Der Haken hat einen Namen: direito de superfície. Das Haus gehört Ihnen, das Grundstück gehört bis 2075 der Câmara. Am Ende verweist das portugiesische Recht auf eine Verlängerung, einen Kauf des Grundstücks oder eine Entschädigung, nicht darauf, dass Sie Ihr Zuhause einfach verlieren. Hier erfahren Sie, warum das weniger beängstigend ist, als es klingt.
Die erste Frage, die mir jeder Käufer zu meinem neuen Angebot in Sargaçal stellt, ist immer dieselbe: “Und was passiert 2075?” Das ist eine berechtigte Frage. Sie ist auch der Grund, warum dieses Haus mit vier Schlafzimmern, Garten und Garage, acht Minuten von Lagos entfernt, günstiger angeboten wird als eine Zweizimmerwohnung in der Stadt. Lassen Sie mich erklären, warum die meisten Käufer das meiner Meinung nach falsch einschätzen.
Was ist ein direito de superfície?
Ein direito de superfície (Erbbaurecht) ist das Recht, für einen festgelegten Zeitraum ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden zu besitzen. Es ist im portugiesischen Código Civil geregelt (ab Artikel 1524) und vollständig eintragungsfähig: Es steht im Register der Conservatória, kann verkauft, vererbt und mit einer Hypothek belastet werden, und Sie zahlen darauf IMI wie bei jedem anderen Haus.
Wenn Sie aus Großbritannien kommen, kennen Sie diese Konstruktion bereits. Es ist Leasehold. Millionen von Häusern in England und Wales stehen auf gepachtetem Grund, und niemand nennt sie wertlos.
Warum die Câmara von Lagos ganze Viertel auf diese Weise errichtet hat
Diesen Punkt übersehen die meisten Käufer. Diese Häuser sind keine Eigenheit eines einzelnen Verkäufers. Sie gehen auf eine bewusste öffentliche Wohnungspolitik zurück.
Portugals Bodengesetz von 1976 (Decreto-Lei 794/76) gab den Gemeinden ein Instrument gegen Spekulation: Statt kommunales Land zu verkaufen, konnten sie es als Erbbaurecht vergeben, sodass Familien ein Haus bauen oder kaufen konnten, ohne das Grundstück bezahlen zu müssen. Lagos nutzte dieses Instrument im gesamten Gemeindegebiet. Die Urbanização Municipal do Sargaçal ist eine kommunale Siedlung mit 13 Grundstücken, die 2001 genehmigt wurde. In Bensafrim wurden kommunale Grundstücke für den Eigenbau auf dieselbe Weise vergeben, ebenso im Bairro da Liberdade in Espiche.
Das ganze Ziel war, einheimische Familien in ihre eigenen vier Wände zu bringen. Das ist wichtig für das, was später geschieht.
Was passiert also wirklich, wenn die 70 Jahre ablaufen?
Es gibt drei realistische Szenarien, und in keinem davon “taucht die Gemeinde auf und nimmt Ihnen Ihr Haus weg”.
1. Die Laufzeit wird verlängert. Ein Erbbaurecht kann im Einvernehmen zwischen der Câmara und dem Rechtsinhaber verlängert werden. Stellen Sie sich die Alternative vor: Eine Gemeinde nimmt eine ganze Straße voller Familienhäuser zurück, die sie geschaffen hat, um ihre eigenen Einwohner unterzubringen. Keine gewählte Câmara übersteht das. Einige kommunale Regelungen andernorts in Portugal verlängern die Laufzeit sogar automatisch, wenn sich niemand anderweitig einigt.
2. Sie kaufen das Grundstück. Das ist keine Theorie. Im Jahr 2004 beschloss die Câmara von Lagos einstimmig, ein Grundstück im Bairro da Liberdade in Espiche an die Person zu verkaufen, die es seit 1997 im Erbbaurecht hielt, und es so in Volleigentum umzuwandeln. Wenn es Ihnen ruhigeren Schlaf verschafft, den Boden unter Ihren Füßen zu besitzen, können Sie die Câmara um dasselbe bitten.
