Um cliente perguntou-me isto na semana passada: “Steve, como é que eu sei se o agente que me está a mostrar casas sabe mesmo o que anda a fazer?” É uma das perguntas mais inteligentes que um comprador pode fazer em Portugal, e a resposta surpreende quase toda a gente que chega cá de fora.
Em Portugal, a pessoa que o aconselha numa das maiores decisões financeiras da sua vida não precisa de licença para o fazer. Sem exame. Sem qualificação. Sem formação obrigatória. Alguém pode decidir hoje tornar-se agente imobiliário e amanhã estar a acompanhar um comprador numa aquisição de 600.000 euros.
Quero ser preciso neste ponto, porque isto anda confuso na internet. Portugal regula a agência. Todas as agências imobiliárias que operam legalmente têm de possuir uma licença AMI emitida pelo IMPIC, o instituto público que supervisiona o setor. Para obter essa licença, a empresa precisa de um responsável qualificado, de seguro de responsabilidade civil profissional e de registo criminal limpo. Essa parte é real e conta.
Mas o consultor individual que efetivamente se encontra consigo, lhe mostra imóveis e o aconselha trabalha ao abrigo da licença AMI da agência. A título pessoal, não precisa de qualificação nenhuma. Não há exame a prestar nem certificação exigida para trabalhar como agente imobiliário à luz da lei portuguesa. O número AMI que um agente lhe dá é a licença da agência, não uma credencial pessoal que ele tenha conquistado.
Porque é que isto é diferente de quase todo o lado
Eu sou belga. Para ser agente imobiliário independente na Bélgica, é preciso uma qualificação reconhecida, prestar um exame profissional definido pelo regulador (o IPI) e completar um estágio supervisionado que pode ir até três anos antes de poder exercer por conta própria. Não se pode simplesmente mandar imprimir cartões de visita e começar.
A Bélgica não é caso único. Em boa parte da Europa e da América do Norte, a mediação imobiliária é uma profissão licenciada, com formação obrigatória, exames e formação contínua. Até o Reino Unido, que também não tem licença nacional de agente, dá aos compradores mais proteção do que Portugal: por lei, todos os agentes imobiliários britânicos têm de pertencer a um mecanismo de resolução de queixas aprovado pelo Governo, ao qual compradores e vendedores podem recorrer e que pode determinar indemnizações. Portugal não tem responsabilização pessoal equivalente para o consultor individual. Regula a empresa e deixa por regular a pessoa que o aconselha. Para um comprador que gasta centenas de milhares de euros, muitas vezes num país cuja língua e cujo sistema jurídico desconhece, essa é uma lacuna significativa.
| País | Agente individual licenciado? | Requisito típico para exercer |
|---|---|---|
| Portugal | Não | A agência detém uma licença AMI; o consultor individual não precisa de exame nem de qualificação |
| Bélgica | Sim | Qualificação reconhecida, exame profissional do IPI e um estágio de até 3 anos |
| Reino Unido | Sem licença nacional | Sem qualificação obrigatória, mas todos os agentes têm por lei de aderir a um mecanismo de queixas que pode determinar indemnizações |
| Estados Unidos | Sim | Exame estadual de licenciamento, mais formação prévia à licença e formação contínua |
O que isto significa quando escolhe uma agência em vez de um agente
Aqui está a armadilha em que vejo cair os compradores estrangeiros. Escolhem uma agência de nome, assumem que a marca é garantia de qualidade e deixam que a agência lhes atribua quem estiver disponível.
O problema é que quem estiver disponível tanto pode ser um profissional experiente que fechou centenas de negócios como alguém que começou na terça-feira passada. O mesmo logótipo na porta, uma experiência completamente diferente para si. A marca não o protege, porque a marca não é a pessoa que avalia se um imóvel está bem avaliado, se a documentação está limpa e se a vistoria está a esconder um problema. Por isso o meu conselho é simples. Não escolha uma agência. Escolha um agente.
Como avaliar um agente imobiliário em Portugal
Já que a lei não os filtra por si, filtre-os você mesmo. Algumas perguntas resolvem depressa:
- Há quanto tempo trabalha no imobiliário e quantos anos leva aqui no Algarve em concreto?
- Quantos imóveis vendeu pessoalmente no último ano ou nos últimos dois, e em que escalão de preços?
- Alguma vez comprou ou vendeu imóveis seus em Portugal?
- Consegue explicar-me todo o processo de compra e os impostos que vou pagar, do princípio ao fim, agora mesmo?
Um bom agente responde às quatro sem hesitar. Se as respostas forem vagas, isso diz-lhe o que precisa de saber, por mais impressionante que seja a brochura da empresa.
A minha posição sobre isto
Não sou neutro nesta matéria e vou dizer-lhe porquê. Trabalho no imobiliário há vinte e cinco anos. Mudei-me para Portugal há oito anos, por isso conheço este mercado como residente e não como visitante. Comprei e vendi vários imóveis para mim próprio e explorei arrendamentos de curta duração, portanto já estive de todos os lados de uma transação portuguesa. Nos últimos dois anos vendi mais de trinta e cinco imóveis, representando mais de vinte milhões de euros em valor imobiliário.
Partilho isto não para me gabar, mas porque é exatamente o tipo de percurso que a lei não exige a nenhum agente por cá. Deve exigi-lo à mesma. Quando a regulação não define a fasquia, o agente que escolher tem de a superar pelos seus próprios méritos.
Se está a comprar em Lagos ou em qualquer ponto do Barlavento Algarvio e quer um agente cuja experiência possa mesmo confirmar, vamos falar. Marque uma chamada gratuita de 30 minutos e julgue por si. Uma conversa curta não lhe custa nada e vai dizer-lhe mais do que qualquer brochura.
Perguntas frequentes
Os agentes imobiliários em Portugal precisam de licença?
Não. Em Portugal, a agência imobiliária tem de possuir uma licença AMI do IMPIC, mas o consultor individual que trabalha ao abrigo dessa agência não precisa de licença, exame ou qualificação a título pessoal. Qualquer pessoa pode começar a trabalhar como agente, e é por isso que avaliar a pessoa é tão importante.
O que é a licença AMI e o meu agente tem uma a título pessoal?
A licença AMI pertence à agência, não ao agente. Confirma que a empresa tem um responsável qualificado, seguro de responsabilidade civil profissional e registo limpo. Quando um agente indica um número AMI, essa é a licença da empresa, pelo que lhe diz que a agência é legítima mas nada diz sobre a experiência da pessoa.
Como posso saber se um agente imobiliário em Portugal é bom?
Faça perguntas diretas: quantos anos leva no imobiliário e no Algarve, quantos imóveis vendeu recentemente e a que preço, e se já comprou ou vendeu por cá para si próprio. Um agente competente responde a tudo isto com clareza. A lei não os filtra, por isso tem de ser você a fazê-lo.
Devo escolher uma agência ou um agente individual?
Escolha o agente. Numa agência grande pode calhar-lhe qualquer pessoa, de um veterano experiente a alguém que começou esta semana, tudo sob a mesma marca. É a pessoa que efetivamente o aconselha, por isso avalie a pessoa e não o logótipo.
Por causa disto, é arriscado comprar imóveis em Portugal?
Comprar em Portugal é seguro e está bem estabelecido, mas a ausência de licenciamento dos agentes faz com que a qualidade varie muito. A proteção vem de trabalhar com um agente experiente e verificável e com um bom advogado independente, em vez de assumir que uma marca conhecida garante competência.
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