Von Kunden, die hier gerade bauen oder renovieren, höre ich immer wieder eine Variante derselben Frage: Gilt Portugals neuer Mehrwertsteuersatz von 6% eigentlich für mich? Das ist eine berechtigte Frage, denn die Schlagzeile wird oft wiederholt, das Kleingedruckte deutlich seltener. Hier ist das Kleingedruckte, verständlich erklärt, für alle, die in Lagos oder Praia da Luz ein Haus bauen oder renovieren.
Was sich geändert hat: Portugals neue 6% Mehrwertsteuer auf Bauleistungen
Seit dem 1. Juli 2026 wendet Portugal auf begünstigte Bau- und Renovierungsverträge einen ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 6% an, statt der regulären 23%. Der Satz gilt für die empreitada, also die Bauleistung des Unternehmers selbst, nicht für Material, das Sie separat im Baustoffhandel kaufen. Macht das Material mehr als 20% des gesamten Vertragswerts aus, gilt der ermäßigte Satz nicht. Der Nachlass zielt also wirklich auf arbeitsintensive Bau- und Renovierungsverträge ab und nicht auf eine Einkaufsliste für Baumaterial in Eigenregie.
Für einen britischen oder irischen Käufer, der über den Weg der CLT (Construção Leve Tradicional) baut oder ein älteres Stadthaus in Lagos renoviert, macht dieser Unterschied viel aus. Die Rechnung Ihres Bauunternehmers für den Bau selbst kann 6% Mehrwertsteuer tragen. Ein separater Einkauf von Fliesen oder einer Küche im Einzelhandel nicht.
Gilt Portugals neuer Mehrwertsteuersatz von 6% für Ihr Bauprojekt an der Algarve?
Ja, aber nur, wenn alle folgenden Punkte zutreffen. Die Immobilie muss Ihr eigener ständiger Wohnsitz werden und mindestens 12 Monate bewohnt sein. Der Wert der fertigen Immobilie muss unter EUR 660,982 bleiben. Die Arbeiten müssen zwischen dem 25. September 2025 und dem 31. Dezember 2029 beginnen, wobei die Mehrwertsteuer selbst spätestens am 31. Dezember 2032 fällig wird. Auch Bauherren, die einen Bauunternehmer direkt beauftragen, können den Satz nutzen und anschließend die Erstattung der Mehrwertsteuerdifferenz beantragen.
Diese Kombination passt zu einem bestimmten und häufigen Kundentyp bei mir: ein britisches oder irisches Paar in den 50ern oder 60ern, das in Lagos oder Praia da Luz ein Haus für EUR 500,000 bis EUR 650,000 baut oder renoviert, und zwar als den Ort, an dem es tatsächlich leben wird, nicht als Ferienwohnung, die es zweimal im Jahr besucht.
Was hier nicht abgedeckt ist
An dieser Stelle muss ich Erwartungen dämpfen, denn ein erheblicher Teil meiner Käufer baut keinen Hauptwohnsitz. Der ermäßigte Satz schließt Zweit- und Ferienimmobilien, gewerbliche oder berufliche Nutzung sowie jede Immobilie, die nach dem Bau ihren Zweck ändert, ausdrücklich aus. Mieteinnahmen sind eine eigene Ausnahme: Eine Langzeitvermietung kann den ermäßigten Satz nur dann nutzen, wenn die Monatsmiete unter EUR 2,300 bleibt, und das ist eine Regel für Mietobjekte, kein Weg für eine Ferienvermietung oder eine Einheit im Alojamento Local.
Wenn Sie in Burgau oder Salema ein Zweithaus bauen, das Sie zwei Monate im Jahr nutzen, gelten für Ihren Bauvertrag weiterhin die regulären 23% Mehrwertsteuer. Das sage ich einem Kunden lieber vorab, als dass er sein Budget um einen Nachlass herum plant, den er nicht bekommen wird.
