Un couple néerlandais avec qui j’étais en visioconférence la semaine dernière a posé la question très simplement : « Steve, avant même de venir visiter, dites-nous : pouvons-nous encore enregistrer un nouvel Alojamento Local à Lagos, ou cette porte est-elle déjà fermée ? »
Ils ont la fin de la quarantaine, travaillent tous deux encore à distance depuis Amsterdam, et cherchent des appartements autour de 500 000 € près de la Marina de Lagos et de Meia Praia. Leur projet : passer eux-mêmes les intersaisons à Lagos et louer le bien sur Booking et Airbnb le reste de l’année. Sans les revenus locatifs, leurs comptes ne tiennent pas tout à fait : ils ont gardé leur appartement du quartier De Pijp, et le prêt qui le grève est bien réel.
Je reçois désormais une version de cet appel presque chaque semaine. Voici donc ce que je leur ai répondu, et ce que je dis à chaque investisseur qui m’interroge sur l’AL à Lagos en mai 2026.
Ce qui a réellement changé en novembre 2024
Le changement dont la plupart des gens se souviennent à moitié est bien réel : le Decreto-Lei n.º 76/2024 est entré en vigueur le 1er novembre 2024 et a réécrit les règles du jeu. Mais le sens de ce changement est l’inverse de ce que l’on imagine généralement.
Le paquet « Mais Habitação » du gouvernement précédent avait suspendu les nouveaux enregistrements d’AL dans la majeure partie du pays et rendu les licences existantes personnelles et non transmissibles. Ce régime était extrêmement impopulaire auprès des propriétaires. Le DL 76/2024 a révoqué la suspension des nouveaux enregistrements et rétabli la transmissibilité en dehors des zones de contention. Concrètement, si vous héritez d’un bien disposant d’une licence AL, la licence suit désormais l’acte de propriété, et non le défunt.
Ce que la nouvelle loi a bel et bien fait, c’est transférer le pouvoir de réglementation aux communes. Chaque câmara municipal peut désormais déclarer ses propres « zones de contention » (où les nouveaux enregistrements sont restreints) et « zones de croissance durable » (où ils sont surveillés). Dans une zone de contention, la câmara dispose de 90 jours pour s’opposer à un nouvel enregistrement, au lieu des 60 jours habituels. Les appartements et villas enregistrés dans les zones de contention restent personnels et non transmissibles. C’est précisément ce pouvoir municipal que la nouvelle proposition de loi européenne sur le logement abordable soumettrait à un test de preuve, et je détaille ce que la loi européenne sur le logement abordable change pour les acheteurs en Algarve.
L’Assembleia Municipal dispose ensuite de 12 mois, à partir du moment où sa commune dépasse 1 000 enregistrements AL, pour délibérer sur son propre règlement. C’est cette horloge qui compte, et pour la plupart des communes de l’Algarve, elle tourne déjà depuis un certain temps.
Ce que Lagos a fait (et n’a pas fait)
Voici ce qui m’a surpris quand j’ai fouillé le sujet cette semaine : Lagos n’a publié aucun règlement sur l’AL. Aucune zone de contention. Aucun projet en consultation publique. Aucun edital suspendant les enregistrements le temps d’une étude. Rien au Diário da República sous le nom de notre concelho sur ce sujet.
Le seul règlement municipal de Lagos enregistré fin 2025 portait sur la toponymie des rues et la numérotation des maisons. Utile si vous ne trouvez pas la Rua das Portas de Portugal, moins utile si vous cherchez à savoir si vous pouvez louer votre appartement à des vacanciers britanniques.
Comparez avec les voisins. Faro a publié son règlement AL (Regulamento n.º 766/2025) en juin 2025. Lagoa a lancé son processus de rédaction en avril 2025 et a déjà imposé des suspensions temporaires dans ses zones de réhabilitation urbaine. La deuxième modification du RMAL de Lisbonne est entrée en vigueur le 6 décembre 2025 et se révèle réellement restrictive : aucun nouvel AL lorsque le bien a fait l’objet d’un contrat de location résidentielle au cours des cinq dernières années.
Lagos : silence.
Ce silence pèse plus lourd que l’on ne le croit.
La rumeur de la « zone touristique » : mi-vraie, mi-fausse
La version que j’entends sans cesse, de la part de clients comme de quelques confrères, est que « les zones touristiques de Lagos conserveront leur exemption AL ». Elle est énoncée avec une assurance entendue, qui laisse penser que quelqu’un l’a apprise de seconde main auprès d’une personne de la câmara.
