Ein französisches Paar, dem ich in Lagos Wohnungen zeige, fragte mich das vergangene Woche bei einem Kaffee: “Wenn wir jetzt kaufen und die Wohnung bis zu unserer Pensionierung über Airbnb vermieten, kann sie sich durch die Mieteinnahmen selbst abbezahlen?” Beide sind Anfang fünfzig, suchen ein T2 in Wassernähe, in das sie später einmal ziehen können, und finden die Vorstellung reizvoll, dass die Immobilie in der Zwischenzeit für sich selbst aufkommt.
Das ist eine der häufigsten Fragen, die mir Käufer einer Zweitimmobilie stellen. Die ehrliche Antwort lautet: teilweise, wenn Sie die richtige Immobilie kaufen und sie ordentlich führen. Aber “von Airbnb abbezahlt” ist 2026 zu hoch gegriffen. Genau das habe ich den beiden gesagt.
Können Airbnb-Einnahmen eine Algarve-Wohnung wirklich abbezahlen?
Nein, allein nicht, und zu den heutigen Preisen erst recht nicht. Ein gut gelegenes T2 in Lagos oder an der Meia Praia deckt realistisch seine laufenden Kosten und einen guten Teil einer Finanzierung, aber die Zeiten, in denen Einnahmen aus der Kurzzeitvermietung den gesamten Kaufpreis tilgten, sind vorbei.
Die Preise sind stark gestiegen. Lagos liegt inzwischen bei rund 3.800 Euro pro Quadratmeter, in den besten Lagen von Praia da Luz eher bei 6.800. Gleichzeitig sind die Regeln für die Kurzzeitvermietung strenger geworden. Genau in dieser Lücke zwischen Traum und Tabelle verbringe ich den größten Teil dieser Gespräche.
Die Regeln zur Kurzzeitvermietung 2026, die Sie wirklich kennen müssen
Drei Dinge haben das Bild verändert, und alle drei zählen, bevor Sie mit einem einzigen Euro Einnahmen rechnen.
- Die Plattformen kontrollieren jetzt die Lizenzen. Seit dem 20. Mai 2026 verpflichtet eine EU-Verordnung Airbnb, Booking.com und Vrbo dazu, Ihre Alojamento Local (AL) Lizenznummer zu prüfen und jede nicht registrierte Immobilie automatisch aus dem Angebot zu nehmen. Ohne gültiges AL kein Inserat und keine Einnahmen.
- Die AL-Registrierung gilt immer nur für eine bestimmte Immobilie. Ob Sie überhaupt eine AL-Lizenz erhalten, hängt vom konkreten Gebäude und von der Gemeinde ab, und manche Zonen beschränken Neuregistrierungen. Die erste Frage lautet deshalb nie “was bringt sie ein”, sondern ob genau diese Wohnung überhaupt für Alojamento Local registriert werden kann. Das prüfe ich pro Immobilie, nicht pro Ort.
- Die IMT von 7,5% gilt weiterhin für Nichtansässige. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro sind das allein 37.500 Euro Grunderwerbsteuer, vor Notar, Anwaltskosten und Möblierung. Das verändert die Amortisationsrechnung vom ersten Tag an, wie ich in meinem Beitrag über die portugiesische IMT von 7,5% für nicht ansässige Käufer beschrieben habe.
Ich habe Käufern schon “perfekte Airbnb-Wohnungen” ausgeredet, die rechtlich nie kurzzeitig hätten vermietet werden dürfen. Die Rendite existiert nur, wenn die Lizenz existiert.
Wie die Zahlen wirklich aussehen
Ich habe ihr genaues Profil durch meinen eigenen Simulator für Kurzzeitvermietung an der Algarve laufen lassen: eine T2-Wohnung in der Westalgarve, zwischen Lagos und Sagres, ein Kaufpreis von 500.000 Euro, eine durchschnittliche Auslastung von rund 50% über das Jahr, mit professioneller Verwaltung. Das war das Ergebnis:
- Bruttomieteinnahmen: etwa 25.960 Euro pro Jahr, auf Basis von Übernachtungspreisen um 212 Euro in der Hochsaison im Juli und August, 127 in der Nebensaison und 85 im Winter.
