Am 9. September schlug die Europäische Kommission das Gesetz für bezahlbaren Wohnraum vor, und innerhalb weniger Stunden war in den Schlagzeilen von einem Airbnb-Verbot die Rede. Das stimmt nicht. Der Vorschlag legt fest, welche Nachweise eine Stadt erbringen muss, bevor sie Kurzzeitvermietungen oder Zweitwohnsitze einschränkt, und ändert nichts für alle, die heute in der Algarve Eigentum besitzen oder kaufen.
Wird die EU Airbnb und Kurzzeitvermietungen in Portugal verbieten?
Nein. Das eigene Frage-und-Antwort-Dokument der Kommission bringt es in einem Satz auf den Punkt: “Die Verordnung verbietet oder beschränkt Kurzzeitvermietungen nicht.” Bei Zweitwohnsitzen ist sie ebenso deutlich und stellt fest, dass das Gesetz “keine EU-Beschränkung des Erwerbs oder der Nutzung von Zweitwohnsitzen (oder auch von Kurzzeitvermietungen) einführt”, und den lokalen Behörden auch keine neue Befugnis dazu einräumt.
Was der Vorschlag tatsächlich tut, ist, gemeinsame Bedingungen festzulegen, die eine nationale, regionale oder kommunale Behörde erfüllen muss, falls sie beschließt, Kurzzeitvermietungen oder Immobilien, die nicht Hauptwohnsitz sind, einzuschränken. Die Wohnungspolitik bleibt genau dort, wo sie war. Auch das stellt die Kommission unmissverständlich klar: “Letztlich verbleiben Entscheidungen über die Wohnungspolitik bei den nationalen, regionalen und lokalen Behörden.”
Was die Kommission am 9. September 2026 vorgeschlagen hat
Das Dokument trägt die Bezeichnung COM(2026) 599 final, eingetragen als 2026/0268 (COD), mit Artikel 114 AEUV als Rechtsgrundlage. Es handelt sich um einen vorgeschlagenen Verordnungsentwurf, nicht um ein Gesetz. Er geht nun im ordentlichen Gesetzgebungsverfahren an das Europäische Parlament und den Rat, wo er geändert, verzögert oder fallengelassen werden kann. Zusätzlich veröffentlichte die Kommission eine separate Empfehlung, die für niemanden verbindlich ist.
Hier ist die Kluft zwischen der Berichterstattung und dem Text.
| Was Sie diese Woche lesen werden | Was COM(2026) 599 tatsächlich sagt |
|---|---|
| Die EU verbietet Airbnb | “Die Verordnung verbietet oder beschränkt Kurzzeitvermietungen nicht” |
| Brüssel wird Zweitwohnsitze einschränken | Keine EU-Beschränkung beim Kauf oder der Nutzung eines Zweitwohnsitzes, und keine neue Befugnis für Behörden, eine solche zu schaffen |
| Es ist bereits geltendes Recht | Ein Vorschlag, am Anfang des ordentlichen Gesetzgebungsverfahrens |
| Kommunen können nach Belieben handeln | Sie müssen zunächst Wohnungsnot nachweisen, dann Notwendigkeit und Verhältnismäßigkeit |
| Bestehende Eigentümer sind betroffen | Erwerbsmaßnahmen dürfen nicht rückwirkend gelten und binden nur Immobilien, die nach dem Datum der Maßnahme gekauft wurden |
Die Zweitwohnsitz-Komponente, über die kaum jemand berichtet
Das ist der Teil, der für meine Kunden am wichtigsten ist, und er geht unter den Airbnb-Schlagzeilen unter. Der Vorschlag hat zwei Komponenten, nicht eine. Die erste betrifft Maßnahmen zur Einschränkung von Kurzzeitvermietungsdiensten. Die zweite betrifft Maßnahmen zur Einschränkung des Erwerbs oder der Nutzung von Wohnimmobilien, die “nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden”. Die Pressemitteilung der Kommission nennt das Beispiel klar: Zweitwohnsitze und längerer Leerstand.
Wenn Sie ein Ferienhaus in Lagos oder Praia da Luz kaufen, betrifft Sie diese zweite Komponente, und sie kommt mit einer Schutzklausel, die sich zu kennen lohnt. Jede Maßnahme zum Erwerb gilt nur für Immobilien, die nach Inkrafttreten dieser Maßnahme gekauft werden. Sie kann nicht rückwirkend eine Immobilie erfassen, die Sie bereits besitzen. Bei Kurzzeitvermietungen müssen sich Maßnahmen gegen Aktivitäten in kommerziellem Umfang richten, nicht gegen einen Eigentümer, der eine einzelne Wohnung vermietet.
Mehrere Bereiche liegen vollständig außerhalb des Anwendungsbereichs: allgemeine Eigentums- und Übertragungsregeln für Immobilien, Erbschaften, Schenkungen und familieninterne Übertragungen, Mietregulierung, Wohnbeihilfen, Bauvorschriften, allgemeine Bebauungspläne und Besteuerung. Letzteres ist wichtiger, als es zunächst scheint. Steuern sind ausdrücklich vom Anwendungsbereich ausgenommen, sodass dieser Vorschlag keine Hintertür für eine Abgabe auf ausländische Käufer oder eine Änderung der IMT ist, was auch immer Sie dazu lesen mögen.
