Ein Nichtresident, der in Lagos kauft, zahlt etwa 9,6 % zusätzlich zum Kaufpreis. Bei einem Barkauf im Jahr 2026 sind das die pauschale IMT von 7,5 %, 0,8 % Stempelsteuer, rund 1 % zuzüglich Mehrwertsteuer für einen Anwalt und 375 € für Beurkundung und Registrierung über Casa Pronta. Bei einem Haus für 400.000 € ergibt das etwa 38.500 €. Eine Hypothek kostet noch etwas mehr.
Nehmen wir ein niederländisches Paar, beide noch nicht in Portugal steuerlich ansässig, das eine Villa für 750.000 € direkt außerhalb von Lagos findet. Zusätzlich zum Kaufpreis sollten sie etwa 71.850 € einplanen, und 56.250 € davon sind eine einzige Steuer. Viele der internationalen Käufer, mit denen ich in Lagos und im Westalgarve arbeite, sind bei der Unterschrift in genau dieser Lage.
Mit dem Decreto-Lei 97/2026 ist die steuerliche Ansässigkeit zum wichtigsten Faktor dafür geworden, was ein Käufer zahlt. Unten finden Sie drei durchgerechnete Käufe zu 400.000 €, 750.000 € und 1,5 Mio. €, mit jeder einzelnen Position, damit Sie sehen, wohin das Geld fließt, bevor Sie ein Angebot abgeben. Alle Sätze wurden am 3. November 2026 geprüft.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Portugal 2026?
Als Nichtresident, der ein Wohnhaus bar kauft, sollten Sie mit etwa 9,6 % des Kaufpreises rechnen. Für einen Käufer, der bereits in Portugal steuerlich ansässig ist und einen Zweitwohnsitz kauft, liegt der Wert bei den meisten Preisen darunter: etwa 6,9 % bei 400.000 € und 8,1 % bei 750.000 €. Oberhalb von 1.150.853 € zahlen beide gleich viel, denn 7,5 % ist für alle der höchste IMT-Satz.
Vier Posten machen fast die gesamten Kosten aus:
- IMT, die Grunderwerbsteuer. Nach dem im Mai veröffentlichten Decreto-Lei 97/2026 zahlt ein Käufer, der nicht in Portugal steuerlich ansässig ist, pauschal 7,5 % auf Wohnimmobilien, ohne progressive Staffel. Ansässige wenden die normale Staffel 2026 an, und nach den Ausnahmen des Gesetzes gilt das auch für Käufer, die früher schon einmal in Portugal steuerlich ansässig waren: Klären Sie Ihre eigene Vorgeschichte mit Ihrem Anwalt. Bei einem Ehepaar zählt die Vorgeschichte beider Ehepartner.
- Stempelsteuer (Imposto do Selo). 0,8 % des Kaufpreises, für alle.
- Beurkundung und Registrierung. Über den staatlichen Casa-Pronta-Schalter 375 € bei einem Barkauf oder 700 €, wenn gleichzeitig eine Hypothek eingetragen wird, laut gov.pt.
- Ihr Anwalt. Kein festes Honorar. Nach meiner Erfahrung zahlen die meisten Käufer hier rund 1 % des Kaufpreises zuzüglich 23 % Mehrwertsteuer, und bei größeren Käufen lohnt es sich, ein Pauschalangebot einzuholen.
Anders als in Großbritannien oder den USA zahlt der Käufer in Portugal normalerweise keine Maklerprovision: Der Makler des Verkäufers wird vom Verkäufer bezahlt. Wenn Sie nicht nur kaufen, sondern auch verkaufen, finden Sie die andere Seite der Rechnung in meinem Ratgeber dazu, was der Verkauf einer Immobilie in Portugal 2026 kostet.