Was die Differenz von 17 Punkten in Euro wirklich bedeutet
Nehmen Sie ein begünstigtes Bauprojekt mit EUR 300,000 an anrechenbarem Bauvertragswert, eine realistische Zahl für einen mittelgroßen Eigenbau im Raum Lagos, sobald das Grundstück herausgerechnet ist. Bei 23% Mehrwertsteuer trägt diese Baurechnung rund EUR 69,000 an Mehrwertsteuer. Bei 6% sind es rund EUR 18,000. Das ist ein Unterschied von rund EUR 51,000, die in Ihrem Baubudget bleiben, statt an die Mehrwertsteuer zu gehen, und das allein beim Bauvertrag.
Sehen Sie das als Größenordnung, nicht als Angebot. Ihr tatsächlicher anrechenbarer Vertragswert, die Aufteilung zwischen Material und Arbeit und die konkrete Rechnungsstellung Ihres Bauunternehmers verschieben die reale Zahl. Ich würde immer Ihren Steuerberater oder den Steuerberater des Bauunternehmers den anrechenbaren Betrag bestätigen lassen, bevor Sie sich in Ihrem Budget darauf verlassen.
Wenn Sie das gegen den gesamten Zeitplan eines Eigenbaus abwägen: Die praktische Seite dieses Prozesses habe ich beschrieben in Bauen Sie mit CLT in einem Jahr eine Villa an der Algarve. Diese Mehrwertsteueränderung ist die Ebene der Steuerersparnis auf genau demselben Weg.
Und falls Bauen noch nicht feststeht und Sie es weiterhin gegen den Kauf einer bereits fertigen Immobilie abwägen: Die tatsächlichen Kosten und Risiken habe ich gegenübergestellt in Neubau oder Bestandsimmobilie an der Algarve: Was sollten Sie kaufen?
Häufig gestellte Fragen
Gilt der Mehrwertsteuersatz von 6%, wenn ich in Lagos eine Bestandsimmobilie kaufe?
Nein. Der ermäßigte Satz gilt nur für Neubau- oder Renovierungsverträge, also die empreitada selbst. Der Kauf eines bereits fertigen Bestandshauses ist ein Immobilienkauf und kein Bauvertrag, deshalb ist er von dieser Mehrwertsteueränderung überhaupt nicht betroffen.
Kann ich den Mehrwertsteuersatz von 6% für ein Ferienhaus an der Algarve nutzen?
Nein. Der ermäßigte Satz ist auf eine Immobilie beschränkt, die Ihr eigener ständiger Wohnsitz wird und mindestens 12 Monate bewohnt ist. Ein Zweit- oder Ferienhaus in Burgau, Salema oder anderswo an der Westalgarve bleibt für seinen Bauvertrag bei den regulären 23% Mehrwertsteuer.
Was passiert, wenn mein Bauprojekt an der Algarve mehr als EUR 660,982 kostet?
Wird die Obergrenze von EUR 660,982 für den Wert der fertigen Immobilie überschritten, löst das eine verpflichtende Nachversteuerung aus, das heißt, Sie schulden die Differenz von 17 Punkten zwischen 6% und 23% Mehrwertsteuer nach. Planen Sie mit Puffer unter der Obergrenze, wenn Sie Sicherheit wollen, und lassen Sie die Kostenschätzung Ihres Bauunternehmers vor der Unterschrift prüfen.
Gilt die Mehrwertsteuer von 6% für CLT-Eigenbauprojekte in Lagos?
Ja, Bauherren, die einen Bauunternehmer direkt für einen Bau im CLT-Stil beauftragen, können den Satz nutzen und anschließend die Erstattung der Mehrwertsteuerdifferenz beantragen, sofern das fertige Haus Ihr Hauptwohnsitz ist und unter der Wertobergrenze bleibt. Das läuft parallel zum üblichen CLT-Bauprozess, es ersetzt ihn nicht.
Bereit, Ihr Bau- oder Renovierungsprojekt an der Algarve richtig anzugehen? Sagen Sie mir, was Sie suchen, und ich helfe Ihnen herauszufinden, ob Ihr Projekt infrage kommt.
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