Wie eine Kommune ihren Fall beweisen müsste
Bevor eine Behörde irgendetwas einschränkt, muss sie das Gebiet als unter “Wohnungsnot” stehend einstufen. Die Kommission legt dafür eine Abfolge fest.
- Eine Vorprüfung des Preis-Einkommens-Verhältnisses: Die durchschnittliche Wohnung muss mindestens acht Jahre des verfügbaren Pro-Kopf-Einkommens kosten.
- Dieses Verhältnis muss außerdem in den letzten zehn Jahren gestiegen sein, es sei denn, es liegt bereits bei zehn oder darüber, dann entfällt der Wachstumstest.
- Eine detaillierte Betrachtung von Angebot und Nachfrage auf dem lokalen Wohnungsmarkt sowie demografischer und Bevölkerungstrends.
- Die Feststellung, dass sich die Lage in den nächsten drei Jahren voraussichtlich nicht entspannen wird.
- Objektive, transparente und überprüfbare Daten.
Wenn diese Hürde genommen ist und weiterhin gehandelt werden soll, muss die Behörde außerdem eine erhebliche negative Auswirkung auf Erschwinglichkeit oder Verfügbarkeit über mindestens drei Jahre nachweisen, zeigen, dass weniger einschränkende Alternativen nicht ebenso gut funktionieren würden, die Maßnahme auf das betroffene Gebiet begrenzen, das Eigentumsrecht nach Artikel 17 der Charta achten, die Maßnahme auf fünf Jahre befristen und sie regelmäßig überprüfen.
Ob Lagos oder Portimão diese Preis-Einkommens-Schwelle überschreiten würden, ist eine offene Frage. Ich habe noch niemanden gesehen, der die lokale Zahl veröffentlicht hat, und ich würde sie sehen wollen, bevor ich die Behauptung von irgendjemandem in die eine oder andere Richtung akzeptiere. Als Maßstab dient das eigene Beispiel der Kommission, das Zentrum von Madrid, wo es rund 40 Kurzzeitvermietungen auf 100 Wohnungen im Langzeitmietmarkt gibt. Die Westalgarve ist nicht Madrid.
Was es bedeutet, wenn Sie eine AL in Lagos, Vila do Bispo oder Aljezur besitzen
Diese Woche: nichts. Ich beobachte das Alojamento-Local-Register in diesen drei Gemeinden, und dieser Vorschlag ändert keine einzige Registrierung, Lizenz oder Verpflichtung darin. Wer Ihnen sagt, Sie sollten verkaufen, bevor die EU Sie “abschaltet”, liest Schlagzeilen statt des Textes.
Was Ihre Aufmerksamkeit verdient, ist die Regel, die bereits gilt, dazu unten mehr. Falls Sie abwägen, ob sich eine AL-Lizenz überhaupt noch lohnt, habe ich die aktuelle Lage in Lagos in Bekommt man in Lagos noch eine AL-Lizenz? durchgearbeitet, und nichts davon wird durch das am 9. September Geschehene aufgehoben.
Was es bedeutet, wenn Sie im Bereich von 300.000 bis 500.000 Euro kaufen
In diesem Bereich liegt in der Regel eine AL-fähige Wohnung in Lagos, und von dort kommen die meisten Fragen zur Vermietung, die ich erhalte. Zwei Punkte gelten direkt. Keine Rückwirkung bedeutet, dass ein jetzt abgeschlossener Kauf nicht von einer künftigen Erwerbsmaßnahme erfasst werden kann. Kommerzielle Ausrichtung bedeutet, dass eine Wohnung, die für einen Teil des Jahres vermietet wird, nicht das Profil ist, auf das dieser Rahmen abzielt.
Ob sich die Kurzzeitvermietung tatsächlich rechnet, ist eine eigene Frage, über die ich mir mehr Gedanken machen würde als über diesen Vorschlag. Die tatsächlichen Zahlen dazu habe ich in Kann Airbnb Ihr Ruhesitz-Zuhause in der Algarve abbezahlen? durchgerechnet.
Die Regel, die sich bereits geändert hat, und die fast alle übersehen haben
Während alle über einen Vorschlag diskutieren, ist seit Mai 2026 eine verbindliche EU-Verordnung in Kraft. Die Verordnung (EU) 2024/1028, angenommen am 11. April 2024, regelt die Erhebung und Weitergabe von Daten für Kurzzeitvermietungsdienste. Sie bringt Registrierungsnummern und die Weitergabe von Plattformdaten in einen gemeinsamen europäischen Rahmen, sodass Behörden endlich sehen können, was tatsächlich vermietet wird.
