Achtundzwanzig Prozent. So hoch war 2025 der Anteil internationaler Käufer an allen Immobilienkäufen in Portugal, laut dem Bericht zur Finanzstabilität der Banco de Portugal, der am 27. Mai veröffentlicht wurde. Hier in der Westalgarve fällt das Bild sogar noch deutlicher aus: Auf unsere Region entfielen 42.4 Prozent jedes Euro, den Nichtansässige im vergangenen Jahr in portugiesische Wohnimmobilien investiert haben.
Das ist kein Ausreißer. Der Anteil ausländischer Käufer ist seit 2019 stabil und bewegt sich zwischen 25 und 31 Prozent. Die internationale Nachfrage ist in Portugal strukturell bedingt, und ich arbeite in Lagos jeden Tag damit. Das sind die klarsten Zahlen, die ich je gesehen habe, und sie bestätigen, was dieser Markt tatsächlich ist: ein internationaler Markt, der am besten von Menschen bedient wird, die ihn auch so behandeln.
Die Algarve erhält den größten Anteil des internationalen Kapitals
Das portugiesische Statistikamt INE schlüsselt auf, wo nicht ansässige Käufer 2025 gekauft haben. Die Algarve führt bei beiden Kennzahlen, und zwar mit deutlichem Abstand.
- 29.7 Prozent aller Transaktionen von Nichtansässigen in Portugal fanden an der Algarve statt, vor dem Norden (20 Prozent), der Region Centro (14.9 Prozent) und dem Großraum Lissabon (12.5 Prozent).
- Gemessen am Wert entfielen 42.4 Prozent der gesamten Investitionen von Nichtansässigen auf die Algarve, also fast doppelt so viel wie die 22.2 Prozent des Großraums Lissabon.
- Die Algarve gewann im Vergleich zu 2024 Anteile hinzu, während Lissabon sowohl beim Volumen als auch beim Wert den stärksten Rückgang verzeichnete.
Mit anderen Worten: Wenn internationales Kapital Immobilien in Portugal kauft, kommt es zuerst hierher. Die vollständige regionale Aufschlüsselung finden Sie in der Berichterstattung von Idealista zu den INE-Daten.
Internationale Käufer geben rund doppelt so viel aus wie der lokale Durchschnitt
Die durchschnittliche Transaktion eines in Portugal steuerlich ansässigen Käufers lag 2025 bei 234,120 Euro. Käufer aus der EU kamen im Schnitt auf 335,640 Euro, rund 43 Prozent mehr. Käufer von außerhalb der EU, dazu zählen meine amerikanischen, britischen, schweizerischen und norwegischen Kunden, lagen im Schnitt bei 470,277 Euro. Das ist fast genau das Doppelte des Durchschnitts der Ansässigen.
Und 470,000 Euro sind in der Westalgarve genau die Preisklasse, in der sich der Großteil meiner Arbeit abspielt: ein renoviertes Stadthaus im Zentrum von Lagos, eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern in der Nähe von Meia Praia oder der Einstieg bei Villen in Praia da Luz und Burgau.
Weniger Käufer, größere Budgets
Hier ist die Nuance, die die meisten Schlagzeilen übersehen. Die Zahl der Käufe durch Nichtansässige ist 2025 tatsächlich um 13.3 Prozent gesunken, der dritte Rückgang in Folge, vor allem weil der Immobilienweg des Golden Visa 2023 endete und das alte NHR-Steuerregime 2024 durch den strengeren IFICI-Rahmen ersetzt wurde.
Und dennoch erreichten die gesamten ausländischen Investitionen in portugiesische Immobilien 2025 mit 3.9 Milliarden Euro einen Rekordwert, ein Plus von 10 Prozent gegenüber dem Vorjahr, so die Banco de Portugal. Weniger Käufer, größere Budgets. Das von Anreizen getriebene Volumen ist verschwunden, geblieben ist der überzeugte Lifestyle-Käufer. Genau diesen Käufer zieht die Westalgarve an, und genau dieses Profil treffe ich bei Besichtigungen von Lagos bis Sagres.
