Der Verkauf einer Immobilie in Portugal kostet 2026 in der Regel 6% bis 10% des Verkaufspreises. Die größten Posten sind die Maklerprovision zuzüglich 23% MwSt. und danach die Steuer auf Veräußerungsgewinne, die auf 50% Ihres Gewinns zu progressiven Sätzen erhoben wird. Bei einem Verkauf in Lagos für €550.000 sind das rund €48.000.
Dieser Ratgeber orientiert sich an einem typischen Verkäuferprofil in Lagos: britisch oder niederländisch, zwischen 2015 und 2019 gekauft, steuerlich inzwischen nicht ansässig. Nachfolgend finden Sie die vollständige Rechnung für einen typischen Verkauf, die Unterlagen, die Sie vor dem Inserieren benötigen, und den einen Fehler, der die eigene Kalkulation von Verkäufern am häufigsten durcheinanderbringt.
Was kostet der Verkauf einer Immobilie in Portugal 2026?
Vier Kosten beeinflussen Ihren Nettoerlös tatsächlich, dazu kommt eine fünfte, die nur dann ins Gewicht fällt, wenn in Ihren Unterlagen etwas fehlt:
- Maklerprovision: in der Westalgarve üblicherweise rund 5%, zuzüglich 23% MwSt.
- Energieausweis: gesetzlich vorgeschrieben, bevor die Immobilie beworben wird, meist einige hundert Euro.
- Ablösung der Hypothek: Die Gebühren für vorzeitige Rückzahlung sind gesetzlich auf 0,5% des zurückgezahlten Betrags bei variablem Zins und 2% bei festem Zins begrenzt, zuzüglich der eigenen Gebühren Ihrer Bank.
- Steuer auf Veräußerungsgewinne (IRS): 50% des Gewinns werden zu progressiven Sätzen besteuert, für Ansässige und Nicht-Ansässige gleichermaßen.
- Fehlende Licença de Utilização: bei der Beurkundung nicht mehr erforderlich, aber die Bank des Käufers verlangt sie in der Regel, sodass ihre Nachholung Zeit und Geld kosten kann.
Die IMI, die jährliche Grundsteuer, wird demjenigen berechnet, dem die Immobilie am 31. Dezember gehört. Eine anteilige Aufteilung mit dem Käufer ist Sache der vertraglichen Vereinbarung, das Gesetz nimmt sie Ihnen nicht ab.
Ein Rechenbeispiel: Verkauf einer Wohnung in Lagos für €550.000
Nehmen wir ein niederländisches Paar, das 2017 eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern in Lagos für €330.000 gekauft hat, damals rund €20.000 an IMT, Stempelsteuer, Notar- und Registergebühren zahlte und 2021 €25.000 in eine neue Küche und ein neues Bad investierte, belegt durch Rechnungen. Das Paar ist nicht ansässig und hypothekenfrei und verkauft 2026 für €550.000.
Zuerst der Veräußerungsgewinn. Portugal erlaubt es, den Kaufpreis mit einem offiziellen Koeffizienten an die Inflation anzupassen und danach Ihre Kosten abzuziehen:
| Berechnung des Veräußerungsgewinns | Betrag |
|---|---|
| Verkaufspreis | €550.000 |
| Kaufpreis x 1,18 Inflationskoeffizient (2017) | – €389.400 |
| Anschaffungskosten (IMT, Stempelsteuer, Notar, Register) | – €20.000 |
| Belegte Verbesserungen der letzten 12 Jahre | – €25.000 |
| Maklerprovision inkl. MwSt. | – €33.825 |
| Energieausweis | – €250 |
| Veräußerungsgewinn | €81.525 |
| Steuerpflichtiger Anteil (50%) | €40.763 |
Dann der Nettoerlös. Die Steuerzeile hängt von Ihrem gesamten Welteinkommen ab, daher habe ich einen beispielhaften durchschnittlichen Satz von 35% angesetzt:
| Nettoerlös bei einem Verkauf für €550.000 | Betrag |
|---|---|
| Verkaufspreis | €550.000 |
| Maklerprovision (5%) | – €27.500 |
| MwSt. auf die Maklerprovision (23%) | – €6.325 |
| Energieausweis | – €250 |
| Ablösung der Hypothek | €0 (hypothekenfrei) |
| Steuer auf Veräußerungsgewinne (beispielhaft, 35% von €40.763) | – €14.267 |
| Nettoerlös | €501.658 |
Zwei Lehren aus diesem Beispiel. Allein die Küchenrechnung senkte den steuerpflichtigen Anteil um €12.500, was bei einem Satz von 35% rund €4.375 Steuer entspricht. Bewahren Sie daher jede Rechnung auf den Namen des Eigentümers auf. Und Ihr Verkaufspreis ist die Zahl, von der alles Weitere abhängt, also holen Sie sich mit der SunnySteve-Bewertung einen realistischen Wert für Ihr eigenes Zuhause, bevor Sie damit zu planen beginnen.
