Willkommen im Herzen der Westalgarve, wo die Sonne scheint und sich der Immobilienmarkt ständig weiterentwickelt. Bei Sunny Steve Real Estate ist es unsere Priorität, sicherzustellen, dass unsere Kunden – ob erfahrene Investoren oder Erstkäufer – umfassend über die neuesten rechtlichen und steuerlichen Entwicklungen informiert sind.
Der Vorschlag für den Staatshaushalt 2026 (OE2026), der dem Parlament im Oktober 2025 vorgelegt wurde, erkennt die nationale Wohnungskrise an und führt bedeutende Maßnahmen zur Steigerung des Angebots ein, insbesondere im Mietsektor. Diese Maßnahmen sind zwar noch nicht rechtskräftig, aber ihre Auswirkungen auf die Immobilienlandschaft in Lagos und der Westalgarve sind klar.
🔑 Die wichtigsten Auswirkungen für Käufer: Die Kosten des Erwerbs ändern sich
Die OE2026 führt gezielte Anpassungen an der kommunalen Grunderwerbssteuer (IMT) ein, der Steuer, die der Käufer beim Erwerb zahlt. Diese Änderungen führen zu einer deutlichen Spaltung der Erwerbskosten.
1. Erhöhte Kosten für nicht-ansässige Käufer
Der am meisten diskutierte Vorschlag ist die Erhöhung der IMT für gebietsfremde Käufer (außer portugiesische Auswanderer).
- Das Ziel: Diese Maßnahme soll die spekulative Nachfrage eindämmen, insbesondere in Gebieten mit hohem Druck wie der Algarveküste, und die Inflation der Immobilienpreise bremsen.
- Die Auswirkungen: Für internationale Käufer, die ein Ferienhaus oder eine Anlageimmobilie kaufen, werden die Anschaffungskosten steigen. Die genauen Aufschlagssätze müssen noch bestätigt werden, aber diese Politik bedeutet eine Abkehr von der bisherigen allgemeinen steuerlichen Behandlung.
- Unser Rat: Wenn Sie als Nichtansässiger einen Kauf in Erwägung ziehen, sollten Sie unbedingt jetzt einen Steuerberater konsultieren, um die möglichen Auswirkungen auf Ihre Gesamtinvestition zu modellieren. Wir empfehlen Ihnen, strategisch zu handeln, bevor im November über das endgültige Gesetz abgestimmt wird.
2. Erleichterung für junge und einheimische Käufer(IMT Jovem Expansion)
Im Gegensatz zu den Änderungen für Nicht-Einwohner erleichtert die Regierung jüngeren, dauerhaft ansässigen Personen den Zugang zum Markt.
- Die Änderung: Die IMT Jovem-Regelung für Erstwohnsitze wird aktualisiert und der Schwellenwert für die Steuerbefreiung auf ca. €330.500 angehoben. Die Höchstgrenze für eine vollständige Befreiung von der IMT und der Stempelsteuer (IS) wurde erhöht, was den jüngsten Anstieg der Immobilienpreise widerspiegelt.
- Die Auswirkungen: Dies wird wahrscheinlich die Nachfrage nach kleineren Einstiegsimmobilien im unteren bis mittleren Marktsegment ankurbeln – Wohnungen und Stadthäuser in Lagos und den umliegenden Städten wie Luz, Alvor und Odiáxere.
💰 Die wichtigsten Auswirkungen für Verkäufer und Immobilieneigentümer: Anreize für langfristige Vermietungen
Der Haushalt sieht zwingende steuerliche Anreize vor, um Immobilien vom Kurzzeittourismus in den langfristigen Mietpool zu “moderaten Preisen” zu überführen.
1. Befreiung von der Kapitalertragssteuer bei Reinvestition
Dies ist einer der stärksten vorgeschlagenen Anreize für bestehende Eigentümer:
- Die Änderung: Verkäufer, die den Erlös aus dem Verkauf einer Immobilie in andere Immobilien reinvestieren, die für die Vermietung zu ‘moderaten’ Preisen vorgesehen sind, werden von der Kapitalertragssteuer des IRS befreit.
