Os estrangeiros não enfrentam qualquer restrição na compra de imóveis em Portugal. Precisa de um NIF antes de assinar seja o que for, de um contrato-promessa com cláusula de saída em caso de recusa do crédito e de cerca de 9,5% sobre o preço se ainda não for residente fiscal em Portugal.
Acompanho compradores neste processo quase todas as semanas, e há sempre duas coisas que apanham as pessoas de surpresa. O imposto de compra não é o valor que a maioria dos guias indica, e o encargo anual que todos dizem ser obrigatório é um que a maioria dos compradores consegue evitar em dez minutos. Eis a sequência, pela ordem em que acontece na prática.
O que preciso de saber antes de comprar casa em Lagos, Portugal, sendo estrangeiro?
Não precisa de residência, de visto nem de uma empresa portuguesa. Precisa de um número fiscal, de uma via bancária para o dinheiro e de um advogado que trabalhe para si e não para a transação. Da primeira visita à entrega das chaves, o processo decorre assim.
- Obtenha um NIF, o seu número de identificação fiscal português. Sem ele, nada avança.
- Abra uma conta bancária portuguesa ou confirme que o seu banco consegue enviar euros para o notário no próprio dia.
- Nomeie um advogado independente, antes de fazer uma proposta e não depois.
- Faça a sua proposta e acorde por escrito o sinal e o prazo da escritura.
- Assine o CPCV, o contrato-promessa, e pague o sinal.
- Faça as verificações e certidões necessárias e, se recorrer a crédito, leve o financiamento até à aprovação formal.
- Pague o IMT e o imposto do selo e depois assine a escritura, o ato público.
- Registe a compra e trate do seu canal de notificação nos quinze dias seguintes.
Conte com três a quatro meses desde a proposta aceite até às chaves se recorrer a crédito, e com seis a oito semanas se pagar a pronto. O prazo da escritura que fixa no contrato, no passo cinco, é a única data que realmente determina o ritmo.
O seu NIF e o encargo anual que a maioria dos compradores não deve na realidade
O NIF é um número fiscal de nove dígitos atribuído pela Autoridade Tributária. É gratuito num serviço de finanças, emitido no mesmo dia, e pode obtê-lo sem residir cá. Vai precisar dele para abrir uma conta bancária, assinar um contrato e colocar os contratos de água, luz e gás em seu nome.
Segue-se a parte que mais tempo me ocupa a corrigir. Se for residente fiscal fora da UE ou do EEE, o que desde o Brexit inclui o Reino Unido, e também os Estados Unidos, o Canadá e a Suíça, a lei portuguesa obriga-o a dar à Autoridade Tributária uma forma de o contactar. O artigo 19.º da Lei Geral Tributária impõe esse dever aos sujeitos passivos residentes no estrangeiro, e ser proprietário de um imóvel cá basta para o desencadear. Para residentes na UE e no EEE, ou seja, compradores neerlandeses, alemães, irlandeses e franceses, a nomeação de um representante é facultativa.
O que lê quase em todo o lado é que isto significa contratar um representante fiscal por 150 a 400 euros por ano, enquanto for proprietário. O guia de 2026 de uma agência algarvia classifica a representação como obrigatória para residentes no Reino Unido e nos EUA e indica esse intervalo. Não é o quadro completo, e a diferença vale dinheiro a sério.
Desde julho de 2022, o n.º 15 desse mesmo artigo estabelece que a obrigação de nomear um representante não se aplica aos contribuintes que adiram a um dos canais eletrónicos de notificação da autoridade tributária. A Autoridade Tributária explicou como no Ofício-Circulado 90057, de 20 de julho de 2022: entre no Portal das Finanças, vá a A minha Área, depois a Notificações e Citações, depois a Gerir canais, depois a Canais de Notificação, e ative o Portal das Finanças ou a Via CTT. É só isso. A redação da lei é que a obrigação “não é aplicável”, pelo que não se trata de uma dispensa que se requer e se fica à espera. É uma escolha que faz.
Três pontos práticos que ninguém menciona. Tem quinze dias a contar da compra do imóvel para fazer a nomeação ou a adesão. Se estiver fora da UE e mais tarde desativar o canal eletrónico, isso só produz efeitos depois de ter nomeado um representante, pelo que não pode simplesmente sair. E se não fizer nenhuma das duas coisas, a coima vai de 75 a 7.500 euros e, até a situação ser regularizada, perde o direito de reclamar, recorrer ou impugnar o que quer que a Autoridade Tributária faça.
