Ein Ehepaar aus Kalifornien, dem ich in diesem Frühjahr Villen in der Umgebung von Lagos gezeigt habe, schickte mir gestern eine panische E-Mail. Betreffzeile: “Portugal hat gerade die Steuern für ausländische Käufer verdoppelt? Ist das wahr?”
Die Schlagzeilen waren brutal. Die Realität, wenn Sie sich mit einem Taschenrechner hinsetzen, ist weit weniger dramatisch.
Hier erfahren Sie genau, was sich geändert hat und was eine 1 Mio. €-Villa in Lagos tatsächlich kostet.
Was am 21. Mai 2026 in Kraft trat
Portugals neues Decreto-Lei n.º 97/2026 wurde am Mittwoch, den 20. Mai, im Diário da República veröffentlicht und trat am folgenden Tag in Kraft. Die wichtigste Änderung für amerikanische Käufer: eine pauschale Grunderwerbssteuer von 7,5% auf Wohnimmobilien, die von Personen gekauft werden, die zum Zeitpunkt des Kaufs nicht in Portugal steuerlich ansässig sind. Keine Ausnahmen, kein progressiver Tarif, keine Abzüge.
Dies ersetzt das vorherige System, bei dem Gebietsfremde die gleiche progressive IMT-Tabelle zahlten wie Gebietsansässige. Bei den Preisen, die die meisten amerikanischen Käufer im Auge hatten, entsprach das ungefähr 5 bis 6 %.
Die 1 Mio. €-Villa in Lagos, Gebietsfremde vs. Gebietsansässige
Lassen Sie mich Ihnen die tatsächliche Berechnung für eine 1 Mio. € Villa in Lagos zeigen. Ich werde alle anderen Kosten gleich halten, damit Sie genau sehen können, wo das neue Gesetz zuschlägt.
Als Nicht-Einwohner (die neue Pauschale):
- IMT: 1.000.000 € × 7,5% = 75.000 €.
- Stempelsteuer (Imposto do Selo): €8.000
- Notar, Recht, Registrierung: etwa €10.000
- Transaktionskosten insgesamt: etwa 93.000 €.
Als in Portugal steuerlich Ansässiger (oder Nichtansässiger auf dem Erstattungspfad, siehe unten):
- IMT: €1.000.000 zum einfachen Steuersatz von 6% = €60.000
- Stempelsteuer: €8.000
- Notar, Recht, Registrierung: etwa €10.000
- Transaktionskosten insgesamt: etwa 78.000 €.
Das neue Gesetz kostet einen amerikanischen Gebietsfremden 15.000 € mehr für eine 1 Mio. € Villa in Lagos. Das ist die echte Zahl. Keine Verdoppelung. Nicht katastrophal. Aber wesentlich, und es lohnt sich, eine Strukturierung vorzunehmen.
Die zwei Erstattungspfade
Das Dekret ist in einer Hinsicht härter als es klingt: Sie zahlen die vollen 7,5 % bei der escritura, ohne Ausnahmen, ohne Vorabrabatt. In einer anderen Hinsicht ist es freundlicher als es klingt: Sie können die Differenz zurückfordern, wenn Sie in den Jahren nach dem Kauf eine von zwei Maßnahmen ergreifen.
- Sie müssen innerhalb von 24 Monaten nach dem Kauf in Portugal steuerlich ansässig werden. Ich gehe davon aus, dass die meisten amerikanischen Käufer, die wirklich vorhaben, hier zu leben, diesen Weg gehen werden. Richten Sie Ihren Wohnsitz ein, reichen Sie Ihre erste IRS-Steuererklärung als PT-Steuerinländer ein und fordern Sie die 15.000 € Delta zurück.
- Verpflichten Sie sich, die Immobilie in den ersten 5 Jahren mindestens 36 Monate lang langfristig zu moderaten Mieten zu vermieten. Dieser Weg existiert, aber die moderate Mietobergrenze (derzeit 2.300 € pro Monat im Jahr 2026) liegt weit unter dem, was eine 1 Mio. € Villa in Lagos auf dem freien Markt einbringen würde. Für reine Investoren ist sie kaum nützlich. Sie eignet sich eher für Käufer, die einen Umzug planen und die Villa in den ersten Jahren vermieten müssen.
