Eine der wichtigsten jährlichen Verpflichtungen für Immobilienbesitzer in Portugal ist die Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), die kommunale Grundsteuer. Da die Frist für die erste Rate im Jahr 2025 am 31. Mai abläuft, möchte ich Ihnen einen klaren und präzisen Leitfaden an die Hand geben, der Ihnen hilft, diese wichtige Steuer zu verstehen, zu verwalten und möglicherweise sogar zu reduzieren.
Dieser Artikel behandelt:
- Was ist das IMI?
- Was ist der VPT?
- Wie Sie Ihre IMI-Zahlungsdaten erhalten.
- Wie viele Raten sollten Sie zahlen?
- Zahlen Sie zu viel KAG? Hier können Sie das überprüfen.
- Simulieren Sie, bevor Sie eine Neubewertung beantragen.
- Die Folgen einer nicht fristgerechten Zahlung des KAG.
- Bewährte Praktiken für die Verwaltung Ihres IMI.
Was ist das IMI?
Die Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) ist eine jährliche Gemeindesteuer, die auf Immobilien in Portugal erhoben wird. Wenn Sie eine Immobilie hier in Lagos oder irgendwo in Portugal besitzen, müssen Sie diese Steuer jedes Jahr zahlen. Die IMI wird auf der Grundlage des steuerpflichtigen Vermögenswertes (VPT) Ihrer Immobilie berechnet. Je nach dem fälligen Gesamtbetrag kann die Zahlung in einer, zwei oder drei Raten erfolgen. Für das Jahr 2025 ist die Frist für die erste KAG-Rate der 31. Mai.
Was ist der VPT?
Der steuerpflichtige Vermögenswert (VPT) ist der Wert, der Ihrer Immobilie von der portugiesischen Steuer- und Zollbehörde (Autoridade Tributaˊria e Aduaneira) für steuerliche Zwecke, einschließlich der Berechnung des KAG, zugewiesen wird. Dieser Wert wird anhand einer speziellen Formel ermittelt, die verschiedene Faktoren wie die Größe der Immobilie, ihre Lage (der “Lagekoeffizient” ist hier an der Algarve besonders wichtig und spiegelt die Attraktivität von Gegenden wie Strandnähe oder Gegenden mit ausgezeichneten Annehmlichkeiten wider), die Bauqualität und das Alter der Immobilie berücksichtigt.
Es ist wichtig zu verstehen, dass der VPT nicht unbedingt dem aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie entspricht. Er dient jedoch als Grundlage für die Berechnung Ihres KAG und anderer immobilienbezogener Steuern. Wichtig ist, dass der VPT angepasst werden kann, wenn der Immobilieneigentümer eine neue Bewertung bei der Finanças (der portugiesischen Steuerbehörde) beantragt.
Auch wenn Sie Ihren IMI-Zahlungsbescheid noch nicht erhalten haben, sind Sie dennoch zur Zahlung verpflichtet. Das Fehlen dieses Dokuments, sei es aufgrund einer falschen Adresse oder einer fehlgeschlagenen E-Mail-Zustellung, entbindet Sie nicht von Ihrer Steuerpflicht. Glücklicherweise ist es ganz einfach, alle notwendigen Zahlungsinformationen über das Portal das Finanças (das Online-Portal der Steuerbehörde) zu erhalten.
So erhalten Sie Ihre IMI-Zahlungsdaten
Um Ihre IMI-Zahlungsmitteilung online abzurufen, folgen Sie einfach diesen Schritten:
- Rufen Sie das Portal das Finanças(https://www.google.com/search?q=https://portaldasfinancas.gov.pt/) auf.
- Melden Sie sich mit Ihrer Número de Identificação Fiscal (NIF) und Ihrem Passwort an.
- Wählen Sie Serviços > Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).
- Klicken Sie auf Consultar Notas de Cobrança (Zahlungsmitteilungen einsehen).
- Wählen Sie das entsprechende Steuerjahr, in diesem Fall 2024 (da die KAG, die Sie 2025 zahlen, für das Steuerjahr 2024 gilt).
- Die multibanco-Zahlungsreferenz, der zu zahlende Betrag und die jeweiligen Fristen werden angezeigt. Mit diesen Informationen können Sie die Zahlung über Ihr Online-Banking, an einem multibanco-Geldautomaten oder an einem Bankschalter vornehmen.
Wie viele Raten sollte ich zahlen?
Die Anzahl der KAG-Raten hängt von dem Gesamtbetrag ab, den Sie zahlen müssen:
- Weniger als 100 €: Einmalige Zahlung im Mai.
- Zwischen €100 und €500: Zwei Ratenzahlungen (Mai und November).
- Mehr als 500 €: Drei Raten (Mai, August und November).
Diese Fristen gelten für alle Steuerzahler, unabhängig davon, ob Sie den Zahlungsbescheid per Post erhalten.
Zahlen Sie zu viel KAG? So können Sie es überprüfen.
