Um não residente que compra em Lagos paga cerca de 9,6% acima do preço. Numa compra a pronto em 2026, isso corresponde à taxa única de 7,5% de IMT, 0,8% de Imposto do Selo, cerca de 1% mais IVA para o advogado e 375 € pela escritura e registo através da Casa Pronta. Numa casa de 400.000 €, isso dá cerca de 38.500 €. Um crédito à habitação acrescenta um pouco mais.
Imagine um casal neerlandês, nenhum dos dois ainda residente fiscal em Portugal, que encontra uma moradia de 750.000 € nos arredores de Lagos. Acima do preço, deve prever cerca de 71.850 €, e 56.250 € desse valor correspondem a um único imposto. Muitos dos compradores internacionais com quem trabalho em Lagos e no Barlavento Algarvio estão na mesma situação quando assinam.
O Decreto-Lei 97/2026 fez da residência fiscal o fator que mais pesa no que um comprador paga. Abaixo estão três compras calculadas, a 400.000 €, 750.000 € e 1,5 milhões de €, com todas as linhas à vista, para que possa ver para onde vai o dinheiro antes de fazer uma proposta. Todas as taxas foram verificadas a 3 de novembro de 2026.
Quanto custa comprar um imóvel em Portugal em 2026?
Para um não residente que compra uma habitação a pronto, conte com cerca de 9,6% do preço. Para um comprador que já é residente fiscal em Portugal e compra uma segunda habitação, o valor é mais baixo na maioria dos preços: cerca de 6,9% a 400.000 € e 8,1% a 750.000 €. Acima de 1.150.853 €, ambos pagam o mesmo, porque 7,5% é a taxa máxima de IMT para todos.
Quatro custos representam quase tudo:
- IMT, o imposto sobre a transmissão. Ao abrigo do Decreto-Lei 97/2026, publicado em maio, um comprador que não seja residente fiscal em Portugal paga uma taxa única de 7,5% sobre habitações, sem escalões progressivos. Os residentes usam a tabela normal de 2026, tal como, ao abrigo das exceções da lei, os compradores que já foram residentes fiscais em Portugal: confirme o seu próprio historial com o seu advogado. No caso de um casal, conta o historial de ambos os cônjuges.
- Imposto do Selo. 0,8% do preço, para todos.
- Escritura e registo. No balcão estatal Casa Pronta, 375 € numa compra a pronto ou 700 € quando é registada uma hipoteca ao mesmo tempo, segundo o gov.pt.
- O seu advogado. Não há honorários fixos. Pela minha experiência, a maioria dos compradores aqui paga cerca de 1% do preço mais 23% de IVA, e em compras maiores vale a pena pedir um orçamento fechado.
Ao contrário do Reino Unido ou dos Estados Unidos, em Portugal o comprador normalmente não paga comissão de mediação: o agente angariador é pago pelo vendedor. Se também estiver a vender, o outro lado da conta está no meu guia sobre quanto custa vender um imóvel em Portugal em 2026.
Três compras calculadas: 400.000 €, 750.000 € e 1,5 milhões de €
Trata-se de compras a pronto de uma habitação por um não residente, um caso frequente entre os compradores internacionais em Lagos.
| Custo (não residente, a pronto) | Casa de 400.000 € | Casa de 750.000 € | Casa de 1.500.000 € |
|---|---|---|---|
| IMT à taxa única de 7,5% | 30.000 € | 56.250 € | 112.500 € |
| Imposto do Selo a 0,8% | 3.200 € | 6.000 € | 12.000 € |
| Escritura e registo na Casa Pronta | 375 € | 375 € | 375 € |
| Advogado, cerca de 1% mais 23% de IVA | 4.920 € | 9.225 € | 18.450 € |
| Total acima do preço | 38.495 € (9,6%) | 71.850 € (9,6%) | 143.325 € (9,6%) |
Para ver quanto custa a mesma compra na sua situação concreta, use a minha calculadora de custos de compra de imóveis em Portugal, que leva dois minutos. E se já é proprietário aqui e quer saber quanto a sua casa atual poderia contribuir para a próxima, veja quanto vale hoje com a estimativa SunnySteve.
