Vender um imóvel em Portugal em 2026 custa tipicamente entre 6% e 10% do preço de venda. As maiores parcelas são a comissão da agência acrescida de 23% de IVA e, depois, a mais-valia, tributada sobre 50% do ganho a taxas progressivas. Numa venda de €550.000 em Lagos, isso corresponde a cerca de €48.000.
Este guia parte de um perfil comum de vendedor em Lagos: britânico ou neerlandês, que comprou entre 2015 e 2019 e é hoje não residente para efeitos fiscais. Encontra abaixo o cálculo completo de uma venda típica, os documentos de que precisa antes de anunciar e o erro que mais vezes distorce as contas dos próprios vendedores.
Quanto custa vender um imóvel em Portugal em 2026?
Há quatro custos que realmente alteram o valor líquido que recebe, e um que só conta se faltar algo na sua documentação:
- Comissão da agência: habitualmente cerca de 5% no Barlavento Algarvio, acrescida de 23% de IVA.
- Certificado energético: obrigatório por lei antes de o imóvel ser anunciado, normalmente algumas centenas de euros.
- Cancelamento do crédito à habitação: as comissões de reembolso antecipado estão limitadas por lei a 0,5% do capital reembolsado em taxa variável e a 2% em taxa fixa, a que acrescem os encargos do próprio banco.
- Mais-valias (IRS): 50% do ganho é tributado a taxas progressivas, tanto para residentes como para não residentes.
- Falta de Licença de Utilização: já não é exigida na escritura, mas o banco do comprador pede-a habitualmente, pelo que a sua regularização pode custar tempo e dinheiro.
O IMI, o imposto anual sobre o património imobiliário, é pago por quem for proprietário do imóvel a 31 de dezembro. A divisão proporcional com o comprador resulta de acordo previsto no contrato, não de algo que a lei faça por si.
Um exemplo prático: vender um apartamento de €550.000 em Lagos
Imagine um casal neerlandês que comprou um apartamento T2 em Lagos, em 2017, por €330.000, pagou cerca de €20.000 de IMT, imposto do selo, notário e registos na altura, e gastou €25.000 numa cozinha e casa de banho novas em 2021, com faturas. São não residentes, não têm crédito à habitação e vendem em 2026 por €550.000.
Primeiro, a mais-valia. Portugal permite atualizar o preço de compra com base na inflação, através de um coeficiente oficial, e deduzir depois os seus custos:
| Cálculo da mais-valia | Valor |
|---|---|
| Preço de venda | €550.000 |
| Preço de compra x coeficiente de inflação de 1,18 (2017) | – €389.400 |
| Custos de aquisição (IMT, imposto do selo, notário, registos) | – €20.000 |
| Obras de melhoria comprovadas por fatura nos últimos 12 anos | – €25.000 |
| Comissão da agência com IVA | – €33.825 |
| Certificado energético | – €250 |
| Mais-valia | €81.525 |
| Parte tributável (50%) | €40.763 |
Segue-se o valor líquido. A linha do imposto depende do seu rendimento total mundial, pelo que utilizei uma taxa média ilustrativa de 35%:
| Valor líquido numa venda de €550.000 | Valor |
|---|---|
| Preço de venda | €550.000 |
| Comissão da agência (5%) | – €27.500 |
| IVA sobre a comissão da agência (23%) | – €6.325 |
| Certificado energético | – €250 |
| Cancelamento do crédito à habitação | €0 (sem crédito) |
| Mais-valias (ilustrativo, 35% de €40.763) | – €14.267 |
| Valor líquido | €501.658 |
Duas lições deste exemplo. Só a fatura da cozinha retirou €12.500 à parte tributável, o que corresponde a cerca de €4.375 de imposto a uma taxa de 35%, pelo que deve guardar todas as faturas em nome do proprietário. E o preço de venda é o número que determina tudo o resto, por isso obtenha um valor realista para a sua casa com a avaliação SunnySteve antes de começar a planear em função dele.
O erro que a maioria dos vendedores comete: a comissão da agência sem IVA
Os vendedores fazem muitas vezes as suas contas com 5% para o mediador. Em Portugal, a comissão é um serviço, e os serviços estão sujeitos a 23% de IVA. Numa venda de €550.000, isso representa uma diferença de €6.325 entre o que se orça e o que se paga, mais do que o certificado energético, o notário e os registos em conjunto.
Quando comparar agências, compare a comissão com IVA incluído e verifique o que ela abrange. Uma comissão base mais baixa que exclua fotografia, coordenação jurídica ou marketing internacional não é mais barata se o imóvel ficar nove meses por vender.