Viele Immobilienbesitzer an der Algarve, insbesondere internationale Kunden, die die Feinheiten des portugiesischen Steuersystems nicht genau kennen, zahlen möglicherweise mehr KAG als nötig. Das KAG wird anhand einer Formel berechnet, in die mehrere Koeffizienten einfließen, darunter Lage, Immobilientyp, Größe, Alter und Bauqualität. Entscheidend ist, dass nicht alle diese Koeffizienten automatisch aktualisiert werden.
Ein gutes Beispiel ist der Alterskoeffizient (coeficiente de vetustez), der das Alter der Immobilie widerspiegelt. Dieser Koeffizient wird nur aktualisiert, wenn der Eigentümer bei der Finanças eine neue Bewertung der Immobilie beantragt. Das bedeutet, dass eine ältere Immobilie, selbst wenn sie mehr als zwei Jahre alt ist, immer noch so besteuert werden kann, als wäre sie neu, wenn keine Neubewertung beantragt wurde. Folglich könnte der steuerpflichtige Vermögenswert (VPT) veraltet und überhöht sein.
Stellen Sie sich eine Villa vor, die Sie vor drei Jahren hier in Lagos neu gekauft haben. Wenn nie eine Neubewertung beantragt wurde, hätte sie immer noch einen Alterskoeffizienten von 1. Bei einer Neubewertung könnte dieser Koeffizient auf, sagen wir, 0,9 sinken, was die natürliche Wertminderung im Laufe der Zeit widerspiegelt. Dieser scheinbar kleine Unterschied im Koeffizienten kann zu erheblichen Einsparungen bei Ihrer jährlichen KAG-Zahlung führen .
Simulieren Sie, bevor Sie eine Neubewertung beantragen
Bevor Sie eine Neubewertung beantragen, sollten Sie unbedingt die möglichen Auswirkungen dieser Änderung simulieren. Es gibt Online-Simulatoren (Sie finden diese oft, indem Sie nach “simulador IMI Portugal” suchen), die Ihnen dabei helfen können, zu verstehen, ob die Aktualisierung der Koeffizienten zu einer Senkung oder einer Erhöhung Ihrer Steuer führen wird. Denn wenn Sie eine Neubewertung beantragen, überprüft die Finanças alle Koeffizienten, einschließlich des Quadratmeterpreises der Immobilie in Ihrer Gegend, der in den letzten Jahren an der Algarve erheblich gestiegen ist. In einigen Fällen kann sich der VPT und damit Ihr KAG nach einer Neubewertung sogar erhöhen.
Wenn die Simulation eine mögliche Ersparnis anzeigt, können Sie Modelo 1 des KAG-Formulars bis zum 31. Dezember des laufenden Jahres auf dem Portal das Finanças einreichen. Die neue Bewertung wird dann für das im folgenden Jahr zu zahlende KAG wirksam.
Folgen einer nicht fristgerechten KAG-Zahlung
Wenn Sie Ihr KAG nicht innerhalb der gesetzten Fristen zahlen, fallen Verzugszinsen (juros de mora) an und es können steuerliche Vollstreckungsverfahren (processos de execução fiscal) eingeleitet werden, die zu zusätzlichen Strafen und Kosten führen. Um diese unliebsamen Situationen zu vermeiden, sollten Sie die Zahlungsdetails im Portal das Finanças überprüfen und die Fristen einhalten, auch wenn Sie keine Zahlungsaufforderung erhalten.
Bewährte Praktiken für das IMI-Management
- Überprüfen Sie Ihre bei Finanças registrierte E-Mail-Adresse und Adresse, um sicherzustellen, dass Sie alle Steuermitteilungen erhalten.
- Markieren Sie die Fristen für das IMI in Ihrem Kalender: Mai (immer), August und November (falls zutreffend, basierend auf Ihrem IMI-Gesamtbetrag).
- Simulieren Sie das Potenzial für IMI-Einsparungen, indem Sie eine Neubewertung Ihres VPT beantragen.
- Bewahren Sie Aufzeichnungen über Ihre Zahlungsbestätigungen auf und aktualisieren Sie Ihre Immobiliendaten bei der Finanças, wann immer dies erforderlich ist (z.B. nach Renovierungen, die sich auf den VPT auswirken könnten).
Die KAG ist eine jährliche Steuer für alle Immobilieneigentümer in Portugal. Mit den richtigen Informationen und einem proaktiven Management ist es jedoch möglich, nicht nur Ihren steuerlichen Verpflichtungen nachzukommen, sondern möglicherweise auch Ihre Steuerlast zu verringern. Wenn Sie Ihren Zahlungsbescheid nicht erhalten haben, informieren Sie sich im Portal das Finanças über die Einzelheiten. Wenn Sie den Verdacht haben, dass Sie zu viel zahlen, prüfen Sie die Möglichkeit einer Neufestsetzung. Wenn Sie informiert sind und vorausschauend planen, können Sie Ihr KAG effektiv verwalten und möglicherweise Geld sparen.
Wenn Sie weitere Informationen zum Kauf oder Verkauf von Immobilien in Lagos und der Westalgarve wünschen oder Fragen zum portugiesischen Immobilienmarkt haben, zögern Sie bitte nicht, mich zu kontaktieren. Ich bin für Sie da und helfe Ihnen bei jedem Schritt des Weges.
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