La réponse honnête que je donne aux acheteurs est la suivante : il n’existe aucune règle nationale exemptant les zones touristiques de quoi que ce soit. Ce qui est vrai est autre chose et, en pratique, plus utile aux acheteurs en ce moment : comme Lagos n’a déclaré aucune zone de contention, l’ensemble de la commune fonctionne actuellement sous le régime national ouvert. Les nouveaux enregistrements AL pour une moradia ou un apartamento sont recevables partout dans notre concelho (Praia da Luz, Burgau, Meia Praia, le centre historique, Chinicato, Odiáxere, partout), avec le délai habituel de 60 jours d’opposition de la câmara.
Ce n’est pas une « exemption de zone touristique ». C’est une fenêtre. Elle est ouverte parce que la câmara ne l’a pas encore refermée. Elle peut la refermer dès qu’elle jugera que la politique locale justifie un règlement. Donc, si l’on vous dit que « les zones touristiques sont à l’abri », ce que l’on vous dit en réalité, c’est que « Lagos n’a pas encore bougé ».
Ce que cela signifie si vous achetez maintenant
Pour le couple néerlandais, comme pour tout investisseur qui regarde Lagos dans la tranche d’appartements de 400 000 € à 800 000 € actuellement, cela change le calcul de trois manières.
Premièrement, la porte est encore ouverte, mais il faut la franchir de manière réfléchie. Si votre thèse d’acquisition repose sur les revenus de l’AL, enregistrez le bien dès la signature de l’escritura. N’attendez pas six mois pendant les travaux. La demande reste en file d’attente à la câmara pendant 60 jours ; une fois l’enregistrement accordé, il vous appartient, quoi que l’Assembleia Municipal décide l’an prochain. Pour savoir à quoi ressemblent les chiffres une fois le bien enregistré, mon analyse 2026 sur le rendement locatif à Lagos, location saisonnière ou longue durée compare les deux options pour un T2 à 350 000 €.
Deuxièmement, privilégiez les emplacements et les types de biens qui résisteraient à une future zone de contention. Si Lagos finit par déclarer des zones de contention (et je pense que ce n’est pas une question de « si », mais de « quand »), la tendance observée partout au Portugal a été de viser d’abord les cœurs historiques denses et centraux (pensez au Bairro Alto de Lisbonne ou à la Ribeira de Porto). Pour Lagos, cela toucherait le plus vraisemblablement certaines parties du centre historique à l’intérieur des remparts. Les biens situés à la Marina de Lagos, à Meia Praia, dans la ceinture résidentielle ouest, ou dans l’arc Burgau / Luz / Salema ont de très fortes chances de rester recevables même si un règlement voit le jour.
Troisièmement, la transmissibilité à la revente compte plus que l’on ne le pense. En dehors de toute future zone de contention, votre enregistrement AL suit le bien. Dans une zone de contention, ce n’est pas le cas : votre acheteur devrait déposer une nouvelle demande et pourrait être refusé. C’est une véritable décote de liquidité intégrée aux biens situés en zone de contention au moment de vendre. Elle mérite d’être intégrée à l’offre que vous faites aujourd’hui.
Le risque, et ce que je ferais concrètement
Je ne prétendrai pas savoir ce que Lagos va faire. La câmara a eu dix-huit mois pour agir sous le régime de la nouvelle loi et ne l’a pas fait. Cela peut signifier qu’elle travaille discrètement sur quelque chose, ou que le sujet est politiquement trop sensible dans une ville où l’AL est tissé dans une part non négligeable de l’économie locale. Probablement les deux.
Ce dont je suis sûr, c’est ceci : l’écart entre « j’ai acheté un appartement à Lagos avec une licence AL » et « j’ai acheté un appartement à Lagos dans l’intention de demander une licence AL » est plus large en mai 2026 qu’il ne l’a été depuis des années. Si vous êtes dans le second cas, agissez vite. Si vous êtes déjà dans le premier, restez serein : votre enregistrement existant est en sécurité et, en dehors de toute future zone de contention, il est de nouveau transmissible en vertu du DL 76/2024.
Si vous souhaitez examiner un bien précis et vérifier si le calcul de l’AL tient réellement aux prix et aux rendements actuels, réservez un appel de 30 minutes avec moi : apportez l’annonce, j’apporterai les données du marché. Et si vous voulez modéliser les revenus d’un bien que vous avez déjà repéré, le calculateur de revenus locatifs est le moyen le plus rapide de voir si les chiffres fonctionnent avant de venir.