Der Fehler, den die meisten Verkäufer machen: die Maklerprovision ohne MwSt.
Verkäufer rechnen oft mit 5% für den Makler. In Portugal ist die Provision eine Dienstleistung, und Dienstleistungen unterliegen 23% MwSt. Bei einem Verkauf für €550.000 ist das eine Lücke von €6.325 zwischen dem, was budgetiert wird, und dem, was tatsächlich gezahlt wird, mehr als Energieausweis, Notar und Registergebühren zusammen.
Wenn Sie Agenturen vergleichen, vergleichen Sie die Provision inklusive MwSt. und prüfen Sie, was sie abdeckt. Eine niedrigere Provision, die Fotografie, rechtliche Koordination oder internationales Marketing nicht enthält, ist nicht günstiger, wenn die Immobilie neun Monate lang unverkauft bleibt.
Steuer auf Veräußerungsgewinne: Ansässige und Nicht-Ansässige im Vergleich
Bis 2022 zahlten Nicht-Ansässige pauschal 28% auf den gesamten Gewinn. Seit dem 1. Januar 2023 sind die Regeln denen für Ansässige angeglichen, wie die Steuerbehörde in Ofício-Circulado 20255/2023 bestätigt hat. Mein Ratgeber zur Veräußerungsgewinnsteuer geht tiefer, hier die Kurzfassung, Stand Oktober 2026:
| Regel | In Portugal steuerlich ansässig | Nicht ansässig |
|---|---|---|
| Besteuerter Anteil des Gewinns | 50% | 50% |
| Steuersatz | Progressive IRS-Sätze | Progressive IRS-Sätze, bestimmt anhand Ihres Welteinkommens |
| Inflationskoeffizient (Haltedauer über 24 Monate) | Ja | Ja |
| Abzugsfähige Kosten | Anschaffungskosten, Maklerprovision, Verbesserungen der letzten 12 Jahre | Gleich |
| Entlastung bei Reinvestition in einen neuen Hauptwohnsitz | Ja, wenn die verkaufte Immobilie Ihr Hauptwohnsitz war | Nur wenn es Ihr Hauptwohnsitz in Portugal war, was selten ist |
| Entlastung 2026 bis 2029 bei Reinvestition in eine langfristige Vermietung in Portugal | Möglich, unter strengen Bedingungen | Lassen Sie die Berechtigung von Ihrem Steuerberater prüfen |
| Zeitpunkt der Zahlung | IRS-Erklärung von April bis Juni 2027 | Gleich, über einen Steuervertreter oder elektronische Benachrichtigung |
Der Punkt mit dem Welteinkommen ist wichtiger, als viele erwarten. Zwei Nicht-Ansässige mit demselben Gewinn aus Lagos können sehr unterschiedliche Beträge zahlen, weil eine hohe Rente oder ein hohes Gehalt im Heimatland den Steuersatz erhöht. Lassen Sie Ihre Zahlen von einem Steuerberater prüfen, bevor Sie ein Angebot annehmen, nicht erst danach.
