Een stel uit Californië aan wie ik dit voorjaar villa’s in Lagos heb laten zien, stuurde me gisteren een paniekerige e-mail. Onderwerpregel: “Portugal heeft net de belasting voor buitenlandse kopers verdubbeld?? Is dit waar?”
De krantenkoppen waren wreed. De werkelijkheid, als je met een rekenmachine gaat zitten, is veel minder dramatisch.
Dit is precies wat er is veranderd en wat een villa van €1M in Lagos je eigenlijk kost.
Wat van kracht werd op 21 mei 2026
Portugals nieuwe Decreto-Lei n.º 97/2026 werd op woensdag 20 mei gepubliceerd in de Diário da República en trad de volgende dag in werking. De belangrijkste verandering voor Amerikaanse kopers: een platte 7,5% IMT (de overdrachtsbelasting op onroerend goed) op residentieel onroerend goed dat wordt gekocht door iedereen die op het moment van aankoop geen Portugees fiscaal inwoner is. Geen vrijstellingen, geen progressieve schaal, geen aftrekposten.
Dit vervangt het vorige systeem, waarbij niet-ingezetenen dezelfde progressieve IMT-schaal betaalden als ingezetenen. Dat kwam neer op ruwweg 5% tot 6% effectief bij de prijspunten waar de meeste Amerikaanse kopers naar keken.
De €1M Lagos villa, niet-ingezetene vs. ingezetene
Ik zal je het werkelijke bedrag laten zien voor een villa van €1 miljoen in Lagos. Ik zal alle andere kosten identiek houden, zodat je precies kunt zien waar de nieuwe wet toeslaat.
Als niet-ingezetene (het nieuwe vaste tarief):
- IMT: €1.000.000 × 7,5% = €75.000
- Zegelrecht (Imposto do Selo): € 8 000
- Notaris, juridisch, registratie: ongeveer €10.000
- Totale transactiekosten: ongeveer €93.000
Als Portugees fiscaal inwoner (of niet-ingezetene op het terugbetalingstraject, zie hieronder):
- IMT: € 1.000.000 tegen de 6% enkeltariefband = € 60.000
- Zegelrecht: €8.000
- Notaris, juridisch, registratie: ongeveer €10.000
- Totale transactiekosten: ongeveer € 78.000
De nieuwe wet kost een Amerikaanse niet-ingezetene €15.000 extra op een Lagos-villa van €1M. Dat is het echte bedrag. Geen verdubbeling. Niet catastrofaal. Maar wel belangrijk en de moeite waard om te structureren.
De twee terugbetalingsroutes
Het wetsbesluit is op één specifieke manier strenger dan het klinkt: je betaalt de volledige 7,5% bij de escritura, geen uitzonderingen, geen korting vooraf. Het is vriendelijker dan het klinkt op een andere manier: je kunt het verschil terugvragen als je een van de twee dingen doet in de jaren na aankoop.
- Binnen 24 maanden na de aankoop een Portugese fiscaal ingezetene worden. Dit is de route die ik verwacht dat de meeste Amerikaanse kopers die echt van plan zijn om hier te gaan wonen, zullen nemen. Je vestigt je hier, dient je eerste belastingaangifte in als een ingezetene van PT en je vraagt de €15.000 delta terug.
- Zet het pand in voor langetermijnverhuur tegen gematigde huren voor ten minste 36 maanden in de eerste 5 jaar. Deze route bestaat, maar het gematigde huurplafond (momenteel €2.300 per maand in 2026) ligt ver onder wat een Lagos-villa van €1M op de open markt zou opbrengen. Het is zelden nuttig voor pure investeerders. Het is nuttiger voor kopers die van plan zijn om uiteindelijk te verhuizen, maar die de woning de eerste paar jaar willen verhuren.
Hoe dan ook, het mechanisme is hetzelfde. Je betaalt €75.000 bij de escritura. Je vraagt €15.000 terug zodra je aan de voorwaarde hebt voldaan. De cashflowklap is reëel (je hebt het volledige bedrag nodig op de dag van de afsluiting), maar de langetermijnkosten komen terecht bij het tarief voor ingezetenen.
De dollarhoek
De IMT-verandering is het makkelijke deel van dit verhaal. Moeilijker om over te praten is de valuta, en dit is waar de wiskunde Amerikaanse kopers daadwerkelijk verrast.
EUR/USD staat op 1,1622 terwijl ik dit schrijf op 21 mei 2026. De dollar is in april en mei steviger geworden ten opzichte van de euro, na de 1,18+ range van eind vorig jaar.
Op een villa van €1M is die beweging alleen al ongeveer de moeite waard:
- Eind 2025 (EUR/USD rond 1,18): €1M = $1.180.000
- Vandaag (EUR/USD 1,1622): €1M = $1.162.200
- Je bespaart ruwweg $17.800 alleen al op waar de FX nu staat, vergeleken met waar hij zes maanden geleden stond.
Dat is bijna precies de dollarkost van de nieuwe IMT-hobbel. €15.000 aan extra belasting is omgerekend ongeveer $17.400 tegen de huidige koers. Dus als je eind vorig jaar al aan het shoppen was in Lagos, heeft de dollarbeweging sindsdien in wezen de hele IMT-hit geabsorbeerd. Je bent netto plat in dollartermen vergeleken met het kopen van dezelfde villa in november 2025.
Dit is geen argument om je te haasten. Het is een argument om te stoppen met het lezen van paniekkoppen en je eigen cijfers te controleren.
Wat ik een Amerikaanse koper zou vertellen als hij deze week Lagos binnenloopt
Drie dingen.
Ten eerste, als je van plan bent om hier echt te gaan wonen, voltijds of deeltijds op een D7- of D8-visum, maakt het terugbetalingspad deze hele verandering een wassen neus. Plan de tijdlijn van je verblijf voordat je het CPCV (het contract met de belofte) tekent. De klok van 24 maanden begint bij de escritura.
Ten tweede, als je een pure investeerder bent zonder de intentie om te verhuizen, zijn de kosten echt gestegen met ruwweg 1,5% van de aankoopprijs. Dat is niet niks, maar het verandert niets aan de investeringscase voor een goed gelegen Lagos-eigendom waar de jaarlijkse opbrengsten plus vermogensgroei doorgaans veelvouden van dat percentage bedragen.
Ten derde, let op de FX. De getallen hierboven gebruiken de koers van vandaag. Een dollarverschuiving van 2 tot 3% naar beide kanten zal uw totale kosten met meer doen veranderen dan de IMT-wijziging zelf.
Als je op dit moment aanbiedingen hebt of actief aan het winkelen bent, is de structuur van hoe je koopt (en wanneer je je residentie activeert) belangrijker dan het algemene belastingtarief. Ik laat Amerikaanse kopers dit zien bij elk huis dat ik laat zien.
Als je een duidelijk beeld wilt krijgen van wat een specifieke woning in Lagos je van begin tot eind gaat kosten (IMT, zegelrecht, juridische kosten, in zowel euro’s als dollars tegen de huidige koers), vul dan het kopersformulier in en ik stuur je binnen 24 uur een kostenoverzicht van één pagina.
Doe mee aan de discussie