3. Das Grundstück fällt zurück, mit Entschädigung. Nach Artikel 1538 des Código Civil übernimmt der Grundstückseigentümer das Gebäude, wenn ein befristetes Erbbaurecht endet, doch sofern die Urkunde nichts anderes bestimmt, hat der Rechtsinhaber Anspruch auf eine Entschädigung für dessen Wert. Das ist das Szenario, das alle fürchten, und selbst hier lässt Sie das Gesetz nicht mit leeren Händen zurück. Lassen Sie Ihren Anwalt genau diese Klausel in der Urkunde prüfen.
| Szenario im Jahr 2075 | Was geschieht | Wie wahrscheinlich, aus meiner Sicht |
|---|---|---|
| Verlängerung | Die Câmara und der Rechtsinhaber vereinbaren eine neue Laufzeit. Sie behalten das Haus. | Am wahrscheinlichsten: Es handelt sich um kommunale Siedlungen, die gebaut wurden, um Einwohner unterzubringen |
| Grundstück kaufen | Die Câmara verkauft das Grundstück und das Erbbaurecht wird zu Volleigentum. | Auf Antrag möglich: Lagos hat es 2004 in Espiche getan |
| Heimfall | Grundstück und Haus fallen an die Câmara zurück, mit Entschädigung für das Gebäude, sofern die Urkunde sie nicht ausschließt (Código Civil, Art. 1538). | Am unwahrscheinlichsten: politisch für eine Câmara sehr schwer durchzusetzen |
Meine ehrliche Einschätzung, nachdem ich mir angesehen habe, wie diese Viertel entstanden sind: Eine Verlängerung ist mit Abstand das wahrscheinlichste Ergebnis, und der Kauf des Grundstücks ist die Option, wenn Sie Gewissheit wollen.
Was geschieht mit einem Erbbaurecht, wenn der Eigentümer stirbt?
Es geht auf die Erben über, wie bei jedem anderen Haus. Artikel 1534 des Código Civil sagt es in einer Zeile: Das Erbbaurecht ist übertragbar “por acto entre vivos ou por morte”, also zu Lebzeiten oder von Todes wegen. Ihre Kinder erben das Haus und die verbleibenden Jahre der Laufzeit, und sie können es behalten, im Rahmen der Bedingungen der Urkunde vermieten oder verkaufen.
Auch die Erbschaftsteuer folgt den üblichen portugiesischen Regeln: Ehepartner, unverheiratete Lebenspartner, Kinder und Eltern sind von der Stempelsteuer von 10 % auf Erbschaften befreit. Wie bei allem hier gilt: Lassen Sie Ihren Anwalt die Urkunde auf kommunale Bedingungen für Übertragungen prüfen.
Warum diese Häuser fast nie zum Verkauf stehen
Bedenken Sie, was diesen Familien angeboten wurde: die Chance, auf einem von der Câmara bereitgestellten Grundstück ein Haus zu bauen oder zu kaufen, ohne den Marktpreis für das Grundstück zu zahlen. In Lagos, wo das Grundstück oft der teuerste Teil eines Hauses ist, ist das ein Angebot, das es nur einmal im Leben gibt. Wer eines bekommen hat, hält daran fest. In 25 Jahren im Immobiliengeschäft habe ich nur selten erlebt, dass jemand einen solchen Vorteil wieder hergibt.
Und es gab nie viele davon. Die Câmara hat dies nur an wenigen Orten getan, darunter Sargaçal, Bensafrim und Espiche, und die Siedlung in Sargaçal hat nur 13 Häuser. Lagos leidet seit Jahren unter einem Mangel an bezahlbarem Wohnraum, daher gab es nie genug für alle, die eines wollten. Hinzu kommt, dass die Urkunden in den ersten 20 Jahren einen Verkauf ohne Genehmigung der Câmara untersagten. Die meisten dieser Häuser waren schlicht nie auf dem freien Markt.
Wenn also doch einmal eines angeboten wird, verdient es eine ordentliche Erklärung und sollte nicht wegen zwei Wörtern im Register abgetan werden.
Der Rest der Welt macht das jeden Tag
Außerhalb Portugals zuckt dabei niemand mit der Wimper. In Großbritannien erlaubt der Leasehold and Freehold Reform Act 2024 den Eigentümern, ihren Pachtvertrag auf 990 Jahre zu verlängern. In Hongkong verlängerte die Regierung im Vorfeld der Übergabe 1997 tausende Grundstückspachtverträge auf einen Schlag, statt sie einzuziehen. In weiten Teilen Asiens ist der Besitz eines Gebäudes auf staatlichem Land schlicht die übliche Form des Eigentums.
In Lagos ist es ungewöhnlich, und Ungewöhnliches macht Käufer nervös. Nervöse Käufer schaffen Chancen für diejenigen, die ihre Hausaufgaben machen.
Was das für dieses Haus in Sargaçal bedeutet: Risiko oder Chance?
