Een koper vroeg mij vorige week of de prijzen in Lagos nog steeds stijgen. Het eerlijke antwoord is interessanter dan de koppen doen vermoeden. Dit is dus wat het eerste kwartaal van 2026 werkelijk liet zien in de praktijk in de Westalgarve, en waar de nationale cijfers naar mijn mening enigszins misleidend zijn voor kopers die zich op onze regio richten.
Update, augustus 2026: de trend hield stand. Bekijk de meest recente INE-bankwaarderingsgegevens voor de actuele stand van zaken.
De kop: Portugal zette een record neer, maar Lagos ontwikkelt zich rustiger
De nationale huizenprijsindex van Portugal bereikte in de meest recente officiële cijfers een absoluut record, waarbij de prijzen in het vierde kwartaal van 2025 met 18,9% op jaarbasis stegen. Het volledige jaar 2025 kwam uit op +17,6%. Dat is het cijfer dat de aandacht kreeg.
Kijkt u specifiek naar de Algarve, dan is het beeld rustiger. De regionale cijfers van het INE over het derde kwartaal van 2025 lieten voor de Algarve 3.203 euro per vierkante meter zien, een stijging van 16,6% op jaarbasis. Zoomt u nog verder in, alleen op Lagos, dan toont de update van maart 2026 4.449 euro per vierkante meter, een stijging van 8,8% op jaarbasis.
Ongeveer de helft van het nationale tempo. Dat is relevant: de kopers die het nationale record van Portugal drijven, concentreren zich in de metropoolregio’s Lissabon en Porto, niet in villa’s en rijwoningen in de Westalgarve. Klanten die deze koppen van 18,9% lezen en aannemen dat de Algarve net zo hard stijgt, gaan al uit van het verkeerde cijfer.
Het verhaal over buitenlandse kopers dat de meeste koppen verkeerd weergeven
Dit is het deel dat ik deze maand in bijna elk klantgesprek heb moeten uitleggen: de aankoop van woningen door niet-ingezetenen in Portugal daalde in 2025 met 13,3%, de derde opeenvolgende jaarlijkse daling, tot 8.471 woningen. Het transactievolume van buitenlandse kopers ligt momenteel zelfs lager dan drie jaar geleden.
Toch neemt de Algarve inmiddels 42,4% van de totale investeringswaarde van niet-ingezetenen voor haar rekening, meer dan Groot-Lissabon (22,2%) en het Noorden (12,1%) samen. Britse en Amerikaanse kopers voeren het nationale zoekaandeel aan.
Vertaald: minder transacties, hogere bedragen, geconcentreerd in onze regio. Het verhaal dat “iedereen naar hier stroomt” is het verkeerde denkmodel. Het juiste is: “de kopers die nog in de markt zitten, zijn serieus, weten waar ze willen zijn, en dat is hier.” Daarom worden goed geprijsde woningen in de Westalgarve nog steeds binnen weken verkocht, niet maanden, ook al koelt het nationale transactievolume af.
De wisselkoers bewoog in het eerste kwartaal meer dan de prijzen
Voor veel van mijn klanten ging het grote verhaal van het eerste kwartaal helemaal niet over prijzen, maar over de euro.
Het Britse pond bleef vrijwel stabiel ten opzichte van de euro (GBP/EUR rond 1,1486), waardoor Britse kopers geen voor- of nadeel ondervonden. Bij de euro ten opzichte van de Amerikaanse dollar lag dat anders: een beweging van 2,7% in één enkele week in april, de grootste wekelijkse schommeling in een jaar. Bij een budget van 1 miljoen dollar voor een Amerikaanse koper vaagde die beweging alleen al zo’n 23.000 euro aan koopkracht weg, zonder dat een enkele woning van prijs veranderde.
De Euribor bleef gedurende het kwartaal stabiel. De volgende rentebeslissing van de ECB valt op 30 april en is de meest waarschijnlijke aanleiding voor een nieuwe wisselkoersbeweging.
Mijn vuistregel voor het tweede kwartaal: als u een Amerikaanse koper bent met een lopend bod, laat uw tussenpersoon dan de eurokoers actualiseren voordat u iets ondertekent. Als u Brits bent, duwt of trekt de wisselkoers u niet, neem de beslissing op basis van de woning, niet van de koers.
Regelgevingswijzigingen in (en rond) het eerste kwartaal
Twee ontwikkelingen verdienen op dit moment een plek in elk gesprek met kopers.
De nieuwe Nationaliteitswet werd op 1 april 2026 door het parlement aangenomen en verlengt het traject van verblijfsvergunning naar nationaliteit van 5 naar 10 jaar. De wet is nog niet in werking getreden, er is nog presidentiële afkondiging nodig, maar als u op weg bent naar een Golden Visa of D7 en de timing nog afweegt, kan de klok binnenkort 10 jaar in plaats van 5 jaar gaan lopen.
Daarnaast treedt op 20 mei de EU-handhaving van kortetermijnverhuur in werking. Als uw aankoop in de Algarve gedreven wordt door huurrendement, en voor een groeiend deel van mijn Nederlandse en Ierse klanten is dat het geval, zal dit de compliancekosten en de zichtbaarheid op platformniveau veranderen, met name voor woningen in Lagos die bestemd zijn voor huurinkomsten.
Voor Golden Visa- en D7-klanten in het bijzonder is de wijziging van de nationaliteitswet het gesprek dat ik deze week voer.
Stijgen de prijzen dus nog steeds?
Ja, nationaal. Ja, in Lagos, maar op ongeveer de helft van het nationale tempo. Niet omdat de buitenlandse vraag in de Algarve in het eerste kwartaal explodeert, het aantal transacties daalt zelfs, maar omdat het aanbod in de Westalgarve structureel krap is en de resterende buitenlandse vraag zich hier concentreert.
De stelling die ik dit kwartaal uit klantgesprekken schrap: “laten we wachten tot 2026 afkoelt.” Met een volledig jaar 2025 op +17,6% en een wisselkoers die in het eerste kwartaal niemand korting geeft, houdt die stelling geen stand. Verkopers weten dit en zullen niet toegeven.
De strategie die ik in plaats daarvan volg: prijsdiscipline aan de biedzijde, geen jacht op kortingen. Ken het plafond voor uw type woning en uw dorp of stad. Bied met vertrouwen binnen dat plafond. Loop resoluut weg van te duur geprijsde woningen die, in een markt met krap aanbod, vaker verlaagd terugkomen dan u zou denken.
