Un acheteur m’a demandé la semaine dernière si les prix continuaient à grimper à Lagos. Voici donc ce que le premier trimestre 2026 a réellement montré sur le terrain dans l’ouest de l’Algarve – et où je dirais que les chiffres nationaux sont légèrement trompeurs pour les acheteurs qui se concentrent sur notre région.
Le titre : Le Portugal a établi un record, mais Lagos est plus froid
L’indice national des prix de l’immobilier au Portugal a atteint un niveau record dans les données officielles les plus récentes, les prix du quatrième trimestre 2025 ayant augmenté de 18,9 % en glissement annuel. Pour l’ensemble de l’année 2025, la hausse est de 17,6 %. C’est ce chiffre qui a fait l’objet d’une couverture médiatique.
En zoomant sur l’Algarve, l’image est plus douce. L’impression régionale de l’INE pour le troisième trimestre 2025 indique que l’Algarve est à 3 203 euros par mètre carré, en hausse de 16,6 % d’une année sur l’autre. Zoomons encore sur Lagos elle-même et la mise à jour de mars 2026 indique 4 449 euros par mètre carré, en hausse de 8,8 % en glissement annuel.
Soit environ la moitié du rythme national. C’est important : les acheteurs qui battent le record du Portugal se concentrent sur les logements métropolitains de Lisbonne et de Porto, et non sur les villas et maisons de ville de l’Algarve occidental. Les clients qui lisent les titres sur les 18,9 % et pensent que l’Algarve est en train de s’envoler sont déjà en train de jeter l’ancre sur le mauvais chiffre.
L’histoire de l’acheteur étranger : la plupart des titres se trompent
Voici ce que je me suis retrouvé à expliquer à presque tous mes clients ce mois-ci : les achats de logements par des non-résidents au Portugal ont chuté de 13,3 % en 2025 – la troisième baisse annuelle consécutive – pour s’établir à 8 471 logements. Le volume des transactions des acheteurs étrangers est en fait inférieur à ce qu’il était il y a trois ans.
Mais l’Algarve absorbe désormais 42,4 % de la valeur totale des investissements des non-résidents, soit plus que le Grand Lisbonne (22,2 %) et le Nord (12,1 %) réunis. Les acheteurs britanniques et américains sont en tête de la part de recherche au niveau national.
Traduction : moins de transactions, des tickets plus importants, concentrés dans notre région. L’idée que “tout le monde se précipite” n’est pas le bon modèle mental. Le bon modèle est “les acheteurs qui sont encore sur le marché sont sérieux, ils savent où ils veulent être, et c’est ici”. C’est pourquoi les biens immobiliers de l’ouest de l’Algarve bien évalués se vendent encore en quelques semaines, et non en quelques mois, alors même que le volume des transactions au niveau national se refroidit.
La monnaie a évolué davantage que les prix au premier trimestre
Pour bon nombre de mes clients, l’histoire la plus importante du premier trimestre n’était pas du tout celle des prix, mais celle de l’euro.
La livre sterling est restée à peu près stable par rapport à l’euro (GBP/EUR autour de 1,1486), de sorte que les acheteurs britanniques n’ont bénéficié ni d’un vent arrière ni d’un vent avant. L’euro par rapport au dollar américain a connu une autre histoire : une variation de 2,7 % en une seule semaine en avril, soit la plus forte variation hebdomadaire depuis un an. Sur un budget d’un million de dollars pour un acheteur américain, ce mouvement a effacé à lui seul environ 23 000 euros de pouvoir d’achat sans qu’aucune maison ne change de prix.
L’Euribor est resté stable tout au long du trimestre. La prochaine décision de la BCE sur les taux d’intérêt aura lieu le 30 avril et sera probablement le catalyseur d’une nouvelle fluctuation de la monnaie.
Ma règle de base pour le deuxième trimestre : si vous êtes un acheteur américain et que vous avez une offre en cours, demandez à votre courtier d’actualiser votre prix en euros avant de signer quoi que ce soit. Si vous êtes britannique, la monnaie ne vous pousse ni ne vous tire – prenez votre décision en fonction du bien, pas du taux.
Changements réglementaires au cours (et autour) du 1er trimestre
Deux nouvelles méritent de figurer en bonne place dans toutes les conversations des acheteurs à l’heure actuelle.
La nouvelle loi sur la nationalité a été adoptée par le Parlement le 1er avril 2026, prolongeant de 5 à 10 ans le délai entre la résidence et la citoyenneté. Elle n’est pas encore entrée en vigueur – elle doit encore être promulguée par le président – mais si vous êtes titulaire d’un Golden Visa ou d’un D7 et que vous continuez à peser le pour et le contre, il se peut que l’horloge commence à tourner à 10 ans au lieu de 5.
Par ailleurs, l’application de la législation européenne sur la location à court terme interviendra le 20 mai. Si votre achat en Algarve est axé sur le rendement locatif – et c’est le cas pour une part croissante de mes acheteurs néerlandais et irlandais – cette mesure modifiera le coût de la conformité et la visibilité au niveau de la plateforme, en particulier pour les propriétés de Lagos destinées au revenu locatif.
Pour les clients Golden Visa et D7 en particulier, la modification de la loi sur la nationalité est le sujet de conversation que j’aborde cette semaine.
Les prix continuent-ils à grimper ?
Oui, au niveau national. Oui à Lagos, mais à un rythme environ deux fois moindre que le rythme national. Ce n’est pas parce que la demande étrangère en Algarve explose au premier trimestre – le nombre de transactions est en fait en baisse – mais parce que l’offre dans l’ouest de l’Algarve est structurellement serrée et que la demande étrangère restante est concentrée ici.
La thèse que je retire des appels de mes clients ce trimestre est la suivante : “attendons que 2026 s’adoucisse”. Avec une année 2025 à +17,6 % et une devise au premier trimestre qui ne permet à personne d’obtenir une décote, cette thèse est intenable. Les vendeurs le savent, et ils ne vont pas ciller.
Le jeu que je propose à la place : la discipline des prix du côté des enchères, et non la chasse aux réductions. Connaissez le plafond de votre archétype et de votre ville. Enchérissez en toute confiance à l’intérieur de ce plafond. Éloignez-vous proprement des actions surévaluées – qui, dans un marché où l’offre est limitée, reviendront sur le marché réduites plus souvent que vous ne le pensez.
Si cela ressemble à la conversation que vous voulez avoir avant d’acheter, dites-moi ce que vous recherchez et je vous proposerai trois propriétés à Lagos et Praia da Luz qui correspondent à vos attentes, ainsi qu’une analyse honnête de la situation de chacune d’entre elles sur le marché. Si vous n’avez jamais acheté au Portugal et que vous souhaitez connaître la marche à suivre avant de contacter un agent, commencez par consulter le Guide de l’acheteur au Portugal.
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