Acheter une maison sans présenter la licence d’utilisation (licença de utilização) est l’une des innovations du marché immobilier de 2024, qui fait partie des mesures de l’Urbanistic Simplex portugais. Les récentes dispositions de la législation portugaise visent à augmenter l’offre de logements, à réduire les coûts et à rationaliser les transactions. Il s’agit de l’Urbanisme Simplex portugais, en vigueur depuis le début de l’année 2024.

Le 4 janvier 2024, le président de la République a promulgué le décret visant à réformer et à simplifier les permis d’urbanisme, dans le but principal de promouvoir l’augmentation du nombre de logements(Mais Habitação) au Portugal. Le gouvernement vise à réduire les procédures auxiliaires en matière d’urbanisme afin de simplifier les transactions et de rationaliser les opérations des entreprises.

Comment l’Urbanisme Simplex portugais influence-t-il l’achat et la vente de biens immobiliers ?

Elle est décrite dans le décret-loi n° 10/2024, daté du 8 janvier, sur la simplification des permis urbains. Il mentionne que l’objectif de la mesure est de parvenir à une “licence zéro”, en éliminant les actes administratifs inutiles. Cette mesure couvre les domaines de la planification urbaine et de l’utilisation des sols et vise à faciliter la création de nouveaux espaces pour la construction de logements abordables. Ces actions visent à fournir des logements à bas prix et à réduire le temps de réalisation des projets immobiliers.

• Désormais, le permis d’utilisation ou la fiche technique du logement n’est plus nécessaire pour acheter ou vendre un bien immobilier. Cette mesure n’implique pas la vente d’une maison sans permis, mais plutôt sans l’obligation de présenter l’autorisation d’utilisation lors de l’acte ;

• Les entreprises municipales ou intercommunales liées à l’État qui réalisent des travaux liés au secteur public, en particulier pour le logement, comme les résidences d’étudiants, seront exemptées de la présentation du permis d’urbanisme et des actes de contrôle préalable ;

• Il existe désormais également un report tacite en ce qui concerne les permis de construire. En d’autres termes, si les délibérations ne sont pas rendues dans les délais fixés, les particuliers peuvent poursuivre le projet de construction ;

• Le permis de construire n’est plus obligatoire, il est remplacé par le récépissé de paiement des taxes ;

• L’obligation d’obtenir le permis d’urbanisme ou de faire des communications préalables est supprimée lorsqu’il existe déjà un cas d’exemption ou de dispense de contrôle préalable de la part des municipalités ;

• L’autorisation d’utilisation est également supprimée lorsqu’il y a un contrôle préalable des travaux en question, seule la présentation des documents du projet étant obligatoire ;

• Opter pour une communication préalable, avec un délai de 20 jours, en cas de changement d’affectation, en considérant la demande comme acceptée en l’absence de réponse de la municipalité ;

• Transformer les immeubles commerciaux en logements. Cela permettra d’augmenter le nombre de logements, et cette conversion dispensera de la délibération sur la copropriété (la mesure entrera en vigueur à partir du 4 mars) ;

• Simplification du processus de requalification de terrains rustiques en terrains urbains, à condition que la construction aboutisse à des bâtiments à coûts maîtrisés ou destinés au logement social.

Fait intéressant :

Dans les mesures présentées, il n’est plus obligatoire d’utiliser le bidet, un appareil en céramique très répandu dans les salles de bains portugaises. Originaires de France au XVIIe siècle, les bidets ont été inclus dans le règlement général des constructions urbaines (RGEU) au Portugal le 7 août 1951, avec des modifications l’année suivante. Ce règlement stipule que les installations sanitaires doivent comporter un évier, une baignoire, des toilettes et un bidet. Ce n’est qu’en 2024 que cette loi a été abrogée et que les installations sanitaires peuvent désormais être dotées de n’importe quel équipement.

Simplification des procédures administratives :

• Délégation de pouvoirs pour gérer les services municipaux dans de nouvelles situations, comme l’octroi de permis de construire, afin d’éviter de surcharger les conseils municipaux ;

• Le temps de réponse est compté à partir de la soumission du document ;

• Ces délais sont suspendus si la personne ne répond pas, dans un délai de 10 jours, aux demandes d’information ou de présentation de documents émanant de l’administration publique ;

• L’administration publique ne peut demander des documents ou des informations qu’une seule fois au cours de la procédure ;

• Une nouvelle plateforme en ligne est prévue, obligatoire pour toutes les municipalités à partir de 2026, afin de rationaliser les processus. Toutefois, les municipalités continueront à recevoir ces dossiers et le traitement en ligne n’est pas exclusif.

Cet ensemble de mesures apporte plusieurs avantages aux processus immobiliers au Portugal, tels que

• Augmentation de la disponibilité des biens sur le marché, ce qui favorise une transaction plus harmonieuse. L’absence de licence entraînera la mise sur le marché de logements, et les acheteurs correctement informés ne trouveront pas d’inconvénients à cette situation ;

• Rationalisation du processus de vente. Les agents n’auront plus à attendre des mois pour obtenir la licence d’utilisation, ce qui retardait les actes d’achat et de vente de biens immobiliers ou entraînait des ruptures de promesse de contrat de vente ;

• Réduction des coûts administratifs. L’obtention du certificat de licence d’utilisation est devenue coûteuse en raison des frais et dépenses associés.

Les changements intervenus dans le cadre du programme portugais Urban Simplex peuvent également présenter des inconvénients, dont certains sont les suivants :

• Les acheteurs de biens immobiliers, tels que les familles ou les investisseurs, peuvent se trouver moins bien protégés par la rationalisation des processus immobiliers et acquérir des biens qui ne sont pas conformes aux règles de sécurité ;

• Les propriétés non autorisées peuvent être vendues plus facilement. Les propriétés illégales ou les constructions non autorisées peuvent être (entièrement ou partiellement) démolies en cas de plaintes des voisins ou d’inspections de la municipalité ;

• On s’attend à une augmentation des cas litigieux jusqu’à ce que les acheteurs deviennent plus prudents dans leurs achats de biens immobiliers. Toutefois, les acheteurs devraient toujours demander la licence d’utilisation pour se prémunir contre d’éventuels problèmes. Les vendeurs et les agents ont la responsabilité morale d’en informer les acheteurs ;

• L’obtention d’un crédit au logement auprès d’une institution bancaire peut s’avérer plus difficile en l’absence du permis d’utilisation du bien. Bien que le permis ne soit pas obligatoire, les banques peuvent exiger ce document pour accorder un crédit au logement. Cette pratique est adoptée pour protéger les banques en cas de défaillance de l’acheteur.

Pour protéger les acheteurs d’éventuels inconvénients ou désavantages, il est essentiel d’exiger tous les documents relatifs à la propriété, y compris le permis d’utilisation (bien que cela ne soit pas obligatoire) ou la fiche technique du logement.

Comptez toujours sur moi pour être votre partenaire dans vos choix immobiliers. Optez pour des transactions sécurisées, en tenant compte des nouvelles mesures de l’Urban Simplex portugais.