Um comprador perguntou-me na semana passada se os preços ainda estão a subir em Lagos. A resposta honesta é mais interessante do que as manchetes sugerem, por isso aqui está o que o 1º trimestre de 2026 realmente mostrou no terreno no Barlavento Algarvio – e onde eu diria que os números nacionais são ligeiramente enganadores para os compradores focados na nossa região.
O título da notícia: Portugal bate recorde, mas Lagos está mais fresco
O índice nacional de preços da habitação em Portugal atingiu um máximo histórico nos dados oficiais mais recentes, com os preços do 4º trimestre de 2025 a subirem 18,9% em termos homólogos. O ano de 2025 registou um aumento de 17,6%. Foi este o número que mereceu destaque.
Faz um zoom no Algarve e a imagem é mais suave. A impressão regional do INE do terceiro trimestre de 2025 coloca o Algarve a 3.203 euros por metro quadrado, um aumento de 16,6% em relação ao ano anterior. Fazendo uma nova aproximação a Lagos, a atualização de março de 2026 mostra 4.449 euros por metro quadrado, um aumento de 8,8% em relação ao ano anterior.
Cerca de metade do ritmo nacional. Isso é importante: os compradores que estão a impulsionar o recorde de Portugal estão concentrados nas habitações metropolitanas de Lisboa e Porto, e não nas moradias e townhouses do Barlavento Algarvio. Os clientes que lêem os títulos sobre os 18,9% e assumem que o Algarve está a fugir, já estão a ancorar no número errado.
A história do comprador estrangeiro que a maioria das manchetes não entende
Esta é a parte que tenho estado a explicar em quase todas as chamadas de clientes este mês: as compras de casas por não residentes em Portugal caíram 13,3% em 2025 – a terceira descida anual consecutiva – para 8.471 casas. O volume de transacções de compradores estrangeiros é, na verdade, inferior ao de há três anos.
Mas o Algarve absorve agora 42,4% de todo o valor de investimento de não residentes, mais do que a Grande Lisboa (22,2%) e o Norte (12,1%) juntos. Os compradores britânicos e americanos lideram a procura a nível nacional.
Traduzindo: menos negócios, bilhetes maiores, concentrados na nossa região. A narrativa “toda a gente está a correr” é o modelo mental errado. O modelo mental correto é “os compradores que ainda estão no mercado são sérios, sabem onde querem estar, e é aqui”. É por isso que as acções a bom preço no Barlavento Algarvio continuam a movimentar-se em semanas, não em meses, mesmo quando o volume de transacções a nível nacional arrefece.
A moeda movimentou-se mais do que os preços no primeiro trimestre
Para muitos dos meus clientes, a grande história do primeiro trimestre não foram os preços – foi o euro.
A libra esterlina manteve-se praticamente estável em relação ao euro (GBP/EUR cerca de 1,1486), pelo que os compradores britânicos não tiveram nem um vento de cauda nem um vento de popa. A história do euro face ao dólar americano foi diferente: 2,7% numa única semana de abril – a maior oscilação semanal desde há um ano. Num orçamento de um comprador norte-americano de um milhão de dólares, esta variação, só por si, apagou cerca de 23 000 euros de poder de compra, sem que uma única casa mudasse de preço.
A Euribor manteve-se estável durante o trimestre. A próxima decisão do BCE sobre a taxa de juro terá lugar a 30 de abril e é o catalisador mais provável para outro movimento da moeda.
A minha regra geral para o 2º trimestre: se fores um comprador americano com uma oferta em curso, pede ao teu corretor que actualize a tua cotação em euros antes de assinares qualquer coisa. Se fores britânico, a moeda não te vai empurrar nem puxar – toma a decisão sobre o imóvel, não sobre a taxa.
Alterações regulamentares no (e à volta do) Q1
Duas notícias merecem um lugar de destaque em todas as conversas de compradores neste momento.
A nova Lei da Nacionalidade foi aprovada no parlamento a 1 de abril de 2026, alargando de 5 para 10 anos o período entre a residência e a cidadania. Ainda não está em vigor – precisa ainda de ser promulgada pelo Presidente da República – mas se estiveres a beneficiar de um Golden Visa ou de um D7 e ainda estiveres a ponderar o momento certo, o relógio pode estar prestes a começar a contar 10 anos em vez de 5.
Por outro lado, a aplicação da legislação da UE em matéria de arrendamento de curta duração chega a 20 de maio. Se a tua compra no Algarve é orientada para o rendimento do arrendamento – e para uma parte crescente dos meus compradores holandeses e irlandeses é – esta medida irá alterar os custos de conformidade e a visibilidade ao nível da plataforma, particularmente para as propriedades de Lagos destinadas ao rendimento do arrendamento.
Para os clientes Golden Visa e D7, especificamente, a alteração da lei da nacionalidade é a conversa que estou a ter esta semana.
Então, os preços continuam a subir?
Sim, a nível nacional. Sim em Lagos, mas a cerca de metade do ritmo nacional. Não porque a procura estrangeira no Algarve esteja a explodir no primeiro trimestre – na verdade, o número de transacções está a diminuir – mas porque a oferta no Barlavento Algarvio é estruturalmente limitada e a restante procura estrangeira está concentrada aqui.
A tese que estou a retirar dos telefonemas dos clientes neste trimestre: “vamos esperar que 2026 se torne mais suave”. Com o ano de 2025 a +17,6% e a moeda do 1º trimestre a não dar um desconto a ninguém, essa tese é insustentável. Os vendedores sabem-no e não vão pestanejar.
Em vez disso, a jogada que estou a fazer é: disciplina de preços no lado das ofertas, e não caça aos descontos. Conhece o limite máximo do teu arquétipo e da tua cidade. Licita com confiança dentro desse limite. Afasta-te das acções com preços excessivos – que, num mercado com pouca oferta, voltarão ao mercado reduzidas mais vezes do que pensas.
Se esta parece ser a conversa que queres ter antes de comprares, diz-me o que procuras e eu voltarei com três anúncios actuais de Lagos e Praia da Luz que se enquadram no teu perfil – mais a leitura honesta de onde cada um se situa neste mercado. Se ainda não compraste em Portugal e queres que o processo te seja explicado antes de falares com qualquer agente, começa com o Guia do Comprador de Portugal.
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