Zuletzt aktualisiert: Oktober 2026
Ja, im Durchschnitt. Im zweiten Quartal 2026 zahlten Käufer mit steuerlichem Wohnsitz außerhalb Portugals einen Median von 4.143 €/m² für Wohnimmobilien an der Algarve, gegenüber 3.368 €/m² bei in Portugal ansässigen Käufern: rund 23 % mehr. Der größte Teil dieses Abstands spiegelt wider, was Ausländer kaufen, nicht einen höheren Preis für dieselbe Immobilie.
Diese Zahlen stammen vom INE, dem portugiesischen Statistikamt, und wurden am 23. Oktober veröffentlicht. Wenn Sie als britischer oder amerikanischer Käufer in Lagos zwischen 500.000 € und 900.000 € suchen, klingt die Schlagzeile wie eine Warnung. Sie ist aber nützlicher als das. Richtig gelesen, zeigt sie Ihnen genau, wo die echten Mehrkosten liegen und wo Sie verhandeln können.
Zahlen Ausländer an der Algarve mehr für Immobilien als portugiesische Käufer?
Auf dem Papier ja. Das INE teilt die Verkäufe jedes Quartals nach der Steueradresse des Käufers auf. Im zweiten Quartal 2026 war die Algarve die zweitteuerste Subregion Portugals, mit einem Median von 3.500 €/m² über alle Käufer hinweg. Käufer mit Steueradresse im Ausland zahlten 4.143 €/m². Käufer mit steuerlichem Wohnsitz in Portugal zahlten 3.368 €/m².
Überrascht hat mich, wie klein der Abstand an der Algarve im Vergleich zu den Großstädten ist. Das INE beziffert den Aufschlag für Käufer aus dem Ausland auf 47,0 % in Groß-Lissabon und 37,5 % im Großraum Porto. An der Algarve beträgt er etwa die Hälfte des Lissabonner Werts.
| Median der gezahlten Preise, 2. Quartal 2026 | €/m² | Aufschlag für im Ausland steuerpflichtige Käufer |
|---|---|---|
| Algarve, Käufer mit steuerlichem Wohnsitz in Portugal | 3.368 € | Basiswert |
| Algarve, Käufer mit steuerlichem Wohnsitz im Ausland | 4.143 € | Etwa 23 % |
| Algarve, alle Käufer | 3.500 € | k. A. |
| Groß-Lissabon | k. A. | 47,0 % |
| Großraum Porto | k. A. | 37,5 % |
Warum der Abstand vor allem davon abhängt, was Ausländer kaufen
Ein Median ist ein Mittelpunkt, kein Vergleich von Gleichem mit Gleichem. Wer pro Quadratmeter unterschiedliche Preise zahlt, kauft in der Regel zwei verschiedene Dinge. Das INE bereinigt nicht nach Immobilientyp, daher vermischen sich in den 23 % drei Faktoren, die nichts damit zu tun haben, dass jemand mehr berechnet wird:
- Lage. Internationale Käufer konzentrieren sich auf die Küste: Lagos, Praia da Luz, Carvoeiro, das Golden Triangle. Ansässige kaufen in der ganzen Region, auch in Orten im Landesinneren, wo die Preise deutlich niedriger sind.
- Alter und Ausstattung. Neubauten, renovierte Reihenhäuser und Immobilien mit Pool und Meerblick kosten pro Quadratmeter mehr, und genau diese stehen bei den meisten meiner internationalen Käufer auf der Auswahlliste.
- Zweck. Ein Zweitwohnsitz oder ein Alterssitz wird wegen der Aussicht und der fußläufigen Erreichbarkeit gewählt. Der Hauptwohnsitz einer Familie wird oft nach Platz und Preis ausgewählt.
Wenn Ihnen also jemand sagt: „Ausländer zahlen an der Algarve 23 % zu viel“, lautet die ehrliche Antwort: im Vergleich wozu? Ein britisches Paar, das eine renovierte Zweizimmerwohnung in der Nähe der Marina von Lagos kauft, zahlt nicht 23 % mehr als ein portugiesisches Paar für dieselbe Wohnung. Es zahlt den marktüblichen Preis für eine andere, teurere Art von Immobilie.
Wo ausländische Käufer tatsächlich mehr zahlen
Es gibt echte Mehrkosten, und sie verdienen mehr Ihrer Aufmerksamkeit als die INE-Schlagzeile.
Die pauschale IMT von 7,5 %. Seit das Decreto-Lei 97/2026 im Mai in Kraft getreten ist, zahlt jeder Käufer einer Wohnimmobilie, der nicht in Portugal steuerlich ansässig ist, pauschal 7,5 % Grunderwerbsteuer, ohne progressive Staffel. Maßgeblich ist der steuerliche Wohnsitz, nicht die Staatsangehörigkeit; ein niederländischer oder irischer Käufer wird also genauso behandelt wie ein amerikanischer. Die Einzelheiten habe ich in Portugals IMT von 7,5 %: Es gibt keine Frist zum 1. September behandelt.
| Was sich ändert | Käufer mit steuerlichem Wohnsitz in Portugal | Käufer mit steuerlichem Wohnsitz im Ausland |
|---|---|---|
| IMT auf einen Zweitwohnsitz für 500.000 € | 27.300 € (progressive Staffel) | 37.500 € (pauschal 7,5 %) |
| IMT auf einen Zweitwohnsitz für 750.000 € | 45.000 € | 56.250 € |
| Stempelsteuer (Imposto do Selo) | 0,8 % | 0,8 % |
| Jährliche IMI | Gleicher kommunaler Satz | Gleicher kommunaler Satz |
| Kann die zusätzliche IMT erstattet werden? | Nicht zutreffend | Ja, auf Antrag, wenn Sie innerhalb von zwei Jahren nach der Urkunde in Portugal steuerlich ansässig werden |
Bei einem Kauf für 500.000 € oder 750.000 € kommen durch die 7,5 % etwa 10.000 bis 11.000 € hinzu. Ihre eigenen Zahlen können Sie im SunnySteve-Kaufnebenkostenrechner berechnen. Wenn Sie planen, mit einem D7- oder D8-Visum hierherzuziehen, legen Sie das Zwei-Jahres-Fenster für die Ansässigkeit schon bei der Angebotsabgabe fest, denn so kann aus dem Mehrbetrag eine Erstattung werden.
