Uma versão da mesma objeção surge quase todas as semanas com os compradores com quem trabalho em Lagos: «Estamos à espera que os preços baixem, agora que o Golden Visa acabou.» É uma ideia razoável. A via imobiliária do Golden Visa encerrou em 2023, e as transações de imóveis por não residentes em Portugal caíram acentuadamente nos anos seguintes. Então, onde está a correção?
Os novos dados do INE, o Instituto Nacional de Estatística, publicados esta semana, respondem a essa pergunta com números em vez de intuições: as avaliações de imóveis no Algarve atingiram 3.010 euros por metro quadrado em julho de 2026, mais 16,5% nos apartamentos face a um ano antes. Não há qualquer correção nos números. Se alguma coisa, a subida ganhou ritmo.
Os preços dos imóveis no Algarve continuam a subir em 2026, ou o mercado começou a corrigir?
Continuam a subir, e com larga margem. Os valores do INE de julho de 2026 colocam a mediana nacional de avaliação de imóveis em 2.240 euros por metro quadrado, com os apartamentos a nível nacional em 2.627 euros por metro quadrado. O Algarve fica bem acima de ambos: 3.010 euros por metro quadrado, ou seja, 32,6% acima da mediana nacional. Só a Grande Lisboa regista um valor superior, 3.469 euros por metro quadrado. A nível nacional, as avaliações subiram 15,2% em termos homólogos, as moradias 13,6% e os apartamentos lideraram com 16,5%. Em termos mensais, o mercado somou mais 0,5% apenas entre junho e julho.
Há um pormenor que importa mais do que o número de destaque para quem realmente compra: são dados de avaliação bancária, não preços pedidos. O INE constrói-os a partir de mais de 34.000 avaliações reais feitas por bancos no âmbito de pedidos de crédito à habitação em curso. É o que o próprio perito do banco considera que um imóvel vale hoje, não o preço pelo qual um agente o anunciou. Esta distinção é a razão pela qual vale a pena ler estes dados com atenção se for financiar uma compra, porque é o valor com base no qual o seu banco vai efetivamente conceder crédito.
Porque é que Lagos não acompanhou o fim do Golden Visa
A lógica de que «os preços deviam estar a descer» assenta normalmente na ideia de que os compradores do Golden Visa sustentavam os preços do Algarve e de que o fim do programa devia ter feito o mercado esvaziar. É uma teoria legítima. Simplesmente não corresponde a quem comprava em Lagos desde o início. O grupo do Golden Visa, historicamente composto por investidores chineses, norte-americanos e brasileiros, concentrou-se esmagadoramente em Lisboa, Cascais e Porto. Lagos sempre viveu de outro tipo de comprador: britânicos, neerlandeses e alemães que procuram um estilo de vida e vêm para cá viver de facto, não para garantir uma autorização de residência. É uma motivação completamente diferente, e foi em grande parte alheia ao que mudou em 2023.
Os números do INE desta semana são a confirmação mais clara até agora de que Lagos nunca foi uma cidade de Golden Visa, pelo menos não da forma como os títulos de imprensa pressupunham. Se está a adiar a compra especificamente em Lagos porque espera uma correção ligada ao Golden Visa, está a apostar num mecanismo que nunca se aplicou verdadeiramente aqui.
| Zona | Avaliação, julho de 2026 | Variação homóloga | Face à mediana nacional |
|---|---|---|---|
| Mediana nacional | 2.240 €/m² | +15,2% | referência |
| Apartamentos (nacional) | 2.627 €/m² | +16,5% | +17,3% |
| Algarve | 3.010 €/m² | em linha com a tendência nacional | +32,6% |
| Grande Lisboa | 3.469 €/m² | em linha com a tendência nacional | +54,9% |
Fonte: INE (Instituto Nacional de Estatística), dados de avaliação bancária de pedidos de crédito, julho de 2026.
