Ein Käufer fragte mich letzte Woche, ob die Preise in Lagos immer noch steigen. Die ehrliche Antwort ist interessanter, als es die Schlagzeilen vermuten lassen. Hier ist also, was Q1 2026 an der Westalgarve tatsächlich gezeigt hat – und wo ich behaupten würde, dass die nationalen Zahlen für Käufer, die sich auf unsere Region konzentrieren, etwas irreführend sind.
Die Schlagzeile: Portugal stellt einen Rekord auf, aber Lagos ist kühler
Der nationale portugiesische Hauspreisindex erreichte in den jüngsten offiziellen Daten ein Allzeithoch. Die Preise stiegen im Q4 2025 um 18,9% im Vergleich zum Vorjahr. Für das gesamte Jahr 2025 wurde ein Anstieg von +17,6% verzeichnet. Das ist die Zahl, über die berichtet wurde.
Zoomen Sie in die Algarve, und das Bild ist weicher. In der regionalen Ausgabe von INE für Q3 2025 wird die Algarve mit 3.203 Euro pro Quadratmeter angegeben, 16,6% mehr als im Vorjahr. Zoomen Sie noch einmal nach Lagos selbst und die Aktualisierung vom März 2026 zeigt 4.449 Euro pro Quadratmeter, ein Anstieg von 8,8% im Vergleich zum Vorjahr.
Ungefähr die Hälfte des nationalen Tempos. Das ist wichtig: Die Käufer, die den Rekord in Portugal antreiben, konzentrieren sich auf Wohnungen in den Großstädten Lissabon und Porto, nicht auf Villen und Stadthäuser an der Westalgarve. Kunden, die diese 18,9 % Schlagzeilen lesen und annehmen, dass die Algarve davonrennt, setzen bereits auf die falsche Zahl.
Die Geschichte mit den ausländischen Käufern – die meisten Schlagzeilen sind falsch
Hier ist der Teil, den ich in diesem Monat bei fast jedem Telefonat mit einem Kunden erklären musste: Der Kauf von Eigenheimen durch Nichtansässige in Portugal fiel 2025 um 13,3% – der dritte jährliche Rückgang in Folge – auf 8.471 Häuser. Das Transaktionsvolumen von ausländischen Käufern ist sogar niedriger als vor drei Jahren.
Aber die Algarve absorbiert jetzt 42,4% des gesamten Investitionswertes von Nicht-Residenten, mehr als der Großraum Lissabon (22,2%) und der Norden (12,1%) zusammen. Britische und amerikanische Käufer führen die Suche auf nationaler Ebene an.
Übersetzung: weniger Geschäfte, größere Tickets, konzentriert in unserer Region. Die Erzählung “alle stürzen sich rein” ist das falsche Denkmodell. Das richtige Modell lautet: “Die Käufer, die noch auf dem Markt sind, meinen es ernst, sie wissen, wo sie hinwollen, und das ist hier.” Das ist der Grund, warum sich gut bewertete Aktien an der Westalgarve immer noch innerhalb von Wochen, nicht Monaten, bewegen, selbst wenn das nationale Transaktionsvolumen abkühlt.
Währung bewegte sich in Q1 stärker als die Preise
Für viele meiner Kunden waren die Preise nicht das wichtigste Thema in Q1 – es war der Euro.
Das Pfund Sterling blieb gegenüber dem Euro in etwa unverändert (GBP/EUR um 1,1486), so dass britische Käufer weder Rücken- noch Gegenwind bekamen. Beim Euro gegenüber dem US-Dollar war das anders: ein Anstieg von 2,7 % in einer einzigen Woche im April – der größte Wochenschwung seit einem Jahr. Bei einem Budget von 1 Million Dollar für einen US-Käufer hat allein diese Bewegung rund 23.000 Euro an Kaufkraft vernichtet, ohne dass sich der Preis eines einzigen Hauses verändert hätte.