Was Sie vor dem Inserieren benötigen
Sind diese Unterlagen bereit, wird aus einem angenommenen Angebot in Wochen statt Monaten ein unterzeichneter CPCV. Wo das im Gesamtprozess steht, erkläre ich in meinem Verkaufsrahmen in vier Phasen.
- Caderneta predial: die steuerliche Registrierung, erhältlich im Portal das Finanças.
- Certidão permanente: der Grundbuchauszug, der Eigentum und etwaige Belastungen ausweist.
- Energieausweis: vor dem Inserieren erforderlich.
- Licença de Utilização: seit 2024 bei der Beurkundung nicht mehr erforderlich, aber die meisten Banken der Käufer verlangen sie weiterhin.
- Ficha técnica da habitação: für Wohnungen und Häuser, die nach 2004 genehmigt wurden, falls vorhanden.
Mein Verkäuferratgeber erklärt jede einzelne Unterlage, auch wie sich häufige Lücken beheben lassen, etwa ein Anbau, der nie eingetragen wurde.
Dies sind allgemeine Informationen, Stand Oktober 2026, und keine Steuerberatung. Die Steuer hängt von Ihrem Wohnsitz, Ihrem Gesamteinkommen und der Art des Erwerbs der Immobilie ab, lassen Sie Ihre Zahlen daher von einem portugiesischen Steuerberater bestätigen.
Häufig gestellte Fragen
Was kostet der Verkauf einer Immobilie in Portugal 2026?
Rechnen Sie mit etwa 6% bis 10% des Verkaufspreises. Auf die Maklerprovision von rund 5% fallen 23% MwSt. an, sie beträgt also tatsächlich etwa 6,15%. Hinzu kommen einige hundert Euro für den Energieausweis, etwaige Kosten für die Hypothekenablösung und die Steuer auf Veräußerungsgewinne auf 50% Ihres Gewinns zu progressiven Sätzen.
Wird auf Maklerprovisionen in Portugal MwSt. erhoben?
Ja. Auf Maklerprovisionen in Portugal fällt MwSt. zum Normalsatz von 23% an. Eine Provision von 5% bei einem Verkauf für €550.000 sind €27.500 zuzüglich €6.325 MwSt., also insgesamt €33.825. Fragen Sie immer nach, ob eine genannte Provision die MwSt. enthält, bevor Sie den Maklervertrag unterschreiben.
Wie viel Steuer auf Veräußerungsgewinne zahlt ein Nicht-Ansässiger beim Verkauf in Portugal?
Seit dem 1. Januar 2023 werden Nicht-Ansässige wie Ansässige besteuert: 50% des Gewinns werden zum Einkommen addiert und zu den progressiven IRS-Sätzen besteuert, wobei Ihr Welteinkommen nur zur Bestimmung des Steuersatzes herangezogen wird. Die frühere Pauschale von 28% auf den gesamten Gewinn gilt nicht mehr. Der Gewinn wird durch Inflationskoeffizienten, Anschaffungskosten, die Maklerprovision und belegte Verbesserungen der letzten 12 Jahre gemindert.
Wie lange dauert der Verkauf einer Immobilie in Lagos?
Sobald sich ein Käufer auf einen Preis einigt, wird der Vorvertrag (CPCV) in der Regel innerhalb von zwei bis vier Wochen unterzeichnet, und die Beurkundung folgt typischerweise ein bis drei Monate später, je nach Finanzierung des Käufers. Wenn Sie die Unterlagen schon vor dem Inserieren bereithalten, bleibt dieser Zeitplan kurz.
Sie denken über einen Verkauf in Lagos nach und möchten wissen, was am Ende wirklich bei Ihnen ankommt? Beginnen Sie mit einer kostenlosen Bewertung oder erzählen Sie mir von Ihrer Immobilie, und ich rechne den Nettobetrag gemeinsam mit Ihnen durch.