Para ser claro quanto aos limites: o texto consolidado com que trabalho está atualizado até março de 2025, e o artigo 19.º não foi alterado desde 2022. Sou consultor imobiliário, não o seu consultor fiscal, por isso peça ao seu contabilista que o confirme para a sua situação. Um representante continua a ser a resposta mais simples para algumas pessoas, sobretudo se preferir que seja alguém em Portugal a abrir a correspondência. Escolha-o apenas porque quer, e não porque lhe disseram que não tinha alternativa.
Abrir uma conta bancária portuguesa
Não precisa estritamente de uma conta portuguesa para comprar, mas ela facilita tudo: o pagamento da escritura, os contratos de serviços, o imposto anual sobre o imóvel e o crédito à habitação, se o tiver. Leve o passaporte, o NIF, comprovativo de morada e comprovativo de rendimentos. Os compradores norte-americanos devem perguntar pelo reporte FATCA antes de escolher o banco, porque algumas agências tratam clientes dos EUA com naturalidade e outras atrasam o processo durante semanas.
O contrato-promessa é onde o dinheiro passa a ser sério
O CPCV, contrato-promessa de compra e venda, não é legalmente obrigatório, mas quase todas as compras aqui recorrem a um, e é aí que o seu dinheiro deixa de ser reembolsável. O sinal situa-se normalmente entre 10% e 20% do preço. Num apartamento de 500.000 euros em Lagos, são 50.000 a 100.000 euros comprometidos meses antes de ser proprietário de coisa alguma.
A proteção é simétrica, o que os compradores muitas vezes não percebem. Se desistir sem justa causa, perde o sinal. Se o vendedor desistir, o artigo 442.º do Código Civil obriga-o a devolvê-lo em dobro. Existe também um remédio mais forte no artigo 830.º, a execução específica, em que, em vez de receber o dinheiro, pede ao tribunal que imponha a venda. É mais lento, mas é a única via que lhe dá a casa e não uma indemnização, e só funciona se o contrato não a excluir expressamente. Verifique essa cláusula.
A cláusula sem a qual não deixo um comprador assinar é a condição resolutiva, aquela que devolve o sinal se o crédito for recusado. Sem ela, a recusa do banco é problema seu e o sinal perde-se. É a omissão mais cara de toda a contratação imobiliária portuguesa e resolve-se com uma linha de texto.
Quanto custa realmente comprar em 2026
O IMT, o imposto municipal sobre as transmissões, é o maior encargo, e a taxa depende de ser ou não já residente fiscal em Portugal no momento da assinatura. O Decreto-Lei 97/2026 fixou uma taxa única de 7,5% sobre imóveis residenciais adquiridos por quem não seja residente fiscal cá, sem escala progressiva e sem isenções. Substitui a escala progressiva em vez de se somar a ela, e depende da residência fiscal e não do passaporte, pelo que um neerlandês não residente é tratado exatamente como um norte-americano. Expliquei as contas e a data de início em pormenor no meu artigo sobre porque nunca houve um prazo de 1 de setembro para o IMT.
Eis a mesma compra de 500.000 euros nos dois cenários.
| Custo numa casa de 500.000 euros | Ainda não residente fiscal | Já residente fiscal |
|---|---|---|
| IMT | 37.500 (taxa única de 7,5%) | 27.300 (escala progressiva) |
| Imposto do selo a 0,8% | 4.000 | 4.000 |
| Notário e registo | 1.200 | 1.200 |
| Honorários jurídicos a cerca de 1% | 5.000 | 5.000 |
| Total | 47.700, ou 9,5% do preço | 37.500, ou 7,5% do preço |
A diferença de 10.200 euros não está necessariamente perdida. A taxa única comporta-se mais como um depósito reembolsável: se o requerer à Autoridade Tributária, esta pode anular a diferença caso se torne residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos após a escritura, ou caso arrende o imóvel a longo prazo por 2.300 euros mensais ou menos, com o contrato assinado nos seis meses seguintes e o imóvel arrendado durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos. Ambas as vias exigem planeamento antes de assinar, não depois. Se está a ponderar quanto vale o seu próprio imóvel face a estes números, pode pedir-me uma avaliação gratuita em 48 horas.