Drei durchgerechnete Käufe: 400.000 €, 750.000 € und 1,5 Mio. €
Es handelt sich um Barkäufe einer Wohnimmobilie durch einen Nichtresidenten, ein häufiger Fall bei internationalen Käufern in Lagos.
| Kosten (Nichtresident, Barkauf) | Haus für 400.000 € | Haus für 750.000 € | Haus für 1.500.000 € |
|---|---|---|---|
| IMT zum Pauschalsatz von 7,5 % | 30.000 € | 56.250 € | 112.500 € |
| Stempelsteuer von 0,8 % | 3.200 € | 6.000 € | 12.000 € |
| Beurkundung und Registrierung bei Casa Pronta | 375 € | 375 € | 375 € |
| Anwalt, etwa 1 % zzgl. 23 % MwSt. | 4.920 € | 9.225 € | 18.450 € |
| Gesamt zusätzlich zum Kaufpreis | 38.495 € (9,6 %) | 71.850 € (9,6 %) | 143.325 € (9,6 %) |
Um zu sehen, was derselbe Kauf in Ihrer eigenen Situation kostet, nutzen Sie meinen Kaufnebenkostenrechner für Immobilien in Portugal, das dauert zwei Minuten. Und wenn Sie hier bereits eine Immobilie besitzen und wissen möchten, was Ihr jetziges Zuhause zur nächsten beitragen würde, sehen Sie mit der SunnySteve-Schätzung, was es heute wert ist.
Ansässig oder nicht ansässig: was der Unterschied ausmacht
Ein Käufer, der bereits in Portugal steuerlich ansässig ist, zahlt die IMT stattdessen nach der Staffel 2026. Für einen Zweitwohnsitz beträgt der Satz zwischen 330.539 € und 633.931 € 8 % abzüglich eines festen Abzugsbetrags, danach einheitlich 6 % bis 1.150.853 € und darüber 7,5 %. Für einen Hauptwohnsitz ist die Staffel bei niedrigeren Preisen noch günstiger.
| IMT auf einen Zweitwohnsitz, 2026 | 400.000 € | 750.000 € | 1.500.000 € |
|---|---|---|---|
| Nichtresident (pauschal 7,5 %) | 30.000 € | 56.250 € | 112.500 € |
| In Portugal steuerlich ansässig (normale Staffel) | 19.300 € | 45.000 € | 112.500 € |
| Differenz | 10.700 € | 11.250 € | 0 € |
| Gesamtkosten für einen Ansässigen | 27.795 € (6,9 %) | 60.600 € (8,1 %) | 143.325 € (9,6 %) |
Die Differenz ist nicht immer verloren, aber Sie zahlen bei der Beurkundung die vollen 7,5 % und fordern die Differenz anschließend zurück. Das Finanzamt erlässt sie, wenn Sie innerhalb von zwei Jahren nach der Beurkundung in Portugal steuerlich ansässig werden oder wenn Sie die Immobilie langfristig für höchstens 2.300 € im Monat vermieten, wobei der Mietvertrag innerhalb von sechs Monaten unterzeichnet und die Immobilie in den ersten fünf Jahren mindestens 36 Monate vermietet sein muss. Das geschieht nicht automatisch: Sie müssen den Antrag innerhalb von sechs Monaten nach Begründung der Ansässigkeit oder Unterzeichnung des Mietvertrags stellen. Beide Wege beschreibe ich in Zahlen Ausländer mehr für Immobilien an der Algarve? Auch der Haushaltsentwurf für 2027 ändert nichts an den 7,5 %, wie ich in was Portugals Staatshaushalt 2027 für Immobilienkäufer ändert erklärt habe.
Was eine Hypothek zusätzlich kostet
Bei einer Finanzierung fällt auf ein Darlehen mit einer Laufzeit von fünf Jahren oder mehr eine Stempelsteuer von 0,6 % des Darlehensbetrags an, also 1.800 € bei einer Hypothek von 300.000 €. Casa Pronta berechnet 700 € statt 375 €, weil auch die Hypothek eingetragen wird. Hinzu kommen die eigenen Bewertungs- und Bearbeitungsgebühren der Bank, die von Bank zu Bank unterschiedlich sind. Fragen Sie deshalb nach dem Preisverzeichnis, bevor Sie sich für einen Kreditgeber entscheiden.
