Heel weinig, als u vanuit het buitenland in Lagos koopt. Het voorstel voor de Portugese staatsbegroting 2027, op 8 oktober 2026 bij het parlement ingediend, verhoogt de IMT-schijven met 2,3% en laat IMI, zegelrecht en het vaste IMT-tarief van 7,5% voor niet-ingezetenen ongemoeid. Voor een koper die geen ingezetene is, bedraagt de besparing nul.
Als u zich afvraagt of u op de begroting moet wachten voordat u koopt, heb ik het voorstel en de analyse ervan door PwC doorgenomen. Hieronder staat wat het document werkelijk bevat, wat dat waard is bij een gemiddelde woning van €550.000 in Lagos, en waarom mijn antwoord op die vraag nee is.
Wat verandert de Portugese staatsbegroting 2027 voor kopers van vastgoed?
Drie dingen, en slechts één ervan raakt de meeste van mijn kopers.
- IMT-schijven geïndexeerd met 2,3%. De drempel waaronder een permanente woning geen IMT betaalt, stijgt van €106.346 naar €108.792. Elke schijf daarboven schuift met dezelfde 2,3% op.
- IMT Jovem verlengd en geïndexeerd. Kopers van 35 jaar of jonger die een eerste permanente woning kopen, betalen geen IMT of zegelrecht tot €338.141 (voorheen €330.539), met 8% over het meerdere tot €676.185.
- Geen wijziging in de IMI-, zegelrecht- of btw-codes. PwC noemt het een begroting van continuïteit: waarden bijgewerkt, aflopende regimes verlengd, percentages aangepast.
Al het overige in het woninghoofdstuk is ofwel al wet via het pakket van mei 2026 (de 6% btw op kwalificerende nieuwbouw, het IRS-tarief van 10% op gematigde langetermijnhuur) of gericht op werkgevers die hun personeel huisvesten. Het eigen verslag van de regering voorspelt dat de IMT-ontvangsten in 2027 met 2,3% dalen en de IMI-ontvangsten met 5,6%. Dat is een inkomstenprognose, geen belastingverlaging voor u.
Wat de begroting waard is bij een woning van €550.000 in Lagos
Neem een Brits echtpaar dat een rijtjeshuis van €550.000 in Lagos bekijkt als tweede woning. Hier staat de IMT volgens de schaal van 2026 naast het voorstel voor 2027, voor hen en voor de drie andere kopersprofielen die de begroting anders behandelt.
| Kopersprofiel | IMT 2026 | IMT 2027 (voorstel) | Besparing |
|---|---|---|---|
| Niet-ingezetene, vast 7,5% | €41.250 | €41.250 | €0 |
| Fiscaal inwoner van Portugal, tweede woning | €31.300 | €31.008 | €292 |
| Fiscaal inwoner van Portugal, permanente woning | €30.237 | €29.920 | €317 |
| Inwoner van 35 jaar of jonger, eerste permanente woning | €17.557 | €16.949 | €608 |
Twee dingen vallen op. De grootste besparing in de hele tabel is €608, en die gaat naar een profiel waar bijna geen van mijn internationale cliënten in past. En boven €648.511 voor een tweede woning, waar in beide jaren het enkele tarief van 6% geldt, is de besparing ook voor inwoners precies nul. Wilt u zien waar uw eigen beoogde prijs uitkomt, dan berekent de kostencalculator de IMT en het zegelrecht in twee minuten, en als u verkoopt om de verhuizing te financieren, bekijk dan wat uw huidige woning waard is met de SunnySteve-schatting.
Waarom het tarief van 7,5% het getal is dat telt
Sinds Decreto-Lei 97/2026 eind mei in werking trad, betaalt iedereen die geen fiscaal inwoner van Portugal is een vaste IMT van 7,5% op residentieel vastgoed, zonder enige schijven. Daarom doet het indexeren van de schijven niets voor een niet-ingezetene: de schijven maken eenvoudigweg geen deel uit van de berekening. Hoe dat tarief werkt, en waarom er nooit een deadline van 1 september was, heb ik uiteengezet in mijn augustuspost over de IMT van 7,5%.
