Eine T2 Wohnung in Lagos wird im Langzeitvertrag für etwa 1.200 bis 2.000 EUR im Monat vermietet. Dieselbe Wohnung kostet im Kauf rund 500.000 EUR, zuzüglich etwa 37.500 EUR Erwerbsnebenkosten, bevor Sie die Schlüssel überhaupt in der Hand halten.
Diese beiden Zahlen sind das ganze Argument. Alles andere ist eine Frage danach, wie lange Sie bleiben wollen und ob die Preise in Lagos weiter steigen. Hier ist die Rechnung, mit den tatsächlichen Sätzen für 2026 statt mit Faustregeln.
Sollte ich 2026 in Lagos, Portugal, mieten oder kaufen?
Kaufen Sie, wenn Sie sich bei der Westalgarve einigermaßen sicher sind, bar oder nahezu bar zahlen können und mindestens drei Jahre halten wollen. Mieten Sie, wenn Sie sich bei der Region nicht sicher sind, Ihre Mittel nicht bereitstehen, Ihr Aufenthaltsweg ungeklärt ist oder eine realistische Möglichkeit besteht, dass Sie innerhalb von zwei Jahren wieder gehen.
Der Grund, warum die Antwort zum Kauf neigt, ist kein Optimismus gegenüber dem Markt. Es liegt daran, dass drei Jahre Miete in Lagos eine große, nicht rückholbare Summe sind und die Erwerbsnebenkosten eines Kaufs eine kleinere. Zu den heutigen Preisen liegen diese beiden Zahlen nah genug beieinander, dass der Kauf selbst bei stagnierenden Immobilienpreisen leicht vorn liegt.
Was ein Kauf in Lagos tatsächlich kostet
Der Kaufpreis ist nicht der Preis. Bei einer Zweitwohnung, die von einer nicht ansässigen Person erworben wird, kommt nach den progressiven IMT-Stufen 2026 Folgendes obendrauf:
| Kaufpreis | IMT | Stempelsteuer 0,8% | Notar und Grundbucheintrag | Anwaltskosten ca. 1% | Nebenkosten gesamt |
|---|---|---|---|---|---|
| 400.000 EUR | 19.300 EUR | 3.200 EUR | 1.200 EUR | 4.000 EUR | 27.700 EUR (6,9%) |
| 500.000 EUR | 27.300 EUR | 4.000 EUR | 1.200 EUR | 5.000 EUR | 37.500 EUR (7,5%) |
| 600.000 EUR | 35.300 EUR | 4.800 EUR | 1.200 EUR | 6.000 EUR | 47.300 EUR (7,9%) |
Ein Datum ist hier entscheidend. Ab dem 1. September 2026 ersetzt ein pauschaler IMT von 7,5% die progressiven Stufen für nicht ansässige Käufer städtischer Wohnimmobilien. Bei einem Kauf von 500.000 EUR steigt der IMT damit von 27.300 EUR auf 37.500 EUR und die gesamten Nebenkosten von etwa 7,5% auf etwa 9,5%. Wenn Sie nicht ansässig sind und bereits einen Vorvertrag unterschrieben haben, ist das Datum Ihrer Beurkundung 10.000 EUR wert.
Nach dem Erwerb kostet das Halten einer Wohnung in Lagos rund 2.500 EUR im Jahr: IMI zwischen 0,3% und 0,45% des Steuerwerts (der normalerweise deutlich unter dem gezahlten Preis liegt), Hausgeld und Gebäudeversicherung. Ältere Objekte und alles mit Pool oder Aufzug liegen darüber.
Was Mieten kostet
Die Angebotsmieten für Langzeitverträge in Lagos liegen Mitte 2026 bei etwa 850 bis 1.500 EUR im Monat für eine T1 Wohnung, 1.200 bis 2.000 EUR für eine T2 Wohnung und ab 2.000 EUR für T3 und größer. Landesweit erreichte die durchschnittliche Angebotsmiete im Juli 1.350 EUR im Monat, allein gegenüber Juni ein Plus von 3,8%.
Nehmen Sie 1.500 EUR im Monat als realistischen Wert für eine T2 Wohnung in Lagos. Drei Jahre sind 54.000 EUR, von denen nichts zurückkommt. Hinzu kommen eine Kaution und in den meisten Fällen eine Maklerprovision.
Es gibt einen zweiten Kostenfaktor, der nicht im Vertrag steht: das Angebot. Der Bestand an Langzeitmietwohnungen in Lagos ist dünn, besonders bei möblierten Objekten auf dem von internationalen Zuzüglern erwarteten Standard, und vieles davon konkurriert über den Sommer mit der Ferienvermietung. Einen Zwölfmonatsvertrag im Juli in Lagos zu unterschreiben ist etwas völlig anderes als im Februar. Diese Enge kann sich lösen, und die Mietrechtsreform, die derzeit das Parlament durchläuft, zielt ausdrücklich darauf ab, mehr Wohnraum in den Langzeitmarkt zu holen, aber so weit ist es noch nicht.
