Un acheteur m’a demandé la semaine dernière si les prix continuaient de grimper à Lagos. La réponse honnête est plus intéressante que ne le laissent penser les gros titres. Voici donc ce que le premier trimestre 2026 a réellement montré sur le terrain dans le Barlavento Algarvio, et où, selon moi, les chiffres nationaux sont légèrement trompeurs pour les acheteurs concentrés sur notre région.
Mise à jour, août 2026 : la tendance s’est confirmée. Consultez les dernières données d’évaluation bancaire de l’INE pour connaître la situation actuelle.
Le gros titre : le Portugal établit un record, mais Lagos progresse plus modérément
L’indice national des prix des logements du Portugal a atteint un niveau record dans les dernières données officielles, les prix du quatrième trimestre 2025 ayant augmenté de 18,9 % sur un an. L’année 2025 dans son ensemble s’est établie à +17,6 %. C’est ce chiffre qui a fait la une.
En se concentrant sur l’Algarve, le tableau est plus modéré. Les données régionales de l’INE pour le troisième trimestre 2025 situaient l’Algarve à 3 203 euros par mètre carré, en hausse de 16,6 % sur un an. En resserrant encore le champ, sur Lagos seulement, la mise à jour de mars 2026 montre 4 449 euros par mètre carré, en hausse de 8,8 % sur un an.
Environ la moitié du rythme national. Cela a son importance : les acheteurs qui portent le record national du Portugal se concentrent dans les zones métropolitaines de Lisbonne et de Porto, pas dans les villas et maisons de ville du Barlavento Algarvio. Les clients qui lisent ces gros titres de 18,9 % et supposent que l’Algarve s’envole se basent déjà sur le mauvais chiffre.
L’histoire des acheteurs étrangers que la plupart des gros titres racontent mal
Voici la partie que j’ai dû expliquer à presque chaque appel client ce mois-ci : les achats de logements par des non-résidents au Portugal ont chuté de 13,3 % en 2025, soit la troisième baisse annuelle consécutive, à 8 471 logements. Le volume des transactions des acheteurs étrangers est en réalité inférieur à celui d’il y a trois ans.
Mais l’Algarve absorbe désormais 42,4 % de la valeur totale des investissements non-résidents, plus que le Grand Lisbonne (22,2 %) et le Nord (12,1 %) réunis. Les acheteurs britanniques et américains dominent la part de la demande au niveau national.
En clair : moins de transactions, des montants plus élevés, concentrés dans notre région. Le récit du “tout le monde se précipite” est le mauvais modèle mental. Le bon est celui-ci : “les acheteurs encore présents sur le marché sont sérieux, ils savent où ils veulent être, et c’est ici.” C’est pourquoi les biens bien positionnés en prix dans le Barlavento Algarvio se vendent encore en quelques semaines, et non en quelques mois, même si le volume national des transactions se refroidit.
La devise a plus bougé que les prix au premier trimestre
Pour beaucoup de mes clients, le grand sujet du premier trimestre n’était pas du tout les prix, c’était l’euro.
La livre sterling est restée globalement stable face à l’euro (GBP/EUR autour de 1,1486), les acheteurs britanniques n’ont donc eu ni vent favorable ni vent contraire. L’euro face au dollar américain a raconté une autre histoire : un mouvement de 2,7 % en une seule semaine en avril, la plus forte variation hebdomadaire depuis un an. Sur un budget d’un million de dollars pour un acheteur américain, ce seul mouvement a effacé environ 23 000 euros de pouvoir d’achat sans qu’aucun bien ne change de prix.
L’Euribor est resté stable tout au long du trimestre. La prochaine décision de taux de la BCE tombe le 30 avril et constitue le catalyseur le plus probable d’un nouveau mouvement de change.
Ma règle pratique pour le deuxième trimestre : si vous êtes un acheteur américain avec une offre en cours, demandez à votre courtier de rafraîchir votre cotation en euros avant de signer quoi que ce soit. Si vous êtes britannique, la devise ne vous pousse ni ne vous freine, prenez votre décision en fonction du bien, pas du taux de change.
Évolutions réglementaires au premier trimestre (et autour)
Deux informations méritent une place de choix dans toute conversation avec un acheteur en ce moment.
La nouvelle loi sur la nationalité a été adoptée par le parlement le 1er avril 2026, portant de 5 à 10 ans le délai entre la résidence et la nationalité. Elle n’est pas encore en vigueur, elle doit encore être promulguée par le président, mais si vous êtes engagé dans un parcours Golden Visa ou D7 et que vous hésitez encore sur le calendrier, l’horloge pourrait bientôt se mettre à compter 10 ans au lieu de 5.
Par ailleurs, l’application de la réglementation européenne sur la location de courte durée entre en vigueur le 20 mai. Si votre achat en Algarve est motivé par le rendement locatif, et c’est le cas pour une part croissante de mes clients néerlandais et irlandais, ce changement modifiera le coût de mise en conformité et la visibilité au niveau des plateformes, en particulier pour les biens à Lagos destinés au revenu locatif.
Pour les clients Golden Visa et D7 en particulier, la modification de la loi sur la nationalité est le sujet de conversation de cette semaine.
Alors, les prix continuent-ils de grimper ?
Oui, au niveau national. Oui, à Lagos, mais à environ la moitié du rythme national. Non pas parce que la demande étrangère en Algarve explose au premier trimestre, les volumes de transactions sont en réalité en baisse, mais parce que l’offre dans le Barlavento Algarvio est structurellement limitée et que la demande étrangère restante se concentre ici.
La thèse que j’abandonne dans les conversations avec mes clients ce trimestre : “attendons que 2026 se calme.” Avec une année 2025 complète à +17,6 % et une devise qui, au premier trimestre, n’offre de rabais à personne, cette thèse ne tient plus. Les vendeurs le savent et ne céderont pas.
La stratégie que je mets en œuvre à la place : de la discipline sur le prix côté offre, pas la chasse aux rabais. Connaissez le plafond pour votre profil et votre commune. Faites des offres avec assurance dans cette limite. Écartez-vous nettement des biens surévalués qui, dans un marché à l’offre limitée, reviendront sur le marché à prix réduit plus souvent qu’on ne le pense.