Depois há a vertente anual. O IMI, o imposto municipal sobre imóveis, é liquidado no ano seguinte ao da compra e calculado sobre o valor patrimonial tributário do imóvel e não sobre o que pagou, o que costuma ser uma agradável surpresa. As despesas de condomínio e o seguro somam-se a este encargo.
Financiamento como não residente
O crédito à habitação para não residentes é um produto corrente nos bancos portugueses. Os cidadãos da UE atingem habitualmente 60% a 70% do valor do imóvel como não residentes, enquanto os compradores do Reino Unido, dos EUA e de outros países fora da UE se situam mais tipicamente entre 60% e 65%. Encare estes valores como números de planeamento e não como uma proposta, e lembre-se de que o empréstimo é calculado sobre a avaliação do próprio banco e não sobre o preço acordado, o que importa num mercado em que as avaliações no Algarve têm vindo a subir. Conte com seis a oito semanas desde um processo completo até à aprovação formal e inicie a conversa com o banco antes de ter uma proposta aceite. Tratei da documentação e do panorama das taxas no meu guia do crédito à habitação para não residentes.
A escritura e os quinze dias seguintes
A escritura é o ato público, assinado num notário, numa conservatória ou, cada vez mais, através da Casa Pronta, que trata da escritura e dos registos num único balcão, no mesmo dia. Comprador e vendedor comparecem, ou os respetivos procuradores, bem como o banco se houver crédito. O IMT e o imposto do selo são pagos antes da assinatura e o restante é normalmente entregue em cheque bancário na própria mesa.
Depois, a compra é registada na Conservatória do Registo Predial, o que o torna proprietário perante todos, e o registo de propriedade nas Finanças é atualizado para que a nota do IMI o encontre. A Casa Pronta faz isto no próprio dia. Caso contrário, conte com até quinze dias. Essa é também a sua janela para o canal de notificação ou para o representante, por isso ponha ambos no mesmo lembrete.
Perguntas frequentes
O que preciso de saber antes de comprar casa em Lagos, Portugal, sendo estrangeiro?
Não existe qualquer restrição à compra por estrangeiros em Portugal, e não precisa de residência nem de visto. Precisa de um NIF antes de assinar seja o que for, de um contrato-promessa com cláusula de saída em caso de recusa do crédito e de uma noção realista dos custos. Conte com cerca de 9,5% sobre o preço se ainda não for residente fiscal em Portugal.
Preciso de um representante fiscal para comprar imóveis em Portugal?
Se for residente fiscal fora da UE ou do EEE, incluindo o Reino Unido e os EUA, tem de dar à Autoridade Tributária uma forma de o contactar, e ser proprietário de um imóvel português desencadeia esse dever. Mas nomear um representante pago é apenas uma forma de o cumprir. O artigo 19.º da Lei Geral Tributária diz que a obrigação não se aplica se aderir às notificações eletrónicas no Portal das Finanças ou através da Via CTT, o que é gratuito e demora minutos. Os residentes na UE e no EEE não são obrigados a nomear ninguém.
Quanto custa comprar casa em Portugal além do preço?
Numa casa de 500.000 euros em Lagos, conte com cerca de 47.700 euros se ainda não for residente fiscal em Portugal, o que corresponde a cerca de 9,5% do preço. São 37.500 de IMT à taxa única para não residentes, 4.000 de imposto do selo a 0,8%, cerca de 1.200 de notário e registo e cerca de 5.000 de honorários jurídicos. Quem já é residente fiscal em Portugal paga a escala progressiva do IMT e fica mais perto de 37.500 no total.
Posso recuperar o IMT de 7,5% para não residentes?
Muitas vezes, sim. A Autoridade Tributária pode anular a diferença entre a taxa única e as taxas normais se se tornar residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos após a escritura, ou se arrendar o imóvel a longo prazo por 2.300 euros mensais ou menos, com o contrato assinado nos seis meses seguintes à compra e o imóvel arrendado durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos. Ambas as vias têm de ser preparadas antes de assinar, não depois.
Quanto tempo demora comprar casa em Portugal?
Seis a oito semanas se pagar a pronto e três a quatro meses se precisar de crédito, com a escritura a realizar-se normalmente 30 a 90 dias após o contrato-promessa, consoante o que negociar. O crédito é a variável: conte com seis a oito semanas desde um processo completo até à aprovação formal e inicie essa conversa antes de fazer uma proposta.
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