Das Gesetz für bezahlbaren Wohnraum baut bewusst darauf auf. Behörden wären verpflichtet, die im Rahmen von 2024/1028 erhobenen Daten zu berücksichtigen sowie diese Verordnung anzuwenden und durchzusetzen, einschließlich der Registrierungspflichten. Die praktische Reihenfolge lautet also nicht “die EU verbietet Airbnb”. Sie lautet: Zuerst kommen die Daten, und erst dann lässt sich auf Grundlage von Nachweisen über Einschränkungen diskutieren.
Ein letzter Punkt, der Verwirrung stiftet und Klärung verdient. Hier geht es um Kurzzeitvermietung, ein anderes Regelwerk als die Reform des Langzeitmietrechts, die Anfang dieses Jahres verabschiedet wurde und die ich in Portugals neue Mietregeln behandelt habe. Wenn Ihnen jemand das eine zitiert, um einen Punkt zum anderen zu machen, hat er das falsche Gesetz.
Wo das tatsächlich hinführt
Ein Vorschlag am Anfang des ordentlichen Gesetzgebungsverfahrens ist noch weit von etwas entfernt, auf das Sie reagieren müssten. Das Parlament erhob bereits am ersten Tag Einwände. Selbst in der von der Kommission angenommenen Fassung handelt es sich um ein Bündel von Bremsen für lokale Behörden, nicht um ein Bündel von Befugnissen für Brüssel. Sollte er letztlich verabschiedet werden, wäre die praktische Auswirkung in der Westalgarve, dass jede Kommune, die einschränken möchte, echte Zahlen veröffentlichen und diese verteidigen müsste, was mehr Rechenschaftspflicht bedeutet als heute, nicht weniger.
Häufig gestellte Fragen
Muss ich im Moment etwas bezüglich meiner Alojamento-Local-Lizenz unternehmen?
Nein. Das am 9. September 2026 vorgeschlagene Gesetz für bezahlbaren Wohnraum ist ein Gesetzesvorschlag, kein Gesetz, und es ändert keine AL-Registrierung oder -Verpflichtung in Lagos, Vila do Bispo oder Aljezur. Die bereits geltende Regel ist die Verordnung (EU) 2024/1028 zu Daten und Registrierung von Kurzzeitvermietungen, in Kraft seit Mai 2026. Wenn Ihre Registrierung danach in Ordnung ist, gibt es diese Woche nichts Neues zu tun.
Könnte Lagos Kurzzeitvermietungen unter diesen neuen EU-Regeln einschränken?
Nur, wenn sich die Gemeinde zunächst selbst als Gebiet unter Wohnungsnot einstuft, was bedeutet, nachzuweisen, dass eine durchschnittliche Wohnung mindestens acht Jahre des verfügbaren Pro-Kopf-Einkommens kostet, dass dieses Verhältnis über zehn Jahre gestiegen ist, und dass sich der Druck in den nächsten drei Jahren voraussichtlich nicht verringern wird. Sie müsste dann nachweisen, dass jede Einschränkung notwendig, verhältnismäßig und gezielt ist, und sie auf fünf Jahre befristen. Ich habe noch niemanden gesehen, der die Preis-Einkommens-Zahl für Lagos veröffentlicht hat, sodass niemand ehrlich behaupten kann, die Stadt erfülle diese Schwelle bereits.
Betrifft das den Kauf eines Zweitwohnsitzes in der Algarve?
Heute nicht. Die Kommission stellt fest, dass das Gesetz keine EU-Beschränkung des Kaufs oder der Nutzung von Zweitwohnsitzen einführt und den Behörden keine neue Befugnis gibt, eine solche zu schaffen. Der Vorschlag erfasst zwar Maßnahmen zu Immobilien, die nicht Hauptwohnsitz sind, doch jede solche Maßnahme würde nur für Immobilien gelten, die nach ihrem Inkrafttreten gekauft werden, sodass sie eine bereits von Ihnen besessene Immobilie nicht erfassen kann.
Ist das dasselbe wie die portugiesische Mietrechtsreform von Anfang 2026?
Nein, und beide werden ständig verwechselt. Die portugiesische Reform von 2026 änderte das Langzeitmietrecht für Vermieter, die im Rahmen von Wohnraummietverträgen vermieten. Dieser EU-Vorschlag betrifft die kurzfristige Ferienvermietung und Immobilien, die nicht Hauptwohnsitz sind. Es handelt sich um getrennte Regelwerke mit getrennten Regeln, sodass ein Argument zum einen nichts über das andere aussagt.
Kommt durch diesen Vorschlag eine Steuer für ausländische Käufer?
Das kann nicht sein. Besteuerung ist ausdrücklich vom Anwendungsbereich des Gesetzes für bezahlbaren Wohnraum ausgenommen, ebenso wie allgemeine Eigentums- und Übertragungsregeln für Immobilien, Erbschaften, Schenkungen, Mietregulierung, Bauvorschriften und Bebauungspläne. Jede Änderung der IMT oder eine Abgabe für gebietsfremde Käufer müsste aus der portugiesischen Steuergesetzgebung selbst kommen, nicht aus diesem Text.
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