Die Bank von Portugal bereitet sich darauf vor, die Regeln für Portugals großzügigste Hypothekenregelung für junge Käufer zu verschärfen. Zwei Drittel des staatlichen Garantierahmens sind bereits gebunden. Die Vertragsfrist läuft bis zum 31. Dezember 2026. Und jetzt kommt der Teil, den die meisten meiner Kunden unter 35 Jahren nicht wussten, bis ich es ihnen sagte: Diese Regelung gilt nicht nur für portugiesische Staatsbürger. Jeder in Portugal steuerlich ansässige Bürger unter 35 Jahren kann es in Anspruch nehmen.
Wenn Sie ein 28-jähriger niederländischer Telearbeiter in Lagos, ein 33-jähriger irischer Freiberufler in Burgau oder ein deutsches Paar sind, das 1.500 € pro Monat für eine Einzimmerwohnung in Praia da Luz zahlt, hätten Sie diesen Beitrag schon vor sechs Monaten lesen sollen. Lassen Sie mich Ihnen erklären, was es eigentlich ist, wer sich qualifiziert und warum ich Sie drängen würde, lieber dieses als nächstes Jahr zu handeln.
Was die 100%-Hypothekenregelung eigentlich ist
Die portugiesische Regierung hat Mitte 2024 eine öffentliche Garantie für Wohnungskredite eingeführt. Der Mechanismus ist einfach. Wenn Sie eine Hypothek für Ihr erstes Haus beantragen, bürgt der Staat gegenüber Ihrer Bank für bis zu 15% des Kreditbetrags. Dank dieser Garantie kann die Bank Ihnen 100% des Kaufpreises leihen, ohne dass Sie eine Anzahlung leisten müssen.
Die Regelung ist kein kostenloses Geschenk. Sie nehmen immer noch eine echte Hypothek bei einer echten Bank auf. Sie zahlen immer noch Zinsen. Der Staat zahlt nicht für Ihr Haus. Es beseitigt die größte Hürde, vor der die meisten jungen Käufer stehen: die 20%ige Anzahlung, für die man ein Jahrzehnt lang sparen muss.
Nahezu 100.000 Menschen unter 35 Jahren wurden bereits durch Portugals kombinierte Maßnahmen für junge Käufer auf die Immobilienleiter geholfen, und zwar durch die IMT-Steuerbefreiung und diese öffentliche Garantie. Allein im Jahr 2025 wurden 25.000 neue Hypotheken im Rahmen der Garantie unterzeichnet, was 42% aller Hauskäufe von unter 35-Jährigen in Portugal entspricht.
Die Wahlmöglichkeit, die die meisten Auswanderer falsch verstehen
Ich treffe immer wieder junge Auswanderer an der Algarve, die annehmen, dass dieses Programm für sie nicht zugänglich ist, weil es ein Programm der portugiesischen Regierung ist. Das ist es nicht. Hier sind die tatsächlichen Bedingungen:
- Sie sind zwischen 18 und 35 Jahre alt (einschließlich)
- Sie sind in Portugal steuerlich ansässig und haben ein portugiesisches Steuerdomizil
- Sie kaufen Ihren ersten festen Wohnsitz
- Ihr zu versteuerndes Jahreseinkommen beträgt bis zu ca. 86.634 € (innerhalb der 1. bis 8. IRS-Klassen)
- Der Preis für die Immobilie beträgt bis zu €450.000
Das war’s. Keine Staatsangehörigkeit erforderlich. Wenn Sie Ihren Wohnsitz in Portugal haben, eine NIF besitzen und Ihre Steuern in Portugal einreichen, sind Sie qualifiziert. Ich habe Kunden aus den Niederlanden, Irland, Brasilien, Frankreich und dem Vereinigten Königreich, die alle diese Kriterien erfüllen. Die meisten wussten nur nicht, dass sie fragen müssen.
Warum ich Sie drängen würde, vor Jahresende zu handeln
Drei Gründe.
Erstens bereitet sich die Bank von Portugal auf eine Verschärfung vor. Sie hat einen starken Anstieg des Kreditrisikos festgestellt: Der Anteil der neuen Hypotheken für junge Käufer, die als hochriskant eingestuft werden, ist von 3 % im Jahr 2024 auf 21 % im Jahr 2025 gestiegen. Das ist die Art von Sprung, die die Regulierungsbehörden nervös macht. Wenn die Zentralbank nervös wird, wird die Kreditvergabe eingeschränkt.