Das bekommen Sie mit dem Erbbaurecht für 499.000 €:
- 4 Schlafzimmer, 3 Badezimmer, Hauptschlafzimmer mit eigenem Bad
- 150 m² Wohnfläche plus geschlossene Garage, auf einem 196 m² großen Grundstück mit privatem Garten
- Baujahr 2009, Küche und Bäder 2021 renoviert, seit 2023 Klimaanlage in jedem Schlafzimmer
- Energieausweis B, mit Solarmodulen für das Warmwasser
- Endhaus in einer ruhigen Sackgasse, 8 Minuten nach Lagos, 10 Minuten nach Meia Praia und Praia da Luz
- Erbbaurecht im September 2005 gewährt, läuft bis September 2075: noch 49 Jahre
Also, Risiko oder Chance? Das Risiko ist real, aber eng begrenzt: eine feste Laufzeit für das Grundstück, ein kleinerer Kreis von Kreditgebern und eine Urkunde, die Ihr Anwalt sorgfältig lesen muss. Alle drei Punkte sind bekannt, dokumentiert und lassen sich prüfen, bevor Sie irgendetwas unterschreiben.
Die Chance ist viel schwerer zu finden. Zweizimmerwohnungen im Zentrum von Lagos werden derzeit zwischen 560.000 € und 590.000 € angeboten. Für weniger Geld bietet Ihnen dieses Haus vier Schlafzimmer, einen privaten Garten und eine Garage, in einer kommunalen Siedlung, in der Häuser fast nie den Besitzer wechseln. Familien, die eines bekommen, behalten es, daher kann die nächste Kaufgelegenheit hier Jahre auf sich warten lassen.
Deshalb sehe ich dieses Haus als eine der seltensten Gelegenheiten auf dem Markt von Lagos im Moment, nicht als ein Risiko, das man meiden sollte.
Die vollständigen Unterlagen, einschließlich der schriftlichen Erläuterung der Bedingungen durch die Câmara, liegen für Ihren Anwalt bereit, noch bevor Sie eine Besichtigung buchen. Sehen Sie sich das Haus mit 4 Schlafzimmern, Garten und Garage in Sargaçal an.
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Häufig gestellte Fragen
Ist der Kauf eines Hauses mit direito de superfície in Portugal sicher?
Ja, sofern Ihr Anwalt die Urkunde prüft. Ein Erbbaurecht ist ein eingetragenes Grundstücksrecht, das verkauft, vererbt und mit einer Hypothek belastet werden kann. Zu prüfen sind das Enddatum, die Verlängerungsbedingungen und die Entschädigungsklausel.
Kann ich für eine Immobilie mit Erbbaurecht eine Hypothek bekommen?
Ja. Portugiesische Banken vergeben durchaus Kredite auf Erbbaurechte, und ich habe Bankhypotheken gesehen, die auf solchen Häusern eingetragen sind. Rechnen Sie mit weniger Kreditgebern und möglicherweise einem niedrigeren Beleihungsauslauf, sprechen Sie daher früh mit einem Finanzierungsberater.
Kann ich das Grundstück von der Câmara von Lagos kaufen?
Das ist möglich. Die Câmara von Lagos hat bereits kommunales Land an Inhaber von Erbbaurechten verkauft und in Volleigentum umgewandelt, so wie 2004 in Espiche. Preis und Bedingungen werden im Einzelfall entschieden, fragen Sie die Câmara daher schriftlich an.
Kann ich ein Haus mit Erbbaurecht später verkaufen?
Ja. Die Câmara behält in der Regel ein Vorkaufsrecht beim Wiederverkauf, und die Urkunde kann Bedingungen festlegen, weshalb ich vor einem Verkauf die Position der Câmara schriftlich einhole. Ihr künftiger Käufer erhält genau dasselbe Recht wie Sie, für die verbleibenden Jahre.
Können meine Kinder ein direito de superfície erben?
Ja. Artikel 1534 des Código Civil macht das Erbbaurecht von Todes wegen übertragbar, sodass Ihre Erben das Haus und die verbleibenden Jahre der Laufzeit erben. Ehepartner, Kinder und Eltern sind von der Stempelsteuer von 10 % auf Erbschaften befreit, genau wie bei einem Haus im Volleigentum.
Sie denken an Sargaçal oder ein anderes Haus rund um Lagos? Sagen Sie mir, wonach Sie suchen, und ich sende Ihnen das vollständige Informationspaket zum Erbbaurecht.
Ich bin Immobilienmakler, kein Anwalt. Dieser Artikel erklärt allgemein, wie Erbbaurechte funktionieren. Jede Urkunde ist anders, lassen Sie die Unterlagen daher von einem unabhängigen portugiesischen Anwalt prüfen, bevor Sie sich verpflichten.
