Ein amerikanisches Ehepaar, mit dem ich derzeit zusammenarbeite und das sich nach einer Immobilie für rund 500.000 EUR in Lagos umsieht, hat mir die praktische Variante dieser Frage gestellt: Können wir hier tatsächlich eine Hypothek bekommen, oder müssen wir bar kaufen? Es ist eine der ersten Fragen der meisten Käufer ohne Wohnsitz in Portugal, und die ehrliche Antwort lautet: ja, aber nicht zu den gleichen Bedingungen wie in der Heimat.
Können Amerikaner (oder andere Expats ohne Wohnsitz) 2026 in Portugal eine Hypothek bekommen?
Ja. Portugiesische Banken vergeben routinemäßig Kredite an ausländische Käufer ohne Wohnsitz in Portugal, auch an Amerikaner, und für Kunden, die nicht ihr gesamtes Kapital in einer einzigen Immobilie binden möchten, gehört das zu meiner üblichen Kaufstrukturierung. Was sich für Nichtansässige ändert, ist der Betrag, den die Bank im Verhältnis zum Immobilienwert beleiht, das sogenannte Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert (Loan-to-Value, kurz LTV).
Als grobe Arbeitsspanne gilt: EU-Bürger ohne Wohnsitz in Portugal erreichen häufig 60 bis 70 % LTV, während Käufer aus Großbritannien, den USA und anderen Nicht-EU-Ländern ohne Wohnsitz in Portugal eher bei 60 bis 65 % liegen. Verstehen Sie diese Werte als Planungsgrößen, nicht als Angebot. Jede Bank legt ihre eigene Risikobereitschaft fest, und diese hängt von Ihrem Einkommensprofil, Ihrer Bonität und der jeweiligen Immobilie ab.
Da Ihr Darlehen nach der eigenen Bewertung der Bank und nicht nach dem vereinbarten Kaufpreis bemessen wird, ist es wichtig zu wissen, dass die Bewertungen im Algarve im Jahr 2026 rasch gestiegen sind. Was das für Ihr Budget bedeutet, lesen Sie unter den neuesten INE-Daten zu den Bankbewertungen im Algarve.
Worauf portugiesische Banken bei Nichtansässigen tatsächlich achten
Die Prüfung ist dokumentenintensiver als bei einer US-Hypothek, aber sie ist nicht ungewöhnlich, sobald man weiß, was auf einen zukommt. Die Banken verlangen einen Einkommensnachweis (Steuererklärungen und Gehaltsabrechnungen oder, bei Selbstständigen, die Abschlüsse der letzten zwei bis drei Jahre), eine Prüfung des Verhältnisses von Schulden zu Einkommen, bei der Ihre monatlichen Schuldenzahlungen insgesamt in der Regel unter etwa einem Drittel bis 40 % Ihres Nettoeinkommens liegen sollten, sowie eine NIF, Ihre portugiesische Steuernummer, bevor irgendetwas vorankommen kann.
Für meine amerikanischen Kunden kommt speziell die FATCA-Meldepflicht als zusätzliche Ebene hinzu. Portugiesische Banken, die US-Bürger als Kunden aufnehmen, müssen die US-Meldevorschriften einhalten, und manche Banken sind daher besser auf amerikanische Antragsteller eingestellt als andere. Das ist kein Grund zur Sorge, wohl aber ein Grund, mit einer Bank oder einem Hypothekenmakler zu beginnen, der bereits amerikanische Kunden betreut, statt drei Wochen nach Prozessbeginn festzustellen, dass die Bank keine US-Unterlagen haben möchte.
| Wohnsitzstatus des Käufers | Typischer LTV ohne Wohnsitz in Portugal | Zusätzlicher Schritt, den Sie einplanen sollten |
|---|---|---|
| EU-/EWR-Bürger, ohne Wohnsitz in Portugal | Etwa 60 bis 70 % | NIF, Einkommensnachweise |
| Britischer Staatsbürger, ohne Wohnsitz in Portugal | Etwa 60 bis 65 % | NIF, Einkommensnachweise, Fragen zum Aufenthaltsstatus nach dem Brexit bei einem Umzug |
| US-Staatsbürger, ohne Wohnsitz in Portugal | Etwa 60 bis 65 % | NIF, Einkommensnachweise, FATCA-konforme Bank |
So hoch ist Ihre monatliche Rate bei den heutigen Zinssätzen
Portugiesische Hypotheken richten sich nach dem Euribor plus einem Bankaufschlag, und der Euribor hat sich von seinem Höchststand im Jahr 2026 entfernt. Am 7. August 2026 lag der 3-Monats-Euribor bei 2,474 %, der 6-Monats-Euribor bei 2,683 % und der 12-Monats-Euribor bei 2,898 %, alle mit leicht sinkender Tendenz im Lauf des Sommers. Die Europäische Zentralbank beließ ihren Leitzins am 23. Juli nach einer Anhebung im Juni bei 2,40 %, die Richtung ist also stabil und nicht rasch fallend. Auf der US-Seite hielt die Federal Reserve ihren Zinssatz Ende Juli bei geteiltem Votum bei 3,5 bis 3,75 %, was ein Grund dafür ist, dass sich manche amerikanische Käufer fragen, ob es sinnvoller ist, in Portugal vor Ort zu finanzieren, statt US-Kredit in Anspruch zu nehmen.