Der Euribor blieb während des Quartals stabil. Die nächste Zinsentscheidung der EZB fällt am 30. April und ist der wahrscheinlichste Katalysator für eine weitere Währungsbewegung.
Meine Faustregel für Q2: Wenn Sie ein US-Käufer sind und ein aktuelles Angebot vorliegen haben, sollten Sie Ihren Makler bitten, den Euro-Kurs zu aktualisieren, bevor Sie etwas unterschreiben. Wenn Sie Brite sind, ist die Währung weder ein Druckmittel noch ein Hindernis für Sie – entscheiden Sie sich für die Immobilie und nicht für den Kurs.
Regulatorische Änderungen in (und um) Q1
Zwei Nachrichten verdienen im Moment einen Platz in jedem Käufergespräch.
Das neue Staatsangehörigkeitsgesetz wurde am 1. April 2026 vom Parlament verabschiedet und verlängert den Weg von der Residenz zur Staatsbürgerschaft von 5 auf 10 Jahre. Das Gesetz ist noch nicht in Kraft – es muss noch vom Präsidenten verkündet werden – aber wenn Sie ein Goldenes Visum oder D7 haben und noch abwägen, wie lange Sie bleiben wollen, kann es sein, dass die Uhr schon bald 10 statt 5 Jahre läuft.
Unabhängig davon wird am 20. Mai die EU-Verordnung zur kurzfristigen Vermietung in Kraft treten. Wenn Ihr Kauf an der Algarve auf Mieteinnahmen ausgerichtet ist – und das ist er für einen wachsenden Anteil meiner holländischen und irischen Käufer – wird dies die Kosten für die Einhaltung der Vorschriften und die Sichtbarkeit auf der Plattform verändern, insbesondere für Lagos-Immobilien, die für Mieteinnahmen vorgesehen sind.
Speziell für Golden Visa- und D7-Kunden ist die Änderung des Staatsangehörigkeitsgesetzes das Thema, mit dem ich mich diese Woche beschäftige.
Steigen die Preise also weiter?
Ja, landesweit. Ja in Lagos, aber nur etwa halb so schnell wie auf nationaler Ebene. Nicht, weil die ausländische Nachfrage an der Algarve in Q1 explodiert – die Zahl der Transaktionen ist sogar rückläufig – sondern weil das Angebot an der Westalgarve strukturell knapp ist und sich die verbleibende ausländische Nachfrage hier konzentriert.
Die These, von der ich mich in diesem Quartal bei Kundenanrufen zurückziehe, lautet: “Warten wir auf 2026, um uns abzuschwächen.” Angesichts eines Gesamtjahreskurses für 2025 von +17,6% und eines Q1-Währungsergebnisses, das niemandem einen Abschlag gewährt, ist diese These unhaltbar. Die Verkäufer wissen das, und sie werden nicht blinzeln.
Die Strategie, die ich stattdessen verfolge: Preisdisziplin auf der Angebotsseite, keine Rabattjagd. Kennen Sie die Obergrenze für Ihren Archetyp und Ihre Stadt. Bieten Sie selbstbewusst innerhalb dieser Grenze. Trennen Sie sich von überteuerten Titeln, die in einem Markt mit knappem Angebot öfter als Sie denken reduziert wieder auf den Markt kommen werden.
Wenn sich das nach dem Gespräch anhört, das Sie vor dem Kauf führen möchten, sagen Sie mir, wonach Sie suchen, und ich werde Ihnen drei aktuelle Angebote für Lagos und Praia da Luz vorlegen, die Ihren Vorstellungen entsprechen – plus eine ehrliche Einschätzung der Lage jedes einzelnen Objekts auf diesem Markt. Wenn Sie noch nie in Portugal gekauft haben und einen Überblick über den Prozess haben möchten, bevor Sie mit einem Makler sprechen, beginnen Sie mit dem Portugal Buyer’s Guide.
Beteiligen Sie sich an der Diskussion