Zugang zu Off-Market- und Pocket-Listings an der Algarve erhalten Sie über lokale Makler, nicht über Portale. Geben Sie einem gut vernetzten Makler oder einem Käufermakler ein klares Suchprofil: Budget, Muss-Kriterien, Ausschlusskriterien und Zeitplan. Er bringt Sie dann mit Immobilien zusammen, die Eigentümer diskret verkaufen, bevor diese auf Idealista erscheinen.
Das ist meist das Gespräch nach der zweiten Reise. Ein britisches oder amerikanisches Paar beobachtet seit Monaten Idealista, ist einmal angereist, hat immer wieder denselben unattraktiven Bestand gesehen und fragt nun, wo die guten Häuser in Lagos, Praia da Luz oder Burgau tatsächlich sind. Im Segment von 600.000 bis 1,5 Mio. Euro lautet die ehrliche Antwort, dass manche von ihnen nie in einem Portal auftauchen.
Wie komme ich beim Immobilienkauf an der Algarve an Off-Market- oder Pocket-Listings?
Sie kommen heran, indem die Makler, die solche Immobilien betreuen, Sie kennen und Ihr Suchprofil so konkret ist, dass sie zuerst an Sie denken. Eine Off-Market-Immobilie wird nur einer kleinen Gruppe bereits qualifizierter Käufer gezeigt. Stehen Sie nicht auf dieser Liste, erfahren Sie nichts davon.
In der Praxis gibt es drei Wege, und ernsthafte Käufer im Westalgarve nutzen meist zwei davon gleichzeitig:
- Portale. Idealista, Imovirtual, Casa Sapo und die übrigen. Unverzichtbar, um den Markt zu verstehen, aber sie zeigen per Definition nur, was öffentlich inseriert ist. Ich habe sie in meinem Ratgeber zu den besten Immobilienwebsites in Portugal verglichen.
- Das Maklernetzwerk. Makler in Lagos sprechen miteinander. Eine Immobilie, die ein Makler diskret betreut, kann mit Kollegen geteilt werden, die den passenden Käufer haben.
- Eine Suche über einen Käufermakler. Ein Makler arbeitet für Sie, gleicht Ihr Suchprofil mit Portalen, anderen Agenturen, privaten Verkäufern und seinen eigenen Kontakten ab und filtert vor, bevor Sie anreisen.
Was Off-Market- und Pocket-Listings in Portugal tatsächlich sind
Ein Off-Market- oder Pocket-Listing ist eine Immobilie, die zum Verkauf steht, aber nicht öffentlich beworben wird. Der Eigentümer hat mit einer Agentur einen Vermittlungsvertrag geschlossen, exklusiv oder nicht exklusiv, und zugestimmt, dass die Immobilie ausgewählten Käufern diskret angeboten wird, statt sie in die Portale zu stellen. Daran ist nichts zwielichtig. Das portugiesische Recht verlangt für die Vermarktung einer Immobilie eine lizenzierte Agentur und einen schriftlichen Vermittlungsvertrag. Es verlangt nicht, dass die Immobilie inseriert wird.
Eigentümer halten eine Immobilie aus wenigen wiederkehrenden Gründen aus den Portalen heraus:
- Privatsphäre. Sie möchten ihre Villa, ihre Einrichtung oder ihren Preis nicht im Internet sehen und nicht, dass die Nachbarn vom Verkauf erfahren.
- Preistest. Sie wollen sehen, ob ein qualifizierter Käufer bei einem bestimmten Preis anbeißt, bevor sie sich öffentlich darauf festlegen.
- Vermeidung des Portal-Stigmas. Eine Immobilie, die sechs Monate auf Idealista steht, wirkt schnell unerwünscht, und jede Preissenkung ist sichtbar. Ein diskreter Verkauf vermeidet diese Vorgeschichte.
- Zeitpunkt. Der Eigentümer ist verkaufsbereit, aber nicht in Eile, und hört lieber von einem ernsthaften Käufer, als jedes Wochenende Besichtigungen durchzuführen.
Portale, Maklernetzwerk oder Käufermakler: Welcher Weg funktioniert am besten?
Jeder Weg hat seine Aufgabe. So schneiden sie für einen Käufer ab, der in Lagos und im Westalgarve sucht:
| Portale | Maklernetzwerk | Suche über einen Käufermakler | |
|---|---|---|---|
| Zugang | Nur öffentlich inserierte Immobilien, oft über mehrere Agenturen doppelt vorhanden | Inserierte Immobilien plus das, was Makler diskret betreuen, sofern sie Ihr Suchprofil kennen | Inserierte, Off-Market- und Privatverkäufer-Immobilien, gefiltert nach Ihrem Suchprofil |
| Kosten für den Käufer | Kostenloses Stöbern | In der Regel keine, der Verkäufer zahlt die Agentur | Provisionsanteil oder ein vereinbartes Honorar, vor Suchbeginn schriftlich festgehalten |
| Tempo | Sofort durchsuchbar, aber mühsam, selbst zu filtern | Hängt davon ab, wie oft Sie nachfassen | Am schnellsten zur Vorauswahl, weil die Filterung vor Ihrer Reise erfolgt |
| Risiko | Veraltete und doppelte Inserate, Preise, die sich aus dem Ausland nicht einordnen lassen | Jeder Makler zeigt hauptsächlich das, was er verkaufen kann | Hängt vom Makler ab, prüfen Sie daher zuerst seine Lizenz |
| Am besten für | Preise und Gegenden kennenlernen | Käufer mit Zeit, Beziehungen aufzubauen | Käufer auf der zweiten Reise mit klarem Budget und knapper Zeit |
Für welchen Weg Sie sich auch entscheiden, prüfen Sie, ob die Agentur eine AMI-Lizenz besitzt. Wie das geht, erkläre ich in So wählen Sie einen Immobilienmakler in Lagos aus, einschließlich des Unterschieds zwischen einem Käufermakler und einem Verkäufermakler.