Eén indirect effect is het vermelden waard. Koopt u als niet-ingezetene en wordt u binnen twee jaar na de akte fiscaal inwoner van Portugal, dan kunt u aanvragen dat het verschil tussen de 7,5% en de normale schaal wordt geschrapt. Koopt u in 2027, dan is die normale schaal de geïndexeerde schaal van 2027, zodat de terugbetaling enkele honderden euro’s hoger uitvalt. Het is een afrondingsverschil bij een verhuizing, geen reden om de timing erop af te stemmen.
Moet u op de begroting wachten voordat u koopt?
Nee, en de kalender pleit al voor zich. Het algemene debat vindt plaats op 27 en 28 oktober, amendementen in de commissie lopen door tot in november, en de definitieve algemene stemming staat gepland op 24 november 2026. Als het wordt aangenomen, geldt het vanaf 1 januari 2027. Elk cijfer in deze post is tot dan een voorstel.
Het voordeel van wachten bedraagt voor een inwoner die een tweede woning van €550.000 koopt €292. De kosten van wachten zijn wat er in de tussentijd gebeurt met het huis dat u wilde hebben. In het segment van €400.000 tot €700.000 in Lagos, Praia da Luz en Burgau kan een goed geprijsde woning met een compleet dossier gemakkelijk binnen twee maanden weg zijn. Wat ik kopers zeg is eenvoudig: beslis op basis van het object en de prijs, niet op basis van de begroting.
De nuttigere planningsvraag is fiscale woonplaats. Als u van plan bent hierheen te verhuizen, is de timing van uw fiscale woonplaats ten opzichte van de datum van de akte veel meer waard dan wat dan ook in deze begroting, omdat dat het verschil is tussen 7,5% en de normale schaal. Dat gesprek hoort thuis in de biedingsfase, met uw advocaat en boekhouder erbij.
Dit is een samenvatting van een begrotingsvoorstel, geen belastingadvies. Regels kunnen tijdens het parlementaire proces wijzigen, dus laat uw eigen situatie bevestigen door een Portugese advocaat of boekhouder voordat u tekent.
Veelgestelde vragen
Verandert de Portugese begroting 2027 de IMT van 7,5% voor kopers die geen ingezetene zijn?
Nee. Het voorstel OE2027, op 8 oktober 2026 bij het parlement ingediend, wijzigt de vaste IMT van 7,5% niet die kopers die geen ingezetene zijn betalen op residentieel vastgoed krachtens Decreto-Lei 97/2026. Een niet-ingezetene die een woning van €550.000 in Lagos koopt, betaalt in 2026 €41.250 aan IMT en zou in 2027 hetzelfde bedrag van €41.250 betalen.
Gaat de IMI in Portugal in 2027 omhoog?
Niet via de begroting. In de lezing van PwC staat de IMI-code bij de vier belastingcodes die ongewijzigd blijven, dus het tariefbereik en de regels blijven zoals ze zijn. In Lagos stelt de gemeente het gemeentelijke IMI-tarief elk jaar afzonderlijk vast, dus raadpleeg dat besluit in plaats van de staatsbegroting.
Kan een buitenlander IMT Jovem gebruiken bij het kopen van een woning in Portugal?
Alleen als hij of zij aan dezelfde voorwaarden voldoet als ieder ander: 35 jaar of jonger op het moment van de akte, een eerste woning kopen als eigen permanente verblijfplaats, nu en in de voorgaande drie jaar geen residentieel vastgoed bezitten, en voor de IRS niet als persoon ten laste gelden. De toets is leeftijd en gebruik als permanente woning, niet nationaliteit, dus de meeste internationale kopers met wie ik in de West-Algarve werk komen niet in aanmerking.
Wanneer gaat de Portugese staatsbegroting 2027 in?
Als het parlement ze goedkeurt, op 1 januari 2027. Het algemene debat staat gepland op 27 en 28 oktober 2026, amendementen worden tot in november in de commissie besproken, en de definitieve algemene stemming is vastgesteld op 24 november 2026. Tot die tijd kan elk cijfer in het voorstel nog veranderen.
Overweegt u een aankoop in Lagos en wilt u de echte cijfers voor uw situatie, inclusief de timing van uw fiscale woonplaats? Vertel me wat u zoekt en ik breng de belasting en het tijdspad in kaart voordat u een bod doet.