Der Mechanismus ist in jedem Fall derselbe. Sie zahlen 75.000 € bei der escritura. Sie fordern 15.000 € zurück, sobald Sie die Bedingung erfüllt haben. Der Liquiditätsverlust ist real (Sie benötigen den vollen Betrag am Abschlusstag), aber die langfristigen Kosten liegen bei der residenten Rate.
Der Blickwinkel des Dollars
Die IMT-Änderung ist der einfache Teil dieser Geschichte. Schwieriger ist es, über die Währung zu sprechen, und hier überrascht die Mathematik die amerikanischen Käufer tatsächlich.
EUR/USD notiert bei 1,1622, während ich dies am 21. Mai 2026 schreibe. Der Dollar hat sich im April und Mai gegenüber dem Euro gefestigt und ist von der Spanne von 1,18+, die wir Ende letzten Jahres gesehen haben, zurückgegangen.
Bei einer Villa für 1 Mio. € ist allein diese Bewegung etwa wert:
- Ende 2025 (EUR/USD um 1,18): €1M = $1.180.000
- Heute (EUR/USD 1,1622): €1M = $1.162.200
- Sie sparen etwa $17.800, wenn Sie den FX im Vergleich zu dem vor sechs Monaten gekauften Modell betrachten.
Das sind fast genau die Dollar-Kosten der neuen IMT-Erhöhung. 15.000 € zusätzliche Steuern entsprechen nach dem heutigen Kurs etwa 17.400 $. Wenn Sie also bereits Ende letzten Jahres in Lagos eingekauft haben, hat der Dollaranstieg seither im Wesentlichen die gesamte IMT-Erhöhung absorbiert. Im Vergleich zum Kauf der gleichen Villa im November 2025 haben Sie in Dollar gerechnet nichts verloren.
Dies ist kein Argument für Eile. Sie sollten aufhören, die panischen Schlagzeilen zu lesen und Ihre eigenen Zahlen überprüfen.
Was ich einem amerikanischen Käufer, der diese Woche nach Lagos kommt, sagen würde
Drei Dinge.
Erstens: Wenn Sie vorhaben, mit einem D7- oder D8-Visum in Vollzeit oder in Teilzeit hier zu leben, macht der Rückerstattungspfad diese ganze Änderung zu einem Kinderspiel. Planen Sie den Zeitplan für Ihren Aufenthalt, bevor Sie den CPCV (den Versprechungsvertrag) unterschreiben. Die 24-monatige Frist beginnt mit der escritura.
Zweitens: Wenn Sie ein reiner Investor sind und nicht die Absicht haben, umzuziehen, sind die Kosten tatsächlich um etwa 1,5 % des Kaufpreises gestiegen. Das ist nicht wenig, aber es ändert nichts an der Investitionsentscheidung für eine gut gelegene Lagos-Immobilie, bei der die jährlichen Renditen plus Kapitalwachstum in der Regel ein Vielfaches davon betragen.
Drittens: Achten Sie auf den Wechselkurs. Die obigen Zahlen beziehen sich auf den heutigen Kurs. Eine Veränderung des Dollarkurses um 2 bis 3 % in beide Richtungen wird Ihre Gesamtkosten um mehr als die IMT-Änderung selbst verändern.
Wenn Sie auf Angeboten sitzen oder gerade aktiv einkaufen, ist die Struktur, wie Sie kaufen (und wann Sie die Residenz auslösen), wichtiger als der Steuersatz. Ich erkläre amerikanischen Käufern dies bei jeder Immobilie, die ich zeige.
Wenn Sie einen genauen Überblick darüber haben möchten, was eine bestimmte Immobilie in Lagos von Anfang bis Ende kosten wird (IMT, Stempelsteuer, Rechtsberatung, sowohl in Euro als auch in Dollar zum heutigen Kurs), füllen Sie das Formular für Käufer aus und ich sende Ihnen innerhalb von 24 Stunden eine einseitige Kostenaufstellung zu.
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