O que muda, na prática, quando a avaliação bancária sobe e está a recorrer a financiamento
Os compradores não residentes em Portugal contam tipicamente com um financiamento de 60 a 70% do valor do imóvel junto de um banco da UE, ou mais perto de 60 a 65% no caso de compradores do Reino Unido e dos EUA, e o crédito é dimensionado com base na avaliação do próprio banco, não no preço de compra acordado. Quando as avaliações sobem a este ritmo, tendem a acontecer duas coisas em simultâneo, e os compradores raramente são avisados de nenhuma delas.
Primeiro, uma tendência de subida das avaliações geralmente joga a seu favor: é menos provável que os bancos avaliem um imóvel com preço bem ajustado abaixo do preço de venda acordado, o que era um risco real há dois ou três anos, quando o mercado se movia mais depressa do que os próprios dados dos bancos. Segundo, e esta é a parte que merece orçamento, se acordar um preço acima da avaliação do banco, o que ainda acontece em imóveis com forte apelo emocional ou uma vista rara, a diferença sai do seu próprio bolso, além da entrada. Numa compra de 750.000 euros em Lagos com 65% de financiamento, isso já representa 262.500 euros de capital próprio antes de contar o IMT, o imposto do selo e as despesas jurídicas. Uma avaliação inferior em apenas 5% acrescenta mais 37.500 euros que terá de ter disponíveis em numerário. Peça ao seu banco uma estimativa de avaliação por escrito antes de ir a contrato, não depois.
Estou a ver isto acontecer com clientes neste momento. Ninguém está a recuar por os números estarem a subir. Em vez disso, fazem perguntas mais certeiras sobre os prazos do financiamento, porque uma avaliação desatualizada há apenas alguns meses pode levar a calcular mal a entrada de que realmente precisam.
Perguntas Frequentes
Os preços dos imóveis no Algarve continuam a subir em 2026, ou o mercado começou a corrigir?
Continuam a subir. Os dados do INE de julho de 2026 colocam as avaliações bancárias no Algarve em 3.010 euros por metro quadrado, mais 16,5% em termos homólogos nos apartamentos a nível nacional, sem sinais de abrandamento nos valores mensais.
O que é uma avaliação bancária e em que difere do preço pedido?
Uma avaliação bancária é o valor que o perito de um banco atribui a um imóvel quando pede um crédito à habitação. É usada para calcular quanto o banco vai emprestar e pode ficar acima ou abaixo do preço de venda acordado. Os preços pedidos e os índices de agentes medem outra coisa: o preço pelo qual os vendedores anunciam.
Porque é que o fim do Golden Visa não arrefeceu os preços em Lagos?
Os compradores do Golden Visa concentravam-se em Lisboa, Cascais e Porto, não em Lagos. Lagos sempre viveu de compradores britânicos, neerlandeses e alemães que procuram um estilo de vida e vêm para cá viver, um grupo diferente que foi em grande parte alheio ao encerramento da via do Golden Visa associada ao imobiliário em 2023.
Uma avaliação bancária em alta torna mais difícil ou mais fácil obter crédito à habitação no Algarve?
Em geral mais fácil, uma vez que é menos provável que os bancos avaliem um imóvel com preço justo abaixo do preço de venda acordado. O risco desloca-se para os imóveis comprados acima do valor de mercado, em que a diferença entre a avaliação e o preço tem de ser coberta com capital próprio, além da entrada.
Agora é um mau momento para comprar no Algarve porque os preços não param de subir?
Não necessariamente. Esperar por uma correção que não aparece nos dados também tem um custo real, uma vez que, nos últimos anos, cada trimestre de espera significou pagar mais, e não menos. A melhor pergunta é se o seu orçamento e o seu financiamento estão ajustados aos números de hoje, e não aos do ano passado.
Quer começar a sua procura de imóvel no Algarve? Diga-me o que procura e ajudá-lo-ei a definir o orçamento com base nos números de hoje, não nos do ano passado.
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