Residente ou não residente: quanto vale a diferença
Um comprador que já é residente fiscal em Portugal paga o IMT segundo a tabela de 2026. Para uma segunda habitação, a taxa entre 330.539 € e 633.931 € é de 8% menos uma parcela a abater fixa, depois uma taxa única de 6% até 1.150.853 €, e 7,5% acima desse valor. Para uma habitação própria e permanente, a tabela é ainda mais favorável nos preços mais baixos.
| IMT numa segunda habitação, 2026 | 400.000 € | 750.000 € | 1.500.000 € |
|---|---|---|---|
| Não residente (taxa única de 7,5%) | 30.000 € | 56.250 € | 112.500 € |
| Residente fiscal em Portugal (tabela normal) | 19.300 € | 45.000 € | 112.500 € |
| Diferença | 10.700 € | 11.250 € | 0 € |
| Custos totais para um residente | 27.795 € (6,9%) | 60.600 € (8,1%) | 143.325 € (9,6%) |
A diferença nem sempre se perde, mas paga os 7,5% completos na escritura e pede a devolução da diferença depois. A Autoridade Tributária anula-a se se tornar residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos após a escritura, ou se arrendar a habitação a longo prazo por 2.300 € por mês ou menos, com o contrato celebrado no prazo de seis meses e a habitação arrendada durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos. Não é automático: tem de fazer o pedido no prazo de seis meses após se tornar residente ou celebrar o contrato de arrendamento. Explico as duas vias em os estrangeiros pagam mais pelos imóveis no Algarve? A proposta de Orçamento para 2027 também não altera os 7,5%, como expliquei em o que o Orçamento do Estado para 2027 muda para quem compra casa.
Quanto acrescenta um crédito à habitação
Pedir um empréstimo acrescenta Imposto do Selo de 0,6% sobre o montante de um empréstimo a cinco anos ou mais, ou seja, 1.800 € num crédito de 300.000 €. A Casa Pronta cobra 700 € em vez de 375 €, porque a hipoteca também é registada. A isto somam-se as comissões de avaliação e de processamento do próprio banco, que variam de banco para banco, por isso peça o preçário antes de escolher a instituição.
Os custos que surgem depois de receber as chaves
O IMI, o imposto municipal anual sobre imóveis, é cobrado no ano seguinte à compra, sobre o valor patrimonial tributário do imóvel (o VPT) e não sobre o preço pago. Lagos aplica a taxa mínima legal de 0,3% aos prédios urbanos, e a câmara manteve-a para 2027. O meu guia do IMI mostra como simulá-lo e quando pagar. Se o valor patrimonial somado dos imóveis habitacionais e terrenos para construção que detém em Portugal ultrapassar 600.000 € por proprietário, aplica-se ao excedente um imposto adicional chamado AIMI.
Para a sequência completa, do número de contribuinte às chaves, e para saber quando vence cada um destes pagamentos, consulte o meu guia para comprar casa em Lagos sendo estrangeiro. Se pagar em libras esterlinas, o momento da transferência pode alterar o seu orçamento em mais do que os honorários do advogado, como expliquei em deve transferir as suas libras antes da decisão do Banco de Inglaterra?
Perguntas frequentes
Quanto custa comprar um imóvel em Portugal em 2026?
Para um não residente que compra uma habitação a pronto, cerca de 9,6% do preço: 7,5% de IMT, 0,8% de Imposto do Selo, cerca de 1% mais IVA para o advogado e 375 € para a Casa Pronta. Um residente fiscal em Portugal que compra uma segunda habitação paga menos na maioria dos preços, cerca de 6,9% a 400.000 € e 8,1% a 750.000 €.
Qual é o IMT de uma casa de 400.000 € em Portugal para um não residente?
30.000 €, a taxa única de 7,5% que se aplica aos não residentes que compram habitação ao abrigo do Decreto-Lei 97/2026, publicado em maio de 2026. Um residente fiscal que comprasse a mesma casa como segunda habitação pagaria cerca de 19.300 € segundo a tabela de 2026.
O comprador paga a comissão da imobiliária em Portugal?
Normalmente não. Em Portugal, o agente angariador é pago pelo vendedor, pelo que os custos do comprador são os impostos, a escritura e o registo, e o seu próprio advogado. Se contratar um agente do comprador, essa remuneração é acordada à parte com ele.
Quanto acrescenta um crédito à habitação aos custos de compra em Portugal?
Imposto do Selo de 0,6% sobre o montante do empréstimo, ou seja, 1.800 € num crédito de 300.000 €, mais 700 € em vez de 375 € na Casa Pronta, mais as comissões de avaliação e de processamento do banco. Peça a cada banco o seu preçário antes de escolher.
Um não residente pode recuperar o IMT adicional?
Por vezes, se cumprir uma de duas condições. Paga os 7,5% completos na escritura e, depois, a Autoridade Tributária anula a diferença se se tornar residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos após a escritura, ou se arrendar a habitação a longo prazo por 2.300 € por mês ou menos, com o contrato celebrado no prazo de seis meses e pelo menos 36 meses arrendados nos primeiros cinco anos. Tem de fazer o pedido no prazo de seis meses após se tornar residente ou celebrar o contrato de arrendamento, por isso planeie-o com o seu advogado antes de assinar.
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