Mieten gegen Kaufen über drei Jahre
Eine T2 Wohnung für 500.000 EUR, Barkauf, drei Jahre gehalten, gegen die Miete des Gegenstücks zu 1.500 EUR im Monat. Die einzige Variable ist die Preisentwicklung in Lagos.
| Mieten | Kaufen | |
|---|---|---|
| Mittelabfluss am ersten Tag | Kaution plus Maklerprovision | 500.000 EUR plus 37.500 EUR Nebenkosten |
| Gezahlt über drei Jahre | 54.000 EUR Miete | 7.500 EUR für IMI, Hausgeld und Versicherung |
| Nicht rückholbar nach drei Jahren | 54.000 EUR | 45.000 EUR |
| Vermögensaufbau bei 0% Preiswachstum | Null | Null. Kauf liegt um 9.000 EUR vorn |
| Vermögensaufbau bei 2% pro Jahr | Null | 30.600 EUR. Kauf liegt um 39.600 EUR vorn |
| Vermögensaufbau bei 4% pro Jahr | Null | 62.400 EUR. Kauf liegt um 71.400 EUR vorn |
| Vermögensaufbau bei 8% pro Jahr | Null | 129.900 EUR. Kauf liegt um 138.900 EUR vorn |
| Flexibilität beim Weggehen | Hoch. Nur die Kündigungsfrist | Gering. Ein Verkauf dauert Monate, dazu Maklerprovision und mögliche Wertzuwachssteuer |
| Risiko bei fallenden Preisen | Keines | Volles |
Zur Einordnung dieser Wachstumsspalte: Die Angebotspreise in Lagos lagen im März 2026 um 8,8% über dem Vorjahr, bei rund 4.449 EUR pro Quadratmeter. Die Prognosen für 2026 insgesamt gehen auseinander, der Konsens der Kommentatoren liegt bei etwa 2% bis 4%, S&P bei 10%. Die Tabelle enthält bewusst eine 0%-Zeile, weil es niemand weiß.
Wo das Argument für den Kauf nicht mehr trägt
Drei Situationen, in denen zuerst zu mieten die richtige Antwort ist, und ich sage Ihnen das auch ins Gesicht:
- Sie sind sich bei der Westalgarve nicht sicher. Wenn Sie noch die Algarve gegen Spanien oder Lagos gegen Cascais abwägen, ist ein Jahr Miete billig im Vergleich zu einem Kauf im falschen Land. Der Fehler wäre, zu mieten, um zwischen Lagos und Luz zu entscheiden, was Sie in zwei Wochen mit dem Auto klären.
- Sie könnten innerhalb von zwei Jahren wieder gehen. Ein Verkauf kostet Maklerprovision und, bei Nichtansässigen, eine Wertzuwachsbesteuerung beim Ausstieg. Bei zwei Jahren Haltedauer können Eintritts- und Ausstiegskosten zusammen alles auslöschen, was der Markt Ihnen gegeben hat.
- Ihre Mittel oder Ihr Aufenthaltsstatus sind nicht bereit. Zu kaufen, während ein Visumsweg oder eine Geldüberweisung noch ungeklärt ist, erzeugt Terminplandruck genau im falschen Moment. Mieten Sie sechs Monate, bringen Sie die Unterlagen in Ordnung und kaufen Sie dann in Ruhe.
Was das Mieten zuerst nicht rechtfertigt, ist der Wunsch, “ein Gefühl für die Gegend zu bekommen”. Das ist die Variante dieser Entscheidung, gegen die ich bereits argumentiert habe, in Warum es der teuerste Rat ist, in Lagos erst einmal die Lage zu sondieren, und die Zahlen oben zeigen warum. Ein Jahr, um ein Gefühl für Lagos zu bekommen, kostet 18.000 EUR Miete und, in einem Markt mit 4%, weitere 20.000 EUR an Preisbewegung bei der Immobilie, die Sie am Ende kaufen.
Mit Finanzierung ändert sich die Rechnung
Alles bisher Gesagte setzt einen Barkauf voraus, und so wird in der Westalgarve überwiegend gehandelt. Mit einem Darlehen sieht das Bild anders aus.
Nichtansässige finanzieren in der Regel 60% bis 70% des Werts. Bei 65% auf eine Immobilie von 500.000 EUR sind das 325.000 EUR Darlehen. Der Zwölfmonats-Euribor liegt bei etwa 2,73%, nach 2,87% Mitte Juli, und mit einem üblichen Aufschlag sind Sie bei rund 4%. Über 25 Jahre sind das etwa 1.715 EUR im Monat, gegenüber 1.500 EUR Miete für dieselbe Wohnung.