Zweitens füllt sich der Finanzrahmen. Die Regierung hat jetzt 2,3 Mrd. € für die Garantie zugesagt. Bis März 2026 wurden etwa zwei Drittel davon verwendet. Wenn das derzeitige Tempo anhält, wird das Budget vor Ablauf der Frist erschöpft sein.
Drittens: die Vertragsfrist. Jede Hypothek, die im Rahmen der Garantie unterzeichnet wird, muss bis zum 31. Dezember 2026 formalisiert werden. Danach wird die Regelung für neue Verträge geschlossen, auch wenn das Budget noch nicht ausgeschöpft ist. Sie wollen nicht der Käufer sein, der sich für “nächstes Frühjahr” entscheidet und das Zeitfenster verpasst.
Der Fehler, den ich bei jungen Auswanderern sehe
Die größte ist, “noch ein Jahr” zu mieten und darauf zu warten, dass die Preise fallen. Das werden sie nicht. Ich werde hier direkt sein, weil ich lieber nützlich als höflich bin: Wenn Sie in Portugal unter 35 Jahre alt sind, ein stabiles Einkommen mit Ihrem Partner haben und im Jahr 2027 immer noch Miete zahlen, zahlen Sie die Hypothek eines anderen. Mit dieser Regelung können Sie diese Rechnung umdrehen.
Ihr erstes Haus muss nicht unbedingt Ihr Traumhaus sein. Das ist der Teil, den die meisten Menschen falsch verstehen. Ein T2-Apartment im Zentrum von Lagos, ein renoviertes Dorfhaus in Lagoa, eine Wohnung an der Küste in Portimão. Für die meisten meiner Kunden ist das alles kein Zuhause für immer. Sie sind der Hebel, der Sie auf die Immobilienleiter bringt, Ihnen zehn Jahre lang Eigenkapital verschafft und dann den Umzug in die Villa, das größere Familienhaus oder wohin auch immer das Leben Sie als nächstes führt, finanziert.
An der Westalgarve haben Sie mit €200.000 bis €350.000 noch echte Möglichkeiten. Ein modernes Apartment mit einem Schlafzimmer in Lagos liegt bequem unter 250.000 €. Eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern in Lagoa oder Portimão liegt zwischen €250.000 und €320.000. Ein kleines Dorfhaus kostet oft um die 280.000 € mit einem Renovierungsbudget obendrauf. Keines dieser Häuser ist ein Traumhaus. Sie alle sind erste Häuser, die Eigenkapital aufbauen.
Was es Sie tatsächlich kostet zu starten
Die häufigste Folgefrage ist, wie die monatliche Zahlung in der Praxis aussieht. Für einen Kauf im Wert von 280.000 €, der zu 100 % über 35 Jahre zu den aktuellen Zinssätzen finanziert wird, müssen Sie je nach Bank und Ihrem Profil mit etwa 1.300 bis 1.500 € pro Monat rechnen. Das ist nicht weit von dem entfernt, was Sie derzeit für eine T2 in Lagos an Miete zahlen. Der Unterschied ist, dass eine dieser Zahlen Ihr Eigenkapital aufbaut. Die andere baut das Ihres Vermieters auf.
Wenn Sie wissen möchten, wie der Kaufprozess in Portugal als ausländischer Einwohner abläuft, einschließlich NIF, Bankwesen und Zeitrahmen, dann habe ich das im vollständigen Portugal-Käuferhandbuch beschrieben.
Der Aktionsschritt
Wenn Sie unter 35 Jahre alt sind, Ihren steuerlichen Wohnsitz in Portugal haben und sich schon einmal gefragt haben, ob es Sinn macht, mit dem Mieten aufzuhören, sollten Sie dieses Gespräch diesen Monat führen. Nicht nächstes Jahr. Nicht nach dem Sommer. In diesem Monat. Ich habe ein einseitiges Dokument, das die Bedingungen für die Förderung in einfachem Englisch erklärt. Kontaktieren Sie mich über das Formular auf dieser Website oder über WhatsApp und ich werde es Ihnen zusenden.
Ihr erstes Haus finanziert Ihr Traumhaus. Das ist kein Slogan. Die Leute, die ich kenne und die in ihren Vierzigern Villen besitzen, haben es so gemacht.
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