Mais-valias: residentes e não residentes comparados
Até 2022, os não residentes pagavam uma taxa fixa de 28% sobre a totalidade do ganho. Desde 1 de janeiro de 2023, as regras estão alinhadas com as dos residentes, como a Autoridade Tributária confirmou no Ofício-Circulado 20255/2023. O meu guia de mais-valias aprofunda o tema; segue-se a versão resumida em outubro de 2026:
| Regra | Residente fiscal em Portugal | Não residente |
|---|---|---|
| Parte do ganho tributada | 50% | 50% |
| Taxa | Taxas progressivas de IRS | Taxas progressivas de IRS, definidas com base no rendimento mundial |
| Coeficiente de inflação (imóvel detido há mais de 24 meses) | Sim | Sim |
| Custos dedutíveis | Custos de aquisição, comissão da agência, obras de melhoria dos últimos 12 anos | Os mesmos |
| Benefício pelo reinvestimento em nova habitação própria e permanente | Sim, se o imóvel vendido era a sua habitação própria e permanente | Apenas se era a sua habitação própria e permanente em Portugal, o que é raro |
| Benefício de 2026 a 2029 pelo reinvestimento em arrendamento de longa duração em Portugal | Disponível, com condições estritas | Confirme a elegibilidade com o seu contabilista |
| Quando é pago | Declaração de IRS de abril a junho de 2027 | O mesmo, através de representante fiscal ou notificação eletrónica |
A questão do rendimento mundial pesa mais do que as pessoas esperam. Dois não residentes com a mesma mais-valia em Lagos podem pagar montantes bastante diferentes, porque uma pensão ou um salário elevado no país de origem faz subir a taxa. Faça as suas contas com um contabilista antes de aceitar uma proposta, não depois.
O que precisa antes de anunciar
Ter estes documentos prontos é o que transforma uma proposta aceite num CPCV assinado em semanas e não em meses. Explico onde isto se insere no processo global no meu modelo de venda em quatro fases.
- Caderneta Predial: o registo fiscal, obtido no Portal das Finanças.
- Certidão Permanente: a certidão do registo predial, que comprova a propriedade e quaisquer ónus.
- Certificado energético: obrigatório antes de anunciar.
- Licença de Utilização: já não é necessária na escritura desde 2024, mas a maioria dos bancos dos compradores continua a pedi-la.
- Ficha técnica da habitação: para casas licenciadas depois de 2004, se a tiver.
O meu guia do vendedor explica cada um deles, incluindo como resolver as lacunas mais comuns, como uma ampliação que nunca foi registada.
Esta é informação de carácter geral em outubro de 2026, não constitui aconselhamento fiscal. O imposto depende da sua residência, do seu rendimento total e da forma como o imóvel foi adquirido, pelo que deve confirmar os seus valores com um contabilista português.
Perguntas Frequentes
Quanto custa vender um imóvel em Portugal em 2026?
Conte com cerca de 6% a 10% do preço de venda. A comissão da agência, de cerca de 5%, está sujeita a 23% de IVA, pelo que corresponde na realidade a cerca de 6,15%. Some algumas centenas de euros do certificado energético, eventuais custos de cancelamento do crédito à habitação e o imposto sobre mais-valias, incidente sobre 50% do ganho a taxas progressivas.
O IVA incide sobre as comissões de mediação imobiliária em Portugal?
Sim. A comissão de mediação imobiliária em Portugal está sujeita a IVA à taxa normal de 23%. Uma comissão de 5% numa venda de €550.000 equivale a €27.500 mais €6.325 de IVA, ou seja, €33.825 no total. Pergunte sempre se o valor indicado inclui IVA antes de assinar o contrato de mediação.
Quanto paga um não residente de imposto sobre mais-valias ao vender em Portugal?
Desde 1 de janeiro de 2023, os não residentes são tributados como os residentes: 50% do ganho é somado ao rendimento e tributado às taxas progressivas de IRS, sendo o seu rendimento mundial considerado apenas para determinar a taxa. A antiga taxa fixa de 28% sobre a totalidade do ganho já não se aplica. O ganho é reduzido pelos coeficientes de inflação, pelos custos de aquisição, pela comissão da agência e pelas obras de melhoria comprovadas por fatura nos últimos 12 anos.
Quanto tempo demora a vender um imóvel em Lagos?
Depois de o comprador aceitar um preço, o contrato-promessa de compra e venda (CPCV) é normalmente assinado em duas a quatro semanas e a escritura costuma seguir-se um a três meses depois, consoante o financiamento do comprador. Ter a documentação pronta antes de anunciar é o que mantém esse prazo curto.
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