- Laufende Kosten: etwa 8.190 Euro, einschließlich 20% Verwaltungsgebühr, Reinigung und Plattformgebühren.
- Nettogewinn nach der portugiesischen Steuer im vereinfachten Regime: etwa 15.500 Euro.
- Rendite auf den Kaufpreis: 3,1%.
Das ist eine echte, brauchbare Zahl. Sie deckt Ihre Haltekosten und einen soliden Teil einer Finanzierung, zahlt aber eine Wohnung für 500.000 Euro nicht allein ab. Und sie schwankt stark mit zwei Hebeln: Lage und Auslastung. Treiben Sie die Auslastung Richtung Superhost-Niveau, steigt die Rendite; fällt sie auf die 30% eines neuen Inserats, sinkt sie rasch. Genau deshalb habe ich das Werkzeug als Schieberegler gebaut und nicht als eine einzige Schlagzeile.
Ein Marktsignal hält mich davon ab, mit dem besten Fall zu rechnen: die landesweit geforderten Mieten sind inzwischen fünf Monate in Folge gefallen, während die Verkaufspreise neue Höchststände erreichen. Rechnen Sie mit der heutigen Realität, nicht mit dem Höchststand von 2023.
Erstellen Sie Ihre eigene Prognose. Geben Sie Ihren Zielpreis, die Lage und die Auslastung in den kostenlosen Simulator für Kurzzeitvermietung an der Algarve ein, und Sie sehen Bestfall-, realistische und konservative Zahlen für genau die Immobilie, die Ihnen vorschwebt. Es ist dasselbe Werkzeug, das ich mit meinen Kunden nutze.
Kurzzeitvermietung, Langzeitvermietung oder für sich selbst frei halten?
Für ein Paar, das später in die Wohnung ziehen möchte, geht es bei der eigentlichen Entscheidung nicht nur um Einnahmen. Es geht darum, wie viel des Jahres Sie die Wohnung für sich selbst verfügbar haben wollen. So schneiden die drei Möglichkeiten ab.
| Kurzzeitvermietung (AL / Airbnb) | Langzeitvermietung (12 Monate) | Für die eigene Nutzung behalten | |
|---|---|---|---|
| Einnahmepotenzial | Höchster Bruttoertrag (~26.000), ~3,1% netto bei durchschnittlicher Auslastung | Stetiger, ~2,5 bis 3,5% netto, weniger schwankend | Keines |
| Regeln und Aufwand | AL-Lizenz erforderlich, Plattformprüfungen, hoher Verwaltungsaufwand | Normaler Mietvertrag, wenig Aufwand, Mieterschutz | Keine Vermietungsregeln zu beachten |
| Für Sie verfügbar? | Ja, Sie können eigene Termine blockieren | Nein, für die Laufzeit des Mietvertrags gebunden | Vollständig, wann immer Sie möchten |
| Am besten geeignet für | Eigentümer, die Einnahmen und Zugang im Sommer wollen | Eigentümer, die eine stabile Rendite ohne Aufwand wollen | Käufer, denen der Ruhesitz selbst am wichtigsten ist |
Für Käufer, die die Immobilie wirklich für den Ruhestand wollen, gewinnt die Kurzzeitvermietung meist bei der Flexibilität: Sie verdienen in den Spitzenwochen und behalten die Wohnung dennoch für eigene Aufenthalte im Frühjahr und Herbst. Die Langzeitseite dieses Vergleichs verändert sich allerdings, und was die Reform 2026 für die Position des Vermieters bedeutet, habe ich in Portugals neue Mietregeln: Was Vermieter 2026 gewinnen beschrieben.