Bei einer Immobilie für 500.000 EUR in Lagos mit 60 % LTV ergibt das ein Darlehen von 300.000 EUR. Beim aktuellen Euribor plus einem typischen Bankaufschlag rechnen Sie mit einer Hypothek mit variablem oder gemischtem Zinssatz im Bereich von mittleren bis hohen 3 % bis niedrigen 4 %, sobald der Aufschlag hinzukommt, wobei Ihr tatsächliches Angebot von der Bank, der Laufzeit und Ihrem Profil abhängt. Holen Sie sich eine konkrete Zahl bei einer Bank oder einem Makler, bevor Sie Ihr Budget darauf aufbauen, denn dies ist eine Planungsspanne und kein Angebot.
Wenn Sie von Dollar umrechnen: Auch die Währungsseite war zuletzt ruhig. Der USD/EUR-Kurs lag bei rund 0,865, sodass ein Budget von 1.000.000 $ zu den heutigen Kursen etwa 865.000 EUR entspricht, ohne die Art von Schwankungen, die Sie zwingen würden, die Zahl von Monat zu Monat neu zu überdenken.
Rechnen Sie selbst nach: Der kostenlose Hypothekenrechner für Portugal arbeitet in Dollar, wendet die Regeln des Banco de Portugal für 2026 an und zeigt Ihnen die Preisspanne, die eine portugiesische Bank voraussichtlich für Sie finanziert, einschließlich IMT und Nebenkosten.
Die 100-%-Hypothek für Unter-35-Jährige ist ein anderes Programm
Wenn Sie unter 35 sind und in Portugal steuerlich ansässig werden, gibt es einen separaten Weg, den Sie kennen sollten: das staatlich abgesicherte Programm Garantia Publica, über das ich in Portugals 100-%-Hypothek für Expats unter 35 berichtet habe. Es ist altersbeschränkt und, anders als dieser allgemeine Finanzierungsweg für Nichtansässige, an den Wohnsitz gebunden. Für die meisten meiner amerikanischen Kunden kommt es daher nicht infrage, doch es lohnt sich, es früh auszuschließen oder in Betracht zu ziehen, wenn Alter und Wohnsitzpläne passen.
Häufig gestellte Fragen
Zahlen amerikanische Käufer für eine portugiesische Hypothek mehr als Europäer?
In der Regel nicht beim Zinssatz selbst, denn dieser richtet sich für alle nach dem Euribor und dem Aufschlag der Bank. Was sich ändert, ist der LTV, typischerweise 60 bis 65 % für US-Bürger ohne Wohnsitz in Portugal gegenüber bis zu 70 % für manche EU-Bürger ohne Wohnsitz, hinzu kommt der zusätzliche Schritt, eine Bank zu finden, die auf FATCA-konforme US-Kunden eingestellt ist.
Muss ich in Portugal steuerlich ansässig sein, um eine Hypothek zu bekommen?
Nein. Hypotheken für Nichtansässige sind ein Standardprodukt bei portugiesischen Banken, und die meisten meiner amerikanischen und britischen Kunden finanzieren einen Kauf in Lagos oder Praia da Luz ohne Wohnsitz in Portugal. Sie benötigen dennoch eine NIF, die portugiesische Steuernummer, bevor eine Bank einen Antrag bearbeitet.
Ist es besser, bar zu zahlen oder eine Immobilie im Algarve zu finanzieren?
Eine allgemeingültige richtige Antwort gibt es nicht, es hängt davon ab, was Ihr Kapital anderswo leistet und wie wohl Sie sich mit Schulden fühlen. Ich rate meinen Kunden, neben einem Barangebot zumindest eine Hypothekenvorabzusage einzuholen, denn wer seine tatsächliche Kreditkapazität kennt, hat in den Verhandlungen mehr Spielraum.
Wie lange dauert die Hypothekengenehmigung für einen Käufer ohne Wohnsitz in Portugal?
Planen Sie sechs bis acht Wochen von einem vollständigen Antrag bis zur formellen Genehmigung ein, länger, wenn Einkommensnachweise erneut angefordert werden müssen. Wer das Gespräch mit der Bank beginnt, bevor ein Angebot angenommen wurde, und nicht erst danach, hält einen Kauf in Lagos in einem realistischen Zeitrahmen.
Sind Sie bereit, Ihre Immobiliensuche im Algarve zu beginnen? Sagen Sie mir, wonach Sie suchen, und ich nenne Ihnen Banken und Makler, die mit Käufern ohne Wohnsitz in Portugal arbeiten.
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