Een koper vroeg me vorige week of de prijzen in Lagos nog steeds stijgen. Het eerlijke antwoord is interessanter dan de krantenkoppen suggereren, dus hier is wat Q1 2026 in de praktijk liet zien in de westelijke Algarve – en waar ik zou willen aanvoeren dat de nationale cijfers enigszins misleidend zijn voor kopers die zich op onze regio richten.
De kop: Portugal vestigt record, maar Lagos loopt koeler
De nationale huizenprijsindex van Portugal bereikte een recordhoogte in de meest recente officiële gegevens, met een prijsstijging van 18,9% j-o-j in het vierde kwartaal van 2025. Het hele jaar 2025 kwam uit op +17,6%. Dat is het cijfer dat in de publiciteit kwam.
Zoom in op de Algarve en het beeld is zachter. INE’s regionale afdrukken van Q3 2025 zetten de Algarve op 3.203 euro per vierkante meter, een stijging van 16,6% ten opzichte van een jaar eerder. Zoom opnieuw in op Lagos zelf en de update van maart 2026 toont 4.449 euro per vierkante meter, een stijging van 8,8% j-o-j.
Ruwweg de helft van het nationale tempo. Dat is belangrijk: de kopers die het record van Portugal vestigen, zijn geconcentreerd in de grootstedelijke huizen van Lissabon en Porto, niet in villa’s en herenhuizen in de westelijke Algarve. Klanten die de krantenkoppen met 18,9% lezen en denken dat de Algarve aan het wegrennen is, hebben al een verkeerd getal genoteerd.
Het verhaal over de buitenlandse koper dat in de meeste krantenkoppen niet klopt
Dit is het deel dat ik deze maand tijdens bijna elk telefoongesprek met klanten heb moeten uitleggen: de aankoop van huizen door niet-ingezetenen in Portugal daalde in 2025 met 13,3% – de derde opeenvolgende daling op jaarbasis – tot 8.471 woningen. Het transactievolume van buitenlandse kopers is in feite lager dan drie jaar geleden.
Maar de Algarve absorbeert nu 42,4% van alle investeringswaarde van niet-ingezetenen, meer dan Groot-Lissabon (22,2%) en het noorden (12,1%) samen. Britse en Amerikaanse kopers leiden het nationale zoekaandeel.
Vertaling: minder deals, grotere tickets, geconcentreerd in onze regio. Het “iedereen stormt binnen” verhaal is het verkeerde mentale model. Het juiste is “de kopers die nog steeds in de markt zijn, zijn serieus, ze weten waar ze willen zijn en dat is hier”. Dat is de reden waarom goed geprijsde aandelen uit de westelijke Algarve nog steeds in beweging komen in weken, niet maanden, zelfs als het nationale transactievolume afkoelt.
Valuta bewoog meer dan prijzen in Q1
Voor veel van mijn klanten was het grotere Q1-verhaal helemaal niet de prijzen, maar de euro.
Sterling bleef ongeveer vlak ten opzichte van de euro (GBP/EUR rond 1,1486), dus Britse kopers kregen noch een meevaller noch een tegenvaller. De euro ten opzichte van de Amerikaanse dollar was een ander verhaal: een verschuiving van 2,7% in één week in april – de grootste wekelijkse verschuiving in een jaar. Op het budget van een Amerikaanse koper van 1 miljoen dollar heeft die beweging alleen al ongeveer 23.000 euro aan koopkracht weggevaagd zonder dat ook maar één huis van prijs veranderde.
Euribor bleef stabiel gedurende het kwartaal. Het volgende rentebesluit van de ECB valt op 30 april en is de meest waarschijnlijke katalysator voor een nieuwe valutabeweging.
Mijn vuistregel voor Q2: als u een Amerikaanse koper bent met een live bod, laat uw makelaar dan uw eurokoers opfrissen voordat u iets ondertekent. Als u Brits bent, is de valuta niet duwen of trekken u – de beslissing op het onroerend goed, niet het tarief.
Veranderingen in de regelgeving in (en rond) Q1
Twee nieuwtjes verdienen op dit moment een plaats op de plank in elk gesprek met kopers.
De nieuwe nationaliteitswet is op 1 april 2026 door het parlement aangenomen en verlengt de weg van verblijf naar staatsburgerschap van 5 naar 10 jaar. De wet is nog niet van kracht – hij moet nog worden afgekondigd door de president – maar als je een gouden visum of D7 hebt en nog steeds aan het overwegen bent hoe lang het gaat duren, kan het zijn dat de klok 10 jaar begint te lopen in plaats van 5 jaar.
Los daarvan komt de EU-handhaving voor kortetermijnverhuur op 20 mei aan. Als de aankoop in de Algarve is gebaseerd op huuropbrengsten – en voor een groeiend deel van mijn Nederlandse en Ierse kopers is dat zo – zal dit de nalevingskosten en de zichtbaarheid op platformniveau veranderen, met name voor Lagos-eigendommen die zijn bestemd voor huuropbrengsten.
Specifiek voor Golden Visa en D7-klanten is de nationaliteitswijziging het gesprek dat ik deze week voer.
Stijgen de prijzen nog steeds?
Ja nationaal. Ja in Lagos, maar op ruwweg de helft van het nationale tempo. Niet omdat de buitenlandse vraag in de Algarve explodeert in Q1 — het aantal transacties is in feite gedaald — maar omdat het aanbod in de westelijke Algarve structureel krap is en de resterende buitenlandse vraag zich hier concentreert.
De stelling die ik dit kwartaal terugtrek uit gesprekken met klanten: “laten we wachten tot 2026 zachter wordt”. Met 2025 over het hele jaar op +17,6% en Q1 valuta die niemand korting geeft, is die stelling onhoudbaar. Verkopers weten dat en zullen niet met hun ogen knipperen.
Het spel dat ik in plaats daarvan speel: prijsdiscipline aan de biedkant, niet op korting jagen. Ken het plafond voor je archetype en stad. Bied vol vertrouwen daarbinnen. Loop netjes weg van te hoog geprijsde aandelen — die, in een markt met een krap aanbod, vaker dan je denkt verlaagd terugkomen op de markt.
Als dat klinkt als het gesprek dat je wilt hebben voordat je gaat kopen, vertel me dan waar je naar op zoek bent en ik kom terug met drie actuele aanbiedingen in Lagos en Praia da Luz die aan je wensen voldoen – plus een eerlijke kijk op waar elk aanbod staat in deze markt. Als je nog niet eerder in Portugal hebt gekocht en het proces uitgelegd wilt hebben voordat je met een makelaar praat, begin dan met de Portugal Kopersgids.
Doe mee aan de discussie