Was ich dem französischen Paar gesagt habe
Kaufen Sie die Wohnung, über die Sie sich auch dann freuen würden, wenn sie nie einen Cent einbringt. Betrachten Sie die Einnahmen aus der Kurzzeitvermietung dann als Ausgleich für die Haltekosten und nicht als Geschäftsplan, der die Finanzierung tilgt.
Der Rückenwind steht ihnen wirklich gut. Frankreich gehört inzwischen zu den Nationalitäten, die am häufigsten nach Immobilien an der Algarve suchen, und die direkte Erreichbarkeit verbessert sich weiter: Faro hat für den Sommer 2026 mehr als 600.000 Flugsitze hinzugewonnen, was sowohl die Nachfrage nach Bestandsimmobilien als auch die Auslastung von Ferienvermietungen nahe den Stränden von Lagos stützt. Wenn die Immobilie passt und die Lizenz sauber ist, sind die Einnahmen real. Sie sind nur keine Zauberei.
Häufig gestellte Fragen
Können Airbnb-Mieteinnahmen eine Ruhestandswohnung an der Algarve abbezahlen?
Allein nicht, und zu den Preisen von 2026 erst recht nicht. Mein Algarve-Mietsimulator rechnet mit rund 3,1% netto, also etwa 15.500 Euro pro Jahr bei einem T2 für 500.000 Euro und durchschnittlicher Auslastung. Das deckt die laufenden Kosten und einen Teil einer Finanzierung, nicht den Kaufpreis. Kaufen Sie eine Wohnung, die Sie ohnehin besitzen möchten, und behandeln Sie die Mieteinnahmen als Kostenausgleich.
Brauche ich 2026 eine AL-Lizenz, um meine Algarve-Immobilie über Airbnb zu vermieten?
Ja. Seit dem 20. Mai 2026 zwingt eine EU-Verordnung Airbnb, Booking.com und Vrbo dazu, Ihre Alojamento Local Lizenznummer zu prüfen und Immobilien ohne Lizenz aus dem Angebot zu nehmen. Ob eine bestimmte Wohnung lizenziert werden kann, hängt vom Gebäude und von der Gemeinde ab, deshalb prüfe ich die AL-Machbarkeit immer an der konkreten Immobilie, bevor wir über Rendite sprechen.
Wie viel kann ein T2 in der Nähe von Lagos mit Kurzzeitvermietung einbringen?
Mein Mietsimulator rechnet mit etwa 26.000 Euro brutto und 15.500 Euro netto nach Steuern bei durchschnittlicher Auslastung von rund 50%, mit Spitzenpreisen um 212 Euro pro Nacht im Juli und August. Die Einnahmen konzentrieren sich stark auf Juni bis September. Geben Sie Ihren eigenen Preis und Ihre Auslastung in den Simulator ein, um Ihre realistische Bandbreite zu sehen.
Ist die Kurzzeit- oder die Langzeitvermietung für eine Algarve-Wohnung besser?
Die Kurzzeitvermietung bringt brutto mehr und hält die Immobilie für Ihre eigenen Termine frei, erfordert aber eine AL-Lizenz und aktive Verwaltung. Die Langzeitvermietung macht weniger Arbeit und ist mit rund 2,5 bis 3,5% netto stetiger, bindet die Wohnung aber für die Laufzeit des Mietvertrags. Für Käufer, die später selbst einziehen wollen, gewinnt die Kurzzeitvermietung meist bei der Flexibilität.
Zahlen Nichtansässige beim Kauf einer Mietimmobilie in Portugal zusätzliche Steuern?
Nicht ansässige Käufer zahlen derzeit eine pauschale IMT von 7,5%, das sind 37.500 Euro bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro, vor Notar- und Anwaltskosten. Rechnen Sie das von Anfang an in Ihre Amortisation ein.
Denken Sie über eine Wohnung in Lagos nach, die als Ruhesitz und als Ferienvermietung funktioniert? Sagen Sie mir, wonach Sie suchen, und ich finde Immobilien, bei denen die AL-Lizenz tatsächlich trägt. Starten Sie hier Ihre Immobiliensuche an der Algarve.
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