Un couple de Néerlandais avec qui j’étais en ligne la semaine dernière m’a posé la question très clairement : “Steve, avant même de prendre l’avion pour aller voir, dites-nous simplement si nous pouvons encore enregistrer un nouvel Alojamento Local à Lagos, ou si cette porte est déjà fermée”.
Ils ont une quarantaine d’années, travaillent toujours à distance depuis Amsterdam et recherchent des appartements autour de 500 000 euros près de Marina de Lagos et de Meia Praia. Ils envisagent de passer les saisons intermédiaires à Lagos et de louer l’appartement sur Booking et Airbnb le reste de l’année. Sans les revenus locatifs, les chiffres ne leur conviennent pas vraiment – ils ont gardé leur appartement à De Pijp et l’hypothèque sur celui-ci est réelle.
Je reçois une version de cet appel presque chaque semaine maintenant. Voici donc ce que je leur ai dit, et ce que je dis à chaque investisseur acheteur qui m’interroge sur AL à Lagos en mai 2026.
Ce qui a réellement changé en novembre 2024
Le changement de titre dont la plupart des gens ne se souviennent qu’à moitié est bien réel : Le Decreto-Lei n.º 76/2024 est entré en vigueur le 1er novembre 2024 et a réécrit les règles du jeu. Mais le sens de ce changement est à l’opposé de ce que la plupart des gens supposent.
Le programme “Mais Habitacao” du gouvernement précédent avait suspendu les nouvelles immatriculations d’AL dans la majeure partie du pays et rendu les licences existantes personnelles et incessibles. Ce régime était extrêmement impopulaire auprès des propriétaires. Le décret 76/2024 a révoqué la suspension des nouveaux enregistrements et rétabli la transférabilité en dehors des zones de confinement – ce qui signifie que si vous héritez d’une propriété avec une licence AL, la licence est désormais transmise avec les actes, et non plus avec le défunt.
Ce que la nouvelle loi a fait, c’est transférer le pouvoir réglementaire aux municipalités. Chaque camara municipale peut désormais déclarer ses propres “zones de confinement” (où les nouveaux enregistrements sont limités) et “zones de croissance durable” (où ils sont contrôlés). À l’intérieur d’une zone de confinement, la camara dispose de 90 jours pour s’opposer à un nouvel enregistrement, au lieu des 60 jours habituels. Les appartements et les villas enregistrés dans les zones de confinement restent personnels et incessibles.
L’Assembleia Municipal dispose alors de 12 mois à partir du moment où sa municipalité a franchi le cap des 1 000 enregistrements d’AL pour délibérer sur sa propre réglementation. C’est l’horloge qui compte – et pour la plupart des municipalités de l’Algarve, elle a commencé à tourner il y a un certain temps.
Ce que Lagos a fait (et n’a pas fait)
Voici ce qui m’a surpris lorsque j’ai fait des recherches cette semaine : Lagos n’a pas publié de règlement sur les AL. Pas de zones de confinement. Pas de projet en consultation publique. Pas d’édit suspendant les enregistrements pendant la préparation d’une étude. Rien dans le Diario da Republica sous le nom de notre concelho à ce sujet.
Le seul règlement municipal de Lagos enregistré fin 2025 concernait la toponymie des rues et la numérotation des maisons – utile si vous ne pouvez pas trouver la Rua das Portas de Portugal, moins utile si vous essayez de savoir si vous pouvez louer votre appartement à des vacanciers britanniques.
Comparez avec vos voisins. Faro a publié son règlement AL(Regulamento n.º 766/2025) en juin 2025. Lagoa a entamé son processus d’élaboration en avril 2025 et a déjà imposé des suspensions temporaires dans ses zones de réhabilitation urbaine. Le deuxième amendement au RMAL de Lisbonne est entré en vigueur le 6 décembre 2025 et est véritablement restrictif : pas de nouvelle AL lorsque la propriété a fait l’objet d’un contrat de location résidentielle au cours des cinq dernières années.
Lagos : silencieux.
Ce silence fait plus de travail qu’on ne le pense.
La rumeur de la “zone touristique” – à moitié vraie, à moitié fausse
La version que j’entends régulièrement de la part de mes clients et de quelques collègues est que “les zones touristiques de Lagos conserveront leur exemption d’AL”. Cette phrase est prononcée avec une sorte d’assurance qui suggère que quelqu’un l’a entendue de la bouche de quelqu’un de la camara.