Was das bedeutet, wenn Sie hier kaufen oder verkaufen
Wenn Sie aus dem Ausland kaufen: Sie sind kein Gast auf diesem Markt, Sie sind der Markt. An fast drei von zehn Käufen landesweit ist ein ausländischer Käufer beteiligt, und die Konkurrenz durch andere Nichtansässige ist seit drei Jahren rückläufig. Gut bepreiste Häuser in Lagos, Praia da Luz und Burgau finden nach wie vor schnell einen Käufer, doch das hektische Überbieten von 2022 und 2023 hat nachgelassen.
Wenn Sie verkaufen: Ihr wahrscheinlichster Käufer ist international, zahlt fast sicher mehr als ein lokaler Käufer und startet seine Suche vermutlich von einem anderen Land aus. Die praktische Frage für jeden Verkäufer in der Westalgarve ist einfach. Erreicht Ihr Makler diesen Käufer, in seiner Sprache, über seine Kanäle?
Für internationale Kunden gemacht, nicht für sie angepasst
Diese Daten sind der Grund, warum SunnySteve so arbeitet, wie es arbeitet. Ich bin Steve Marqué, lizenzierter Immobilienmakler in Lagos, Westalgarve, spezialisiert auf Expats und internationale Käufer, vermittelt über eXp Realty, mit 25 Jahren Erfahrung in der Immobilienbranche. Internationale Kunden sind kein Nebengeschäft meiner Arbeit. Sie sind meine Arbeit. Genau das bedeutet The Expat’s Agent.
In der Praxis sieht das so aus: Besichtigungen und Rückmeldungen, die über Zeitzonen hinweg funktionieren, Unterlagen in verständlichem Englisch erklärt, ein erprobtes Netzwerk englischsprachiger Anwälte, Steuerberater und Devisenspezialisten sowie eine Betreuung, die nach der Unterzeichnung der Urkunde weitergeht, denn das Ankommen zählt genauso viel wie ein guter Kauf.
Durch die Anbindung an eXp Realty stehen mehr als 82,000 Makler in 29 Ländern hinter diesem Service. Wenn ein Käufer in Boston, Amsterdam oder Manchester über die Algarve nachzudenken beginnt, gibt es oft einen eXp Kollegen in seinem Heimatmarkt, der ihn direkt an mich vermitteln kann. In einem Markt, in dem 42 Prozent des investierten Geldes international sind, ist dieses Netzwerk kein nettes Extra. Es ist die Infrastruktur.
Warum sich Käufer immer wieder für die Algarve entscheiden
Noch etwas, das die Schlagzeilen gern übersehen. Ja, die Preise sind hier beeindruckend gestiegen. Doch selbst nach diesen Anstiegen bleibt die Algarve im Vergleich zu ähnlichen Küstenmärkten in Europa attraktiv bepreist: Spitzenobjekte kosten hier noch immer einen Bruchteil dessen, was Sie an der französischen Riviera oder in den bekannteren spanischen und italienischen Küstenenklaven zahlen würden. Der Vergleich von Idealista zwischen Portugal und anderen europäischen Reisezielen macht den Abstand deutlich. Wie lange dieser Anstieg voraussichtlich noch anhält, habe ich mir hier angesehen: Immobilienpreise in Portugal: Wie lange kann der Anstieg noch andauern?.
Und doch ist der Preis selten das, was die Entscheidung besiegelt. Was meine Käufer wirklich antreibt, sind die Lebensqualität und die Sicherheit. Portugal zählt beständig zu den sichersten Ländern der Welt, und der Alltag in Lagos, Praia da Luz oder Burgau hat eine Ruhe, die sich kaum in Zahlen fassen lässt. Die Menschen kommen wegen des Preis-Leistungs-Verhältnisses. Sie bleiben wegen des Lebens.
Bereit, Ihre Immobiliensuche an der Algarve zu starten? Füllen Sie das Käufer-Typeform aus und lassen Sie uns Ihr nächstes Zuhause finden.
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