Der Fehler vieler Käufer: Off-Market sei automatisch günstiger
Off-Market bedeutet meist weniger Konkurrenz, keinen Preisnachlass. Eigentümer, die diskret verkaufen, sind selten verzweifelt. Viele testen einen selbstbewussten Preis, und für eine Immobilie, die nicht in den Portalen steht, gibt es keine öffentliche Preishistorie, mit der Sie verhandeln könnten.
Was Sie gewinnen, ist Spielraum. Sie stehen nicht im Bieterwettstreit mit fünf anderen Paaren, die am Sonntagabend dasselbe Inserat gesehen haben, und können oft Zeitplan, Möbel oder Abschlussbedingungen vereinbaren, die beiden Seiten passen. Das ist mehr wert als ein eingebildetes Schnäppchen. Bewerten Sie eine Off-Market-Immobilie genau wie eine inserierte: anhand aktueller Verkäufe in der Nähe, nicht anhand des Angebotspreises. Es ist dieselbe Vergleichswertlogik, die hinter der SunnySteve-Wertschätzung für Ihre Immobilie steht, mit der sich der Preis eines diskreten Verkäufers schnell plausibilisieren lässt.
So funktioniert ein Suchprofil
Ein Suchprofil ist eine einseitige Beschreibung dessen, was Sie wollen, so verfasst, dass ein Makler in Sekunden Ja oder Nein zu einer Immobilie sagen kann. Je schärfer es ist, desto wahrscheinlicher erfahren Sie vor allen anderen von einer Immobilie. Ein gutes Suchprofil deckt vier Punkte ab:
- Budget. Ihr Gesamtbetrag, einschließlich etwa 7 bis 10 % für IMT, Stempelsteuer, Notar und Rechtskosten. Als Nichtansässiger planen Sie den pauschalen IMT-Satz von 7,5 % ein. Mein Ratgeber zum Immobilienkauf in Lagos als Ausländer schlüsselt alle Kosten auf.
- Muss-Kriterien. Schlafzimmer, Grundstücksgröße, Pool, Meerblick, fußläufige Entfernung zum Ort, eine Lizenz für Ferienvermietung. Beschränken Sie sich auf die fünf, bei deren Fehlen Sie abspringen würden.
- Ausschlusskriterien. Straßenlärm, eine lange unbefestigte Zufahrt, ein gemeinsamer Pool, keine Nutzungsgenehmigung. Wenn Sie sagen, was Sie nicht akzeptieren, ersparen Sie sich zwei vergebliche Besichtigungen pro Tag.
- Zeitplan. Wann Sie besichtigen können, wann Sie unterschreiben können und ob Sie eine Finanzierung brauchen. Ein Käufer, der in acht Wochen abschließen kann, ist der Käufer, den diskrete Verkäufer kennenlernen wollen.
Ergänzen Sie die Gebiete, die für Sie infrage kommen, zum Beispiel Lagos Stadt, Praia da Luz, Burgau oder das Hinterland Richtung Barão de São João, sowie ob die Immobilie zum Wohnen, für Ferien oder als Mieteinnahmequelle gedacht ist. Das genügt einem Makler, um mit dem Abgleich zu beginnen.
Häufig gestellte Fragen
Wie komme ich beim Immobilienkauf an der Algarve an Off-Market- oder Pocket-Listings?
Über lokale Makler statt über Portale. Senden Sie einem lizenzierten Makler oder einem Käufermakler ein klares Suchprofil mit Budget, Muss-Kriterien, Ausschlusskriterien und Zeitplan, damit er Sie mit Immobilien zusammenbringen kann, die Eigentümer diskret verkaufen, etwa in Lagos, Praia da Luz und Burgau.
Sind Off-Market-Immobilien in Portugal günstiger?
In der Regel nicht. Off-Market bedeutet weniger Konkurrenz, keinen Preisnachlass, denn Eigentümer, die diskret verkaufen, stehen selten unter Zeitdruck. Bewerten Sie eine Off-Market-Immobilie anhand aktueller Verkäufe in der Nähe, genau wie eine öffentlich angebotene.
Zahlen Käufer in Portugal einen Käufermakler?
Das hängt von der Vereinbarung ab. In Portugal zahlt normalerweise der Verkäufer die Maklerprovision, und ein Käufermakler wird entweder über einen Anteil dieser Provision oder über ein mit dem Käufer vereinbartes Honorar bezahlt. Lassen Sie sich die Regelung schriftlich geben, bevor die Suche beginnt.
Wie lange dauert eine Immobiliensuche an der Algarve?
Das hängt vor allem davon ab, wie klar Ihr Suchprofil ist und wie schnell Sie reisen und sich entscheiden können. Ein Käufer mit präzisem Suchprofil, festem Budget und bereitem Kapital kommt deutlich schneller voran als jemand, der noch zwischen verschiedenen Orten schwankt, weil Makler vor jeder Reise zuordnen und eine Vorauswahl treffen können.
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