Die Kosten nach der Schlüsselübergabe
Die IMI, die jährliche kommunale Grundsteuer, wird im Jahr nach dem Kauf erhoben, und zwar auf den steuerlichen Wert der Immobilie (den VPT) und nicht auf den gezahlten Kaufpreis. Lagos erhebt auf städtische Immobilien den gesetzlichen Mindestsatz von 0,3 %, und die Gemeinde hat ihn auch für 2027 beibehalten. Mein IMI-Ratgeber zeigt, wie Sie sie simulieren und wann Sie zahlen. Übersteigt der gesamte steuerliche Wert der Wohnimmobilien und Baugrundstücke, die Sie in Portugal besitzen, 600.000 € pro Eigentümer, fällt auf den übersteigenden Betrag eine Zusatzsteuer namens AIMI an.
Den vollständigen Ablauf, von der Steuernummer bis zur Schlüsselübergabe, und wann jede dieser Zahlungen fällig wird, finden Sie in meinem Ratgeber zum Immobilienkauf in Lagos als Ausländer. Wenn Sie in Pfund Sterling zahlen, kann der Zeitpunkt der Überweisung Ihr Budget stärker verändern als das Anwaltshonorar. Darüber habe ich in Sollten Sie Ihr Pfund vor der Entscheidung der Bank of England tauschen? geschrieben.
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Portugal 2026?
Für einen Nichtresidenten, der ein Wohnhaus bar kauft, etwa 9,6 % des Kaufpreises: 7,5 % IMT, 0,8 % Stempelsteuer, rund 1 % zuzüglich Mehrwertsteuer für den Anwalt und 375 € für Casa Pronta. Wer bereits in Portugal steuerlich ansässig ist und einen Zweitwohnsitz kauft, zahlt bei den meisten Preisen weniger, etwa 6,9 % bei 400.000 € und 8,1 % bei 750.000 €.
Wie hoch ist die IMT auf ein Haus für 400.000 € in Portugal für einen Nichtresidenten?
30.000 €, also der pauschale Satz von 7,5 %, der seit dem im Mai 2026 veröffentlichten Decreto-Lei 97/2026 für Nichtresidenten beim Kauf von Wohnimmobilien gilt. Ein steuerlich Ansässiger, der dasselbe Haus als Zweitwohnsitz kauft, würde nach der Staffel 2026 etwa 19.300 € zahlen.
Zahlt der Käufer in Portugal die Maklerprovision?
Normalerweise nicht. In Portugal wird der Makler des Verkäufers vom Verkäufer bezahlt, die Kosten des Käufers bestehen also aus Steuern, Beurkundung und Registrierung sowie dem eigenen Anwalt. Wenn Sie einen Käufermakler beauftragen, wird dessen Honorar gesondert mit ihm vereinbart.
Wie viel kommt bei einer Hypothek zu den Kaufnebenkosten in Portugal hinzu?
Stempelsteuer von 0,6 % auf den Darlehensbetrag, also 1.800 € bei einer Hypothek von 300.000 €, dazu 700 € statt 375 € bei Casa Pronta sowie die Bewertungs- und Bearbeitungsgebühren der Bank. Fragen Sie jede Bank nach ihrem Preisverzeichnis, bevor Sie sich entscheiden.
Kann ein Nichtresident die zusätzliche IMT zurückbekommen?
Manchmal, wenn Sie eine von zwei Bedingungen erfüllen. Sie zahlen bei der Beurkundung die vollen 7,5 %, und das Finanzamt erlässt Ihnen die Differenz, wenn Sie innerhalb von zwei Jahren nach der Beurkundung in Portugal steuerlich ansässig werden oder die Immobilie langfristig für höchstens 2.300 € im Monat vermieten, wobei der Mietvertrag innerhalb von sechs Monaten unterzeichnet und die Immobilie in den ersten fünf Jahren mindestens 36 Monate vermietet sein muss. Den Antrag müssen Sie innerhalb von sechs Monaten nach Begründung der Ansässigkeit oder Unterzeichnung des Mietvertrags stellen, planen Sie dies also vor der Unterschrift mit Ihrem Anwalt.
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