Um casal francês a quem tenho andado a mostrar apartamentos em Lagos perguntou-me isto durante um café, na semana passada: “Se comprarmos agora e arrendarmos no Airbnb até nos reformarmos, o rendimento do arrendamento consegue pagar o imóvel?” Estão no início dos cinquenta anos, procuram um T2 perto da água para onde possam um dia reformar-se, e adoram a ideia de o imóvel se ir pagando entretanto.
É uma das perguntas mais comuns que recebo de quem compra uma segunda casa. A resposta honesta é: em parte, se comprar o imóvel certo e o gerir bem. Mas “pago pelo Airbnb” é exagero em 2026. Eis exatamente o que lhes disse.
O rendimento do Airbnb consegue mesmo pagar um apartamento no Algarve?
Não, sozinho não, e não aos preços de hoje. Um T2 bem localizado em Lagos ou na Meia Praia consegue realisticamente cobrir os seus custos de funcionamento e uma boa parte de um crédito à habitação, mas a era em que o rendimento do alojamento local liquidava todo o preço de compra ficou para trás.
Os preços subiram muito. Lagos situa-se agora à volta dos 3.800 euros por metro quadrado, com as zonas mais valorizadas da Praia da Luz mais perto dos 6.800. Ao mesmo tempo, as regras do alojamento local apertaram. É na distância entre o sonho e a folha de cálculo que passo a maior parte destas conversas.
As regras de 2026 do alojamento local que precisa mesmo de conhecer
Três coisas mudaram o quadro, e as três importam antes de contar com um único euro de rendimento.
- As plataformas passaram a fiscalizar as licenças. Desde 20 de maio de 2026, um regulamento da UE obriga o Airbnb, a Booking.com e o Vrbo a verificar o número da sua licença de Alojamento Local (AL) e a remover automaticamente qualquer imóvel que não esteja registado. Sem AL válido, não há anúncio nem rendimento.
- O registo de Alojamento Local é específico de cada imóvel. Conseguir sequer obter uma licença de AL depende do edifício exato e do município, e algumas zonas restringem novos registos. Por isso, a primeira pergunta nunca é “quanto vai render”, é se este apartamento em concreto pode sequer ser registado para Alojamento Local. Verifico isso imóvel a imóvel, não localidade a localidade.
- O IMT de 7,5% continua a aplicar-se a não residentes. Numa compra de 500.000 euros, são 37.500 euros só de imposto de transmissão, antes de notário, honorários legais e mobiliário. Reformula as contas do retorno logo no primeiro dia, como expliquei no meu artigo sobre o IMT de 7,5% em Portugal para compradores não residentes.
Já dissuadi compradores de “apartamentos perfeitos para Airbnb” que nunca poderiam ser legalmente arrendados a curta duração. A rentabilidade só existe se a licença existir.
Como são realmente os números
Passei o perfil exato deles pelo meu simulador de arrendamento de curta duração do Algarve: um apartamento T2 no Barlavento Algarvio, de Lagos a Sagres, uma compra de 500.000 euros, uma ocupação média de cerca de 50% ao longo do ano, com gestão profissional. Eis o que projetou:
- Receita bruta de arrendamento: cerca de 25.960 euros por ano, assente em preços por noite próximos dos 212 euros no pico de julho e agosto, 127 nos meses de época intermédia e 85 no inverno.
- Custos de funcionamento: cerca de 8.190 euros, cobrindo a comissão de gestão de 20%, as limpezas e as comissões da plataforma.
- Lucro líquido após o imposto do regime simplificado português: cerca de 15.500 euros.
- Retorno sobre o preço de compra: 3,1%.
É um número real e útil. Cobre os seus custos de detenção e uma parte sólida de um crédito, mas não paga sozinho um apartamento de 500.000 euros. E oscila muito com duas alavancas: localização e ocupação. Suba a ocupação para nível de superanfitrião e o retorno sobe; desça para os 30% de um anúncio recente e cai depressa. Foi exatamente por isso que construí a ferramenta como um cursor, e não como um número único.
Há um sinal de mercado que me impede de modelar pelo melhor cenário: as rendas pedidas a nível nacional já caíram cinco meses seguidos, mesmo com os preços de venda a atingir novos máximos. Modele pela realidade de hoje, não pelo pico de 2023.
Faça a sua própria projeção. Introduza o preço-alvo, a zona e a ocupação no simulador gratuito de arrendamento de curta duração do Algarve e verá os números de melhor cenário, realista e conservador para o imóvel exato que tem em mente. É a mesma ferramenta que uso com os clientes.
Curta duração, longa duração, ou manter o imóvel livre para si?
