Ein holländisches Ehepaar, mit dem ich letzte Woche telefoniert habe, hat die Frage sehr deutlich formuliert: “Steve, bevor wir uns das Land ansehen, sagen Sie uns doch bitte, ob wir noch ein neues Alojamento Local in Lagos registrieren können, oder ist diese Tür bereits geschlossen?”
Sie sind Ende 40, arbeiten beide noch von Amsterdam aus und sehen sich Wohnungen in der Nähe von Marina de Lagos und Meia Praia an, die um die 500.000 € kosten. Der Plan ist, die Zwischensaison in Lagos selbst zu verbringen und die Wohnung für den Rest des Jahres über Booking und Airbnb zu vermieten. Ohne die Mieteinnahmen ist die Rechnung nicht ganz aufgegangen. Sie haben ihre Wohnung in De Pijp behalten und die Hypothek darauf ist real.
Ich bekomme jetzt fast jede Woche eine Version dieses Anrufs. Hier ist also, was ich ihnen gesagt habe, und was ich jedem Anlegerkäufer sage, der mich über AL in Lagos im Mai 2026 fragt.
Was sich im November 2024 tatsächlich geändert hat
Die Änderung der Schlagzeile, an die sich die meisten Menschen nur halb erinnern, ist real: Das Decreto-Lei n.º 76/2024 ist am 1. November 2024 in Kraft getreten und hat die Spielregeln umgeschrieben. Aber die Richtung dieser Änderung ist das Gegenteil von dem, was die meisten Menschen annehmen.
Das “Mais Habitacao”-Paket der vorherigen Regierung hatte die Neuregistrierung von ALs im größten Teil des Landes ausgesetzt und bestehende Lizenzen persönlich und nicht übertragbar gemacht. Diese Regelung war bei den Besitzern äußerst unbeliebt. DL 76/2024 hob die Aussetzung der Neuregistrierung auf und stellte die Übertragbarkeit außerhalb der Sperrgebiete wieder her. Das bedeutet, wenn Sie eine Immobilie mit einer AL-Lizenz erben, geht die Lizenz jetzt mit den Urkunden mit, nicht mit dem Verstorbenen.
Mit dem neuen Gesetz wurde die Regelungsbefugnis auf die Gemeinden übertragen. Jede kommunale Camara kann nun ihre eigenen “Eindämmungszonen” (in denen neue Registrierungen eingeschränkt werden) und “nachhaltige Wachstumszonen” (in denen sie überwacht werden) ausrufen. Innerhalb einer Sperrzone hat die Camara 90 Tage Zeit, sich einer neuen Registrierung zu widersetzen, anstatt der üblichen 60 Tage. Innerhalb von Sperrzonen registrierte Wohnungen und Villen sind weiterhin persönlich und nicht übertragbar.
Die Assembleia Municipal hat dann ab dem Zeitpunkt, an dem ihre Gemeinde die 1.000 AL-Registrierungen überschreitet, 12 Monate Zeit, um über ihre eigene Verordnung zu beraten. Das ist die Uhr, auf die es ankommt – und für die meisten Gemeinden an der Algarve hat sie schon vor einiger Zeit zu ticken begonnen.
Was Lagos getan (und nicht getan) hat
Als ich diese Woche recherchiert habe, war ich überrascht: Lagos hat keine AL-Verordnung veröffentlicht. Keine Sperrgebiete. Kein Entwurf in der öffentlichen Konsultation. Kein Erlass, der Registrierungen aussetzt, während eine Studie erstellt wird. Nichts im Diario da Republica unter dem Namen unseres Concelho zu diesem Thema.
Die einzige Verordnung der Stadt Lagos, die Ende 2025 registriert wurde, betraf die Toponymie der Straßen und die Hausnummerierung – nützlich, wenn Sie die Rua das Portas de Portugal nicht finden können, weniger nützlich, wenn Sie herausfinden wollen, ob Sie Ihre Wohnung an britische Urlauber vermieten dürfen.
Vergleichen Sie das mit den Nachbarländern. Faro hat seine AL-Verordnung(Regulamento n.º 766/2025) im Juni 2025 veröffentlicht. Lagoa hat im April 2025 mit der Ausarbeitung der Verordnung begonnen und bereits vorübergehende Aussetzungen in seinen städtischen Sanierungsgebieten verhängt. Lissabons zweite Änderung des RMAL trat am 6. Dezember 2025 in Kraft und ist wirklich restriktiv – keine neue AL, wenn die Immobilie innerhalb der letzten fünf Jahre in einem Wohnmietvertrag war.
Lagos: stumm.
Dieses Schweigen macht mehr Arbeit, als den Menschen bewusst ist.
Das Gerücht der “Touristenzone” – halb wahr, halb unwahr
Die Version, die ich immer wieder von Kunden und einigen Kollegen höre, ist, dass “die touristischen Gebiete von Lagos ihre AL-Befreiung behalten werden”. Das wird mit einem Augenzwinkern gesagt, das darauf schließen lässt, dass es jemand aus zweiter Hand von jemandem in der Camara gehört hat.
Die ehrliche Antwort, die ich Käufern gebe, lautet: Es gibt keine nationale Regelung, die Touristengebiete von irgendetwas ausnimmt. Was tatsächlich stimmt, ist etwas anderes und in der Praxis für Käufer im Moment nützlicher: Da Lagos keine Sperrgebiete deklariert hat, arbeitet die gesamte Gemeinde derzeit nach der offenen nationalen Regelung. Neue AL-Registrierungen für Moradia und Apartamento sind überall in unserem Concelho zulässig – Praia da Luz, Burgau, Meia Praia, die Altstadt, Chinicato, Odiaxere, alles – mit dem üblichen 60-tägigen Camara-Widerspruchsfenster.
Das ist keine