Den Angebotspreis zahlen. Hier verlieren Käufer aus dem Ausland tatsächlich Geld. Im September lagen die durchschnittlichen Angebotspreise laut idealista im Distrikt Faro bei 4.216 €/m² und in Lagos bei 4.729 €/m². Der Transaktionsmedian des INE für die gesamte Algarve betrug 3.500 €/m². Angebots- und erzielte Preise sind unterschiedliche Zahlen, und ein Käufer, der für eine Woche einfliegt und wenig Zeit und Vergleichsobjekte hat, hält den Angebotspreis am ehesten für den Preis.
So stellen Sie sicher, dass nicht Sie zu viel zahlen
Nehmen wir ein Beispiel. Ein britisches Paar mit einem Budget von 650.000 € findet ein renoviertes Stadthaus in der Altstadt von Lagos, angeboten für 690.000 €. Das würde ich den beiden raten, bevor sie ein Angebot abgeben:
- Vergleichen Sie Verkaufspreise, nicht Inserate. Fragen Sie Ihren Makler nach aktuellen Verkäufen ähnlicher Immobilien in denselben Straßen. Portalinserate zeigen, was Verkäufer sich erhoffen.
- Berechnen Sie den Preis pro Quadratmeter im Vergleich zu Gleichartigem. Ein Stadthaus in der Altstadt sollte mit anderen Stadthäusern in der Altstadt verglichen werden, nicht mit dem Median der Algarve. Was eine bestimmte Immobilie heute wert ist, sehen Sie mit der SunnySteve-Immobilienbewertung.
- Kalkulieren Sie die IMT richtig. Bei 650.000 € als Nichtansässiger betragen allein die IMT 48.750 €, noch vor Stempelsteuer, Notar- und Anwaltskosten.
- Behalten Sie die Währung im Auge. Zum EZB-Referenzkurs vom 23. Oktober erhielt man für 500.000 £ rund 597.200 €, etwa 4.600 € mehr als eine Woche zuvor. Da die EZB am 29. Oktober über die Zinsen entscheidet, lohnt sich jetzt ein Gespräch mit Ihrem Devisenmakler.
- Setzen Sie auf jemanden, der für Sie arbeitet. In Portugal wird der Makler des Inserats vom Verkäufer bezahlt. Ein Käufermakler oder zumindest eine unabhängige Bewertung schließt die Informationslücke, die sich zum Teil in den 23 % widerspiegelt.
Noch etwas aus derselben INE-Veröffentlichung: Landesweit lagen die Preise im 2. Quartal weiterhin 18,4 % über dem Vorjahr, während die Zahl der Verkäufe um 9,0 % sank. Weniger Verkäufe bei höheren Preisen bedeuten meist, dass angemessen bepreiste Immobilien weiterhin verkauft werden und überteuerte liegen bleiben. Das ist Ihr Verhandlungsspielraum, unabhängig davon, welchen Pass Sie besitzen.
Häufig gestellte Fragen
Zahlen Nichtansässige in Portugal höhere Steuern auf Immobilien?
Ja, beim Kauf. Seit Mai 2026 zahlt jeder, der in Portugal eine Immobilie erwirbt und nicht in Portugal steuerlich ansässig ist, pauschal 7,5 % IMT statt der progressiven Staffel. Die Stempelsteuer von 0,8 % und der jährliche IMI-Satz sind für Ansässige und Nichtansässige gleich.
Kann ich die 7,5 % IMT zurückbekommen, wenn ich nach Portugal ziehe?
Ja, wenn Sie innerhalb von zwei Jahren nach der Urkunde in Portugal steuerlich ansässig werden. Sie stellen einen Antrag bei der Steuerbehörde, die die Differenz zwischen den 7,5 % und dem Betrag, der sich nach den normalen Sätzen ergeben hätte, erstatten kann. Planen Sie den Zeitplan vor der Unterzeichnung mit Ihrem Steuerberater, denn zwei Jahre vergehen bei einem internationalen Umzug schnell.
Steigen die Immobilienpreise an der Algarve 2026 weiter?
Ja, aber unterschiedlich schnell. Landesweit verzeichnete INE im zweiten Quartal 2026 einen Anstieg der Transaktionspreise um 18,4 % gegenüber dem Vorjahr, während die Verkäufe um 9,0 % zurückgingen. In Lagos lagen die Angebotspreise laut idealista in den zwölf Monaten bis September 2026 um 5,3 % höher, bei rund 4.729 €/m². Die Westalgarve steigt also langsamer als die landesweite Schlagzeile.
Ist die Algarve teurer als Lissabon?
Nein. Die Algarve war im zweiten Quartal 2026 mit einem Median von 3.500 €/m² die zweitteuerste Subregion Portugals, hinter Groß-Lissabon. Käufer aus dem Ausland zahlen an der Algarve außerdem einen geringeren Aufschlag, etwa 23 % gegenüber 47,0 % in Groß-Lissabon.
Sie kaufen in Lagos oder der Westalgarve und möchten wissen, ob ein Preis fair ist? Erzählen Sie mir, was Sie suchen, und ich zeige Ihnen, für welche Preise ähnliche Immobilien tatsächlich verkauft wurden.
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