Para um casal que planeia reformar-se no imóvel, a decisão real não é só sobre rendimento. É sobre quanta parte do ano quer o apartamento disponível para uso próprio. Eis como se comparam as três opções.
| Curta duração (AL / Airbnb) | Arrendamento de longa duração (12 meses) | Manter para uso próprio | |
|---|---|---|---|
| Potencial de rendimento | O bruto mais alto (~26 mil), ~3,1% líquido com ocupação média | Mais estável, ~2,5 a 3,5% líquido, menos volátil | Nenhum |
| Regras e esforço | Licença de AL obrigatória, verificações das plataformas, gestão exigente | Contrato de arrendamento normal, pouco esforço, proteções do inquilino | Sem regras de arrendamento para gerir |
| Disponível para si? | Sim, pode bloquear as suas próprias datas | Não, fica ocupado durante o prazo do inquilino | Totalmente, sempre que quiser |
| Ideal para | Proprietários que querem rendimento e acesso no verão | Proprietários que querem um retorno estável e sem trabalho | Compradores cuja prioridade é a própria casa de reforma |
Para quem quer mesmo o imóvel para a reforma, a curta duração costuma ganhar na flexibilidade: ganha nas semanas de pico e continua a ter a casa para as suas próprias estadias de primavera e outono. O lado da longa duração desta comparação está a mudar, e expliquei o que a reforma de 2026 faz à posição do senhorio em As Novas Regras de Arrendamento em Portugal: O Que os Senhorios Ganham em 2026.
O que disse ao casal francês
Compre o apartamento que teria gosto em ter mesmo que nunca rendesse um cêntimo. Depois, trate o rendimento de curta duração como uma forma de compensar o custo de o manter, e não como um plano de negócio que liquida o crédito.
Os ventos sopram claramente a favor deles. A França é hoje uma das nacionalidades que mais procura imóveis no Algarve, e o acesso direto continua a melhorar: Faro acrescentou mais de 600.000 lugares aéreos para o verão de 2026, o que alimenta tanto a procura de revenda como a ocupação de alojamento local junto às praias de Lagos. Se o imóvel for o certo e a licença estiver em ordem, o rendimento é real. Só não é mágico.
Perguntas Frequentes
O rendimento do Airbnb pode pagar um apartamento de reforma no Algarve?
Sozinho não, e não aos preços de 2026. O meu simulador de arrendamento do Algarve projeta cerca de 3,1% líquido, aproximadamente 15.500 euros por ano num T2 de 500.000 euros com ocupação média, o que cobre os custos de funcionamento e parte de um crédito, e não o preço de compra. Compre um imóvel que quisesse ter de qualquer forma e trate o rendimento do arrendamento como uma compensação de custos.
Preciso de licença de AL para arrendar o meu imóvel no Algarve através do Airbnb em 2026?
Sim. Desde 20 de maio de 2026, um regulamento da UE obriga o Airbnb, a Booking.com e o Vrbo a verificar o número da sua licença de Alojamento Local e a remover imóveis sem licença. A possibilidade de licenciar um determinado apartamento depende do edifício e do município, por isso confirmo sempre a viabilidade do AL no imóvel específico antes de falarmos de rentabilidade.
Quanto pode render um T2 perto de Lagos em arrendamento de curta duração?
O meu simulador de arrendamento projeta cerca de 26.000 euros brutos e 15.500 euros líquidos após impostos com ocupação média, à volta de 50%, com preços de pico próximos dos 212 euros por noite em julho e agosto. O rendimento concentra-se fortemente entre junho e setembro. Passe o seu preço e a sua ocupação pelo simulador para ver o seu intervalo realista.
É melhor arrendar um apartamento no Algarve a curta ou a longa duração?
A curta duração rende mais em bruto e mantém o imóvel disponível para as suas próprias datas, mas exige licença de AL e gestão ativa. A longa duração dá menos trabalho e é mais estável, à volta de 2,5 a 3,5% líquido, mas prende o apartamento durante o prazo do inquilino. Para quem quer reformar-se no imóvel, a curta duração costuma ganhar na flexibilidade.
Os não residentes pagam imposto adicional ao comprar um imóvel para arrendamento em Portugal?
Os compradores não residentes pagam atualmente uma taxa fixa de 7,5% de IMT, o que corresponde a 37.500 euros numa compra de 500.000 euros, antes de custos de notário e legais. Inclua-o no seu cálculo de retorno desde o início.
Está a pensar num apartamento em Lagos que funcione como casa de reforma e como alojamento local? Diga-me o que procura e encontro imóveis onde a licença de AL faça mesmo sentido. Comece aqui a sua procura de imóvel no Algarve.
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