Als je je leven inpakt en naar zo’n mooie plek als Lagos in de Algarve verhuist, ben je op zoek naar zon, rust en financiële duidelijkheid. Je hebt het visumproces doorlopen (misschien de D7 of zelfs de oude Gouden Visa-route ), een prachtig huis gekocht en nu ben je klaar voor het volgende hoofdstuk – misschien inkrimpen of eigen vermogen vrijmaken voor dat langverwachte reisfonds.
Het laatste wat je verwacht is dat je een enorm, verlammend belastingprobleem vindt dat verstopt zit in een vergeten stuk papierwerk van vijf jaar geleden. Ik heb het zien gebeuren en het is hartverscheurend. Ik noem het de Alojamento Local (AL) belastingval.
De kennisdaling: de AL-belastingval en het 95%-probleem
Het is mijn taak om de deskundige vriend te zijn die je de ongemakkelijke waarheid vertelt. Onlangs werkte ik met een Amerikaans koppel – laten we ze de Skippers noemen – dat klaar was om vijf jaar waardevermeerdering van Lagos te gelde te maken. Hun plan was simpel: inkrimpen, het eigen vermogen vrijmaken en het geld gebruiken om de erfenis van de kinderen (SKI) uit te geven aan wereldcruises. Geweldig plan. Een rampzalige belastingval die staat te gebeuren.
Het zit zo: Ze hadden een logeerkamer omgebouwd tot een korte termijn verhuur (AL) toen ze voor het eerst naar Portugal verhuisden, maar hadden de licentie in jaren niet gebruikt. Ze gingen ervan uit dat omdat het hun permanente verblijfplaats was (hun Habitação Própria e Permanente), ze vermogenswinstbelasting zouden betalen zoals een normale inwoner, die momenteel slechts wordt toegepast op 50% van de winst (Official Finanças Portal, IRS Code).
De realiteit is wreed:
Dankzij die actieve Alojamento Local-licentie was de Portugese belastingdienst (AT) bereid om de verkoop van hun huis niet te behandelen als de verkoop van een persoonlijke woning, maar als de verkoop van een bedrijfsmiddel.
- Normale verkoop aan ingezetenen: Meerwaarde belast op 50% van de winst.
- AL Geregistreerde verkoop (bedrijfsmiddel): Meerwaarde belast op 95% van de winst (IRS Artikel 9-1, Categorie F).
Voor de Skippers zou 95% van de winst zijn toegevoegd aan hun jaarinkomen. Dit zou hen in het hoogste progressieve belastingtarief hebben geduwd, mogelijk tot 48%. Hun hele doel – hun hele “cruisefonds” – zou teniet zijn gedaan door een onmiddellijke, verlammende belastingaanslag. Dat is een potentiële verrassing van € 200.000.
De mentaliteitsverandering: Uw advocaat is uw titelverzekering
Als u verhuist vanuit een jurisdictie met gewoonterecht (zoals de VS, het Verenigd Koninkrijk of Canada), bent u gewend aan twee dingen: snelheid en een titelverzekering. Je betaalt een premie en een grote verzekeringsmaatschappij garandeert dat je eigendomstitel schoon is.
In Portugal doen we dat niet. Uw advocaat is uw titelverzekering.
De reden dat het probleem van de Skippers werd ontdekt, is dat we aandringen op diepgaande, professionele due diligence. We controleren niet alleen de Certidão de Teor (het wettelijke register) en het Caderneta Predial ( het belastingregister); we kijken ook naar de officiële registraties, de vergunningen en de volledige geschiedenis van het gebruik van het onroerend goed bij de gemeentelijke planningswetten van de Lagos Câmara en het officiële portaal Finanças.
- Daag je veronderstelling uit: Ga er niet van uit dat omdat je gestopt bent met het verhuren van je woning, de licentie weg is. Het moet formeel worden geannuleerd bij de Câmara en de Belastingdienst.
- Vertrouw op de expert: Dit is waarom je een deskundige, ervaren vastgoedadvocaat voor je moet laten werken-nietde bank of de verkoper. Een goede advocaat voorkomt de verrassing; een goede advocaat weet precies waar hij moet zoeken naar deze specifieke AL-tijdbom (Law Firm Source).
Actief advies van een agent: Hoe het op te lossen (De Sunny Steve Correction)
Toen we het probleem ontdekten, zeiden we tegen de schippers dat ze op de rem moesten gaan staan. Dit was geen verkoopprobleem; het was een probleem met papierwerk en timing.
Dit is het strategische advies dat we hen gaven – en wat jij moet weten als je van plan bent om je huis te verkopen in de westelijke Algarve:
- Onmiddellijke annulering: Zeg de Alojamento Local-licentie onmiddellijk formeel op bij de Câmara en de Finanças. Vraag het officiële bewijs van annulering op.
- De wachttijd van 3 jaar: De belastingwet is duidelijk. Als een woning wordt verkocht terwijl deze geregistreerd staat voor AL,
of binnen 3 jaar na de annulering , wordt de belasting nog steeds geheven op de hogere 95% zakelijke ratio. Je moet drie volle jaren wachten vanaf de datum van annulering om het onroerend goed volledig terug te brengen naar de status van eenvoudig hoofdverblijf (Official Finanças Portal, IRS Code, artikel 9-1). - De uiteindelijke uitbetaling (vrijstelling): Door te wachten wordt de vermogenswinst belast volgens de normale verhouding van 50%. Maar hier is de ultieme winst voor Portugese belastinginwoners: U kunt de volledige verkoopopbrengst gebruiken voor de aankoop van een nieuw, kleiner hoofdverblijf in Lagos of elders in de EU/EER. Het deel van de winst dat opnieuw wordt geïnvesteerd, is dan
volledig vrijgesteld van belasting . Dit is hoe u legaal en veilig vermogen vrijmaakt!
Ik heb mensen het proces zien overhaasten om vervolgens een fortuin aan belasting te betalen. Nu ik hier in Lagos woon, weet ik dat het leven zich in een ander tempo voltrekt – de zon is warmer, het tempo ligt lager en soms is de meest winstgevende zet degene waarvoor je een beetje geduld moet hebben.
Conclusie en volgende stappen
Laat een oud stuk zakelijk papierwerk je pensioenfonds niet veranderen in een enorme belastingverplichting. Het verkopen van uw onroerend goed in de
Als je van plan bent om te slanken, te upgraden of eigen vermogen vrij te maken, vertrouw dan niet op oppervlakkig advies. Laat mij en mijn team je helpen om je verkoop te structureren voor maximaal financieel voordeel en zorg ervoor dat de belastingstructuur je uiteindelijke levensstijldoel ondersteunt.
Klaar om je verhuizing of verkoop in de westelijke Algarve met vertrouwen te plannen? Neem vandaag nog contact met me op voor een privégesprek om je vermogen te beschermen.
- Op zoek naar deskundig advies bij het kopen van een huis in Lagos?
- Een selectie van onze beste “Huuropbrengsten” woningen in Lagos
- Een selectie van de beste woningen in Lagos Algarve
- “Kopers Gids” Alles wat u moet weten bij het kopen van een woning in Portugal
- Overweegt u uw eigendom te verkopen? > Verkoop met Steve
Doe mee aan de discussie