Ein finanzierter Käufer zahlt also monatlich mehr als ein Mieter, nicht weniger. Ein Teil dieser Rate baut Eigenkapital auf, in den ersten Jahren ist das meiste davon aber Zins. Der finanzierte Fall stützt sich weit stärker auf Preiswachstum als der Barkauf, und er verdient einen kritischeren Blick auf die 0%-Zeile in jener Tabelle.
Meine ehrliche Einschätzung: Für einen Barkäufer mit einem Horizont von drei Jahren und mehr sagen die Zahlen kaufen, und sie sagen es selbst dann, wenn die Preise in Lagos auf der Stelle treten. Für einen finanzierten Käufer mit kurzem Horizont ist Mieten eine völlig vertretbare Antwort, und wer Ihnen etwas anderes erzählt, verkauft Ihnen etwas. Ob der breitere Markt noch Luft nach oben hat, ist eine eigene Frage, und die habe ich in Immobilienpreise in Portugal: Wie lange hält der Anstieg noch an? aufgegriffen.
Häufig gestellte Fragen
Sollte ich 2026 in Lagos, Portugal, mieten oder kaufen?
Kaufen Sie, wenn Sie sich bei der Westalgarve sicher sind, bar oder nahezu bar bezahlen können und mindestens drei Jahre halten wollen. Über drei Jahre kostet die Miete einer T2 Wohnung zu 1.500 EUR im Monat 54.000 EUR, die nie zurückkommen, während die nicht rückholbaren Kosten eines Kaufs zu 500.000 EUR bei rund 45.000 EUR liegen, einschließlich Erwerbsnebenkosten und laufender Kosten. Mieten Sie stattdessen, wenn Sie innerhalb von zwei Jahren wieder gehen könnten, wenn Sie noch zwischen Regionen wählen oder wenn Ihre Finanzierung und Ihr Aufenthaltsstatus noch nicht geklärt sind.
Was kostet der Kauf einer Immobilie für 500.000 EUR in Lagos?
Rund 37.500 EUR zusätzlich zum Kaufpreis, etwa 7,5%. Das sind 27.300 EUR IMT nach den progressiven Stufen von 2026 für eine Zweitwohnung, 4.000 EUR Stempelsteuer zu 0,8%, etwa 1.200 EUR für Notar und Grundbucheintrag sowie rund 5.000 EUR Anwaltskosten. Ab dem 1. September 2026 zahlen Nichtansässige stattdessen einen pauschalen IMT von 7,5%, wodurch die Gesamtsumme auf etwa 9,5% steigt.
Wie hoch sind die Mieten in Lagos, Portugal?
Die Angebotsmieten für Langzeitverträge liegen Mitte 2026 bei etwa 850 bis 1.500 EUR im Monat für eine T1 Wohnung, 1.200 bis 2.000 EUR für eine T2 Wohnung und ab 2.000 EUR für T3 und größer. Der eigentliche Engpass ist das Angebot, nicht der Preis: möblierte Langzeitobjekte auf dem von internationalen Zuzüglern erwarteten Standard sind in Lagos knapp und konkurrieren über den Sommer mit der Ferienvermietung.
Lohnt es sich, ein Jahr zu mieten, um die Algarve erst kennenzulernen?
In der Regel nicht, wenn Sie bereits wissen, dass Sie die Westalgarve wollen. Ein Jahr Miete zu 1.500 EUR im Monat sind 18.000 EUR, und in einem Markt, der um 4% pro Jahr steigt, kostet die Immobilie, die Sie am Ende kaufen, weitere 20.000 EUR. Herauszufinden, welche Straßen Ihnen gefallen, dauert zwei Wochen, kein Jahr. Zuerst zu mieten ergibt Sinn, wenn Sie noch zwischen Regionen oder Ländern wählen.
Bekommen Nichtansässige ein Darlehen für einen Kauf in Lagos?
Ja, üblicherweise mit 60% bis 70% Beleihungsauslauf. Bei einer Immobilie für 500.000 EUR sind 65% ein Darlehen von 325.000 EUR, und mit dem Zwölfmonats-Euribor bei rund 2,73% zuzüglich eines üblichen Aufschlags liegen Sie nahe 4%, also bei etwa 1.715 EUR im Monat über 25 Jahre. Das ist mehr als die Miete für dieselbe Wohnung, weshalb ein finanzierter Kauf in einer Weise von der Preisentwicklung abhängt, wie es ein Barkauf nicht tut.
Sie überlegen, auf welcher Seite dieser Entscheidung Sie stehen? Sagen Sie mir, was Sie suchen, und ich gebe Ihnen eine klare Antwort darauf, ob ein Kauf jetzt in Ihrer Situation sinnvoll ist, einschließlich der Fälle, in denen er es nicht ist.
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