La réponse honnête que je donne aux acheteurs est la suivante : il n’existe aucune règle nationale exemptant les zones touristiques de quoi que ce soit. Ce qui est vrai en réalité est différent et, en pratique, plus utile pour les acheteurs en ce moment : comme Lagos n’a pas déclaré de zones de confinement, toute la municipalité fonctionne actuellement sous le régime national ouvert. Les nouveaux enregistrements AL pour les moradia et les apartamento sont admissibles partout dans notre concelho – Praia da Luz, Burgau, Meia Praia, la vieille ville, Chinicato, Odiaxere, tout cela – avec la fenêtre standard d’opposition à la camara de 60 jours.
Ce n’est pas une “exemption de zone touristique”. C’est une fenêtre. La fenêtre est ouverte parce que la Camara ne l’a pas encore fermée. Elle peut la refermer dès qu’elle décide que la situation politique justifie une réglementation. Donc, si vous entendez “les zones touristiques sont sûres”, ce que vous entendez en réalité, c’est “Lagos n’a pas encore bougé”.
Ce que cela signifie si vous achetez maintenant
Pour le couple néerlandais – et pour tout acheteur investisseur cherchant un appartement à Lagos dans la fourchette de 400 000 à 800 000 euros actuellement – cela change les calculs de trois façons.
Tout d’abord, la porte est toujours ouverte, mais vous devez la franchir délibérément. Si votre thèse d’acquisition dépend des revenus de l’AL, enregistrez la propriété dès la signature de l’escritura. N’attendez pas six mois pendant que vous rénovez. La demande reste dans la file d’attente de la camara pendant 60 jours ; une fois l’enregistrement accordé, le bien vous appartient, quelle que soit la décision de l’Assembleia Municipal l’année prochaine.
Deuxièmement, préférez les emplacements et les types de biens qui survivraient à une future zone de confinement. Si Lagos finit par déclarer des zones de confinement – et je pense que la question est de savoir quand, et non pas si – la tendance dans tout le Portugal a été de cibler d’abord les noyaux historiques denses et centraux (pensez au Bairro Alto de Lisbonne, à la Ribeira de Porto). Pour Lagos, il est très probable que cela concerne les parties de la vieille ville situées à l’intérieur des remparts. Les propriétés situées à Marina de Lagos, Meia Praia, la ceinture résidentielle ouest ou l’arc Burgau / Luz / Salema resteront très probablement admissibles même si une réglementation est adoptée.
Troisièmement, la transférabilité lors de la revente est plus importante qu’on ne le pense. En dehors de toute zone de confinement future, votre enregistrement AL voyage avec la propriété. À l’intérieur d’une zone de confinement, ce n’est pas le cas, ce qui signifie que votre acheteur devra faire une nouvelle demande et qu’elle pourrait être refusée. Il s’agit là d’une véritable décote de liquidité pour les biens situés dans une zone de confinement lorsque vous allez les vendre. Cela vaut la peine d’en tenir compte dans l’offre que vous faites aujourd’hui.
Le risque – et ce que je ferais en réalité
Je ne vais pas prétendre savoir ce que Lagos va faire. Le camara a eu dix-huit mois pour agir en vertu de la nouvelle loi et ne l’a pas fait. Cela peut signifier qu’ils travaillent discrètement sur quelque chose, ou que c’est politiquement trop chaud pour être touché dans une ville où l’AL est tissé dans une tranche significative de l’économie locale. Probablement les deux.
Ce dont je suis sûr, c’est que l’écart entre “J’ai acheté un appartement à Lagos avec une licence AL” et “J’ai acheté un appartement à Lagos avec l’intention de demander une licence AL” est plus important en mai 2026 qu’il ne l’a été depuis des années. Si vous faites partie du deuxième groupe, ne tardez pas à bouger. Si vous êtes déjà dans le premier camp, ne bougez pas : votre enregistrement actuel est en sécurité et, en dehors de toute zone de confinement future, il est à nouveau transférable en vertu du DL 76/2024.
Si vous souhaitez discuter d’un bien spécifique et savoir si les calculs de l’AL fonctionnent réellement aux prix et aux rendements actuels, réservez un appel de 30 minutes avec moi – apportez l’annonce, j’apporterai les données du marché. Si vous souhaitez modéliser les revenus d’un bien que vous convoitez déjà, le calculateur de revenus locatifs est le moyen le plus rapide de voir si les chiffres fonctionnent avant de prendre l’avion.
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