Un couple de Californiens à qui j’ai fait visiter des villas autour de Lagos ce printemps m’a envoyé un courriel paniqué hier. L’objet du message : “Le Portugal vient de doubler la taxe pour les acheteurs étrangers ?? Est-ce vrai ?”
Les gros titres ont été brutaux. La réalité, lorsque vous vous asseyez avec une calculatrice, est beaucoup moins dramatique.
Voici ce qui a changé et ce que coûte réellement une villa d’un million d’euros à Lagos.
Ce qui a pris effet le 21 mai 2026
Le nouveau Decreto-Lei n.º 97/2026 du Portugal a été publié dans le Diário da República le mercredi 20 mai et est entré en vigueur le lendemain. Principal changement pour les acheteurs américains : un impôt forfaitaire de 7,5 % sur les transferts de propriété (IMT) pour les biens résidentiels achetés par toute personne qui n’est pas résidente fiscale portugaise au moment de l’achat. Pas d’exonérations, pas de barème progressif, pas de déductions.
Cette mesure remplace le système précédent, dans lequel les non-résidents payaient le même barème progressif d’IMT que les résidents. Cela représentait un taux d’imposition effectif de 5 à 6 % aux prix pratiqués par la plupart des acheteurs américains.
La villa de Lagos d’un million d’euros : non-résident ou résident ?
Laissez-moi vous montrer le calcul réel d’une villa d’un million d’euros à Lagos. Je maintiendrai tous les autres coûts identiques afin que vous puissiez voir précisément où la nouvelle loi s’applique.
En tant que non-résident (le nouveau taux forfaitaire) :
- IMT : 1 000 000 € × 7,5 % = 75 000 €.
- Droit de timbre (Imposto do Selo) : 8 000 euros
- Notaire, avocat, enregistrement : environ 10 000 euros
- Coût total de la transaction : environ 93 000 euros
En tant que résident fiscal portugais (ou non-résident dans le cadre de la procédure de remboursement, voir ci-dessous) :
- IMT : 1.000.000 € au taux unique de 6% = 60.000 €.
- Droit de timbre : 8 000 euros
- Notaire, avocat, enregistrement : environ 10 000 euros
- Coût total de la transaction : environ 78 000 euros
La nouvelle loi coûte à un non-résident américain 15 000 euros de plus pour une villa de Lagos d’une valeur de 1 million d’euros. C’est le chiffre réel. Ce n’est pas un doublement. Pas catastrophique. Mais il est important et vaut la peine d’être structuré en conséquence.
Les deux voies de remboursement
Le décret-loi est plus sévère qu’il n’y paraît sur un point précis : vous devez payer la totalité des 7,5 % au moment de l’inscription, sans exception ni remise anticipée. Il est plus convivial qu’il n’y paraît sur un autre point : vous pouvez récupérer la différence si vous faites l’une des deux choses suivantes dans les années qui suivent l’achat.
- Devenir résident fiscal portugais dans les 24 mois suivant l’achat. C’est la voie que devraient suivre la plupart des acheteurs américains qui prévoient réellement de vivre ici. Établissez votre résidence, remplissez votre première déclaration à l’IRS en tant que résident fiscal, et vous récupérerez le delta de 15 000 euros.
- Engagez-vous à louer le bien à long terme à des loyers modérés pendant au moins 36 mois au cours des 5 premières années. Cette voie existe, mais le plafond de loyer modéré (actuellement 2 300 euros par mois en 2026) est bien inférieur à ce qu’une villa de Lagos d’un million d’euros rapporterait sur le marché libre. Elle est rarement utile pour les investisseurs purs. Il est plus utile pour les acheteurs qui prévoient de déménager à terme, mais qui ont besoin de louer l’appartement pendant les premières années.
Dans les deux cas, le mécanisme est le même. Vous payez 75 000 euros à l’inscription. Vous récupérez 15 000 euros une fois que vous avez rempli la condition. L’impact sur les liquidités est réel (vous avez besoin du montant total le jour de la clôture), mais le coût à long terme se situe au niveau du taux résident.
L’angle du dollar
Le changement d’IMT est la partie la plus facile de cette histoire. La partie la plus difficile à aborder est celle de la monnaie, et c’est là que les calculs surprennent les acheteurs américains.
L’EUR/USD se situe à 1,1622 au moment où j’écris ces lignes, le 21 mai 2026. Le dollar s’est raffermi par rapport à l’euro en avril et en mai, par rapport à la fourchette de 1,18+ que nous avons connue à la fin de l’année dernière.
Sur une villa d’un million d’euros, ce mouvement à lui seul vaut à peu près la peine :
- Fin 2025 (EUR/USD autour de 1,18) : 1M€ = 1 180 000
- Aujourd’hui (EUR/USD 1,1622) : 1M€ = 1 162 200
- Vous économisez environ 17 800 dollars rien que sur la position du FX par rapport à celle qu’il occupait il y a six mois.
C’est presque exactement le coût en dollars de la nouvelle hausse de l’IMT. 15 000 euros de taxe supplémentaire se convertissent en environ 17 400 dollars au taux d’aujourd’hui. Donc, si vous achetiez déjà Lagos à la fin de l’année dernière, l’évolution du dollar depuis lors a essentiellement absorbé la totalité de l’impact de la TMI. Vous n’avez rien à débourser en dollars par rapport à l’achat de la même villa en novembre 2025.
Il ne s’agit pas d’un argument en faveur de la précipitation. C’est un argument pour cesser de lire les titres de panique et faire ses propres calculs.
Ce que je dirais à un acheteur américain se rendant à Lagos cette semaine
Trois choses.
Tout d’abord, si vous avez l’intention de vivre ici, à temps plein ou à temps partiel, avec un visa D7 ou D8, la procédure de remboursement rend tout ce changement inutile. Planifiez le calendrier de résidence avant de signer le CPCV (le contrat à ordre). Le délai de 24 mois commence à courir à partir de l’escritura.
Deuxièmement, si vous êtes un investisseur pur et dur qui n’a pas l’intention de déménager, le coût a réellement augmenté d’environ 1,5 % du prix d’achat. Ce n’est pas rien, mais cela ne change pas le cas d’investissement pour un bien immobilier Lagos bien situé où les rendements annuels plus la croissance du capital atteignent généralement des multiples de ce chiffre.
Troisièmement, surveillez le taux de change. Les chiffres ci-dessus sont basés sur le taux actuel. Une variation de 2 à 3 % dans un sens ou dans l’autre fera varier votre coût total d’un montant supérieur à celui de la modification de l’IMT elle-même.
Si vous êtes en attente d’offres ou si vous êtes en train d’acheter activement, la structure de votre achat (et le moment où vous déclenchez la résidence) est plus importante que le taux d’imposition global. J’explique aux acheteurs américains ce qu’il en est pour chaque bien que je leur présente.
Si vous souhaitez avoir une idée précise de ce qu’une propriété Lagos spécifique vous coûtera de bout en bout (TMI, droits de timbre, frais juridiques, en euros et en dollars au taux actuel), remplissez le formulaire type de l’acheteur et je vous enverrai une analyse chiffrée d’une page dans les 24 heures.
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