- Die Gelegenheit: Damit wird die bestehende Steuerbefreiung für Kapitalerträge, die bisher nur für Reinvestitionen in einen privaten Hauptwohnsitz galt, erheblich ausgeweitet. Für Verkäufer, die sich eine Anlageimmobilie an der Algarve sichern möchten, bietet dies eine äußerst attraktive, steuereffiziente Möglichkeit zur Umstrukturierung ihres Portfolios.
2. Radikale Senkung der Mieteinnahmensteuer
Um langfristige Vermietungen weiter zu fördern, wird die Steuer auf Mieteinnahmen (IRS) für vorschriftsmäßige Mietverträge drastisch gesenkt:
- Die Änderung: Der autonome Steuersatz auf Mieteinnahmen für Verträge zu “moderaten Preisen” (bis zu 2.300 € pro Monat) soll von derzeit 25% auf nur noch 10% sinken.
- Die Auswirkungen: Diese massive Senkung der Steuerlast verändert die Wirtschaftlichkeit der Langzeitvermietung an der Algarve grundlegend und macht sie in einigen Fällen möglicherweise zu einer viel profitableren Option als das kurzfristige Alojamento Local (AL). Immobilieneigentümer und Investoren mit leerstehenden Immobilien oder kurzfristigen Vermietungen, die die Kriterien für eine ‘moderate Miete’ erfüllen, sollten dringend ihre Renditen unter diesem neuen Steuersatz modellieren.
🗺️ Marktausblick für Lagos und die Westalgarve
Diese Gesetzesänderungen werden einen Push-and-Pull-Effekt auf unseren lokalen Markt haben:
- Wettbewerb im mittleren Segment: Die Expansion des IMT Jovem in Verbindung mit günstigen Hypothekenzinsen (die derzeit bis 2026 weiter sinken sollen) wird den Wettbewerb im mittleren Marktsegment (200.000 bis 450.000 €) verschärfen, insbesondere für Wohnungen in Lagos und Portimão.
- Luxus & Premium bleibt stark: Das Luxussegment – hochwertige Villen mit Meerblick in erstklassigen Lagen wie Porto de Mós oder Praia da Luz – wird voraussichtlich robust bleiben. Obwohl ausländische Käufer mit höheren IMT konfrontiert sind, überwiegen die Attraktivität des Lebensstils an der Algarve und das große Potenzial für Kapitalzuwachs diese Kosten für viele internationale Kunden.
- Revolution der Mietstrategie: Die bedeutendste Auswirkung wird auf den Mietmarkt sein. Eigentümer kleinerer Einheiten (T1 und T2), die sich für die Bezeichnung “moderate Miete” qualifizieren können, haben nun einen starken finanziellen Anreiz, sich für eine langfristige Vermietung zu entscheiden, was die Versorgungskrise für die Anwohner lindern könnte.
Ihr nächster Schritt: Lassen Sie sich von einem Experten beraten
Die OE2026-Maßnahmen geben eine klare politische Richtung vor: Unterstützung für lokale Käufer und den langfristigen Mietmarkt. Die Komplexität liegt in der Definition von Begriffen wie “moderate Preise” und dem Verständnis der endgültigen Version des IMT-Zuschlags.
Bei Sunny Steve arbeiten wir Hand in Hand mit den besten Steuerberatern und Rechtsexperten der Region, um sicherzustellen, dass Sie sich in jedem Detail des portugiesischen Immobilienrechts zurechtfinden, einschließlich der Feinheiten der IMT-, IMI- (Municipal Property Tax) und Kapitalertragssteuerregeln.
Ganz gleich, ob Sie eine Villa verkaufen, eine AL-Immobilie umwandeln oder Ihr Traumhaus an der Algarve kaufen möchten, unser Team ist bereit, Ihnen die genaueste und aktuellste Beratung zu bieten.
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