Een Nederlands stel waarmee ik vorige week een gesprek had, stelde de vraag heel duidelijk: “Steve, voordat we zelfs naar Lagos vliegen om het te bekijken, vertel ons — kunnen we nog steeds een nieuwe Alojamento Local registreren in Lagos, of is die deur al dicht?”.
Ze zijn achter in de 40, werken allebei nog op afstand vanuit Amsterdam en kijken naar appartementen rond de €500k in de buurt van Marina de Lagos en Meia Praia. Het plan is om de schouderseizoenen zelf in Lagos door te brengen en de rest van het jaar te verhuren via Booking en Airbnb. Zonder de huurinkomsten werken de cijfers niet helemaal voor hen — ze hebben hun flat in de Pijp gehouden en de hypotheek daarop is reëel.
Ik krijg nu bijna elke week een versie van dat telefoontje. Dus dit is wat ik hen vertelde, en wat ik elke koper-investeerder vertel die me vraagt over AL in Lagos in mei 2026.
Wat er werkelijk veranderde in november 2024
De belangrijkste verandering die de meeste mensen zich half herinneren is echt: Decreto-Lei n.º 76/2024 trad in werking op 1 november 2024 en herschreef de spelregels. Maar de richting van die verandering is het tegenovergestelde van wat de meeste mensen aannemen.
Het “Mais Habitacao”-pakket van de vorige regering had nieuwe AL-registraties in het grootste deel van het land opgeschort en bestaande licenties persoonlijk en niet-overdraagbaar gemaakt. Dat regime was enorm impopulair bij eigenaars. DL 76/2024 herriep de opschorting van nieuwe registraties en herstelde de overdraagbaarheid buiten beperkingsgebieden — wat betekent dat als je een woning erft met een AL-licentie, de licentie nu met de akte meereist en niet met de overledene.
Wat de nieuwe wet wel heeft gedaan, is de regelgevende macht bij de gemeenten leggen. Elke gemeentelijke camara kan nu zijn eigen “beperkingsgebieden” (waar nieuwe registraties worden beperkt) en “duurzame groeigebieden” (waar ze worden gecontroleerd) instellen. Binnen een beperkingsgebied heeft de camara 90 dagen om zich te verzetten tegen een nieuwe registratie in plaats van de standaard 60 dagen. Appartementen en villa’s die geregistreerd staan binnen beheersgebieden zijn nog steeds persoonlijk en niet overdraagbaar.
De Assembleia Municipal heeft dan 12 maanden de tijd vanaf het moment dat de gemeente de 1.000 AL-registraties passeert om over haar eigen verordening te beraadslagen. Dat is de klok die telt — en voor de meeste gemeenten in de Algarve is die klok al een tijdje geleden gaan tikken.
Wat Lagos heeft gedaan (en niet heeft gedaan)
Hier is het stukje dat me verraste toen ik deze week ging graven: Lagos heeft geen AL-regeling gepubliceerd. Geen beperkingsgebieden. Geen ontwerp voor openbare raadpleging. Geen ontwerp dat registraties opschort terwijl er een studie wordt voorbereid. Niets in de Diario da Republica onder de naam van onze concelho over dit onderwerp.
De enige gemeentelijke verordening van Lagos die eind 2025 werd geregistreerd, ging over de toponymie van straten en huisnummers — handig als je de Rua das Portas de Portugal niet kunt vinden, minder handig als je probeert uit te zoeken of je je appartement mag verhuren aan Britse vakantiegangers.
Vergelijk dat met de buren. Faro publiceerde zijn AL-verordening(Regulamento n.º 766/2025) in juni 2025. Lagoa is in april 2025 begonnen met het opstellen ervan en heeft al tijdelijke opschortingen opgelegd in zijn stedelijke rehabilitatiegebieden. De tweede wijziging van de RMAL in Lissabon werd van kracht op 6 december 2025 en is echt restrictief – geen nieuwe AL wanneer het onroerend goed in de afgelopen vijf jaar een residentieel huurcontract heeft gehad.
Lagos: stil.
Die stilte doet meer werk dan mensen zich realiseren.
Het gerucht over de “toeristenzone” – half waar, half niet waar
De versie die ik blijf horen van klanten en van een paar collega’s is dat “de toeristische gebieden van Lagos hun AL-vrijstelling zullen behouden.” Het wordt gezegd met een soort knipoog-knipoog vertrouwen dat suggereert dat iemand het uit de tweede hand heeft gehoord van iemand bij de camara.
Het eerlijke antwoord dat ik kopers geef is: er is geen nationale regel die toeristische zones vrijstelt van alles. Wat wel waar is, is iets anders en, in de praktijk, nuttiger voor kopers op dit moment: omdat Lagos geen insluitingsgebieden heeft afgekondigd, werkt de hele gemeente op dit moment onder het open nationale regime. Nieuwe AL-registraties voor moradia en apartamento zijn overal in onze concelho toegestaan — Praia da Luz, Burgau, Meia Praia, de oude stad, Chinicato, Odiaxere, alles — met de standaard 60-dagen camara oppositie venster.
Dat is geen “vrijstelling voor toeristische zones”. Het is een raam. Het raam is open omdat de Camara het nog niet dicht heeft gedaan. Ze kunnen het sluiten wanneer ze besluiten dat de politiek een regeling rechtvaardigt. Dus als je hoort “toeristengebieden zijn veilig”, dan hoor je eigenlijk “Lagos is nog niet in beweging”.
Wat het betekent als je nu koopt
Voor het Nederlandse stel — en voor elke investeerder die nu kijkt naar Lagos in de €400k tot €800k appartementenband — verandert dit de rekensom op drie manieren.
Ten eerste is de deur nog steeds open, maar je moet er bewust doorheen lopen. Als je aankoop thesis afhangt van AL inkomsten, registreer het eigendom dan op het moment dat de escritura getekend is. Wacht geen zes maanden terwijl je renoveert. De aanvraag staat 60 dagen in de wachtrij voor de camara; zodra de registratie is toegekend, is het van jou, ongeacht wat de Assembleia Municipal volgend jaar besluit.
Ten tweede, geef de voorkeur aan locaties en soorten eigendommen die een toekomstige insluitingszone zouden overleven. Als Lagos uiteindelijk insluitingsgebieden afkondigt – en ik denk dat het een kwestie van wanneer is, niet of – is het patroon in heel Portugal om dichte, centrale historische kernen als eerste aan te pakken (denk aan Lissabon’s Bairro Alto, Porto’s Ribeira). Voor Lagos zou dat het meest waarschijnlijk delen van de oude stad binnen de stadsmuren treffen. Eigendommen in Marina de Lagos, Meia Praia, de westelijke woongordel of de Burgau / Luz / Salema boog zullen zeer waarschijnlijk toelaatbaar blijven, zelfs als een verordening landt.
Ten derde is overdraagbaarheid bij doorverkoop belangrijker dan mensen denken. Buiten een toekomstig beperkingsgebied gaat je AL-registratie mee met het onroerend goed. Binnen een beperkingsgebied niet, wat betekent dat uw koper een nieuwe aanvraag moet indienen en geweigerd kan worden. Dat is een echte liquiditeitskorting die je krijgt als je vastgoed in een beperkingsgebied gaat verkopen. De moeite waard om mee te nemen in het bod dat u vandaag uitbrengt.
Het risico – en wat ik eigenlijk zou doen
Ik ga niet doen alsof ik weet wat Lagos gaat doen. De Camara heeft achttien maanden de tijd gehad om iets te doen onder de nieuwe wet en heeft dat niet gedaan. Dat kan betekenen dat ze stilletjes aan iets werken, of dat het politiek te heet hangijzer is in een stad waar AL verweven is in een belangrijk deel van de lokale economie. Waarschijnlijk allebei.
Wat ik zeker weet is dit: het gat tussen “Ik heb een appartement in Lagos gekocht met een AL-licentie” en “Ik heb een appartement in Lagos gekocht met de intentie om een AL-licentie aan te vragen” is in mei 2026 groter dan het in jaren is geweest. Als je in het tweede kamp zit, verhuis dan snel. Als je al in het eerste kamp zit, blijf dan rustig zitten — je bestaande registratie is veilig, en buiten een toekomstig beperkingsgebied is het nu weer overdraagbaar onder DL 76/2024.
Als je een specifiek pand wilt bespreken en wilt weten of de AL-wiskunde echt werkt tegen de huidige prijzen en opbrengsten, boek dan een gesprek van 30 minuten met mij — breng de aanbieding mee, ik breng de marktgegevens mee. Of als je de inkomsten wilt modelleren van een woning waar je al een oogje op hebt, dan is de huurinkomstencalculator de snelste manier om te zien of de cijfers werken voordat je erheen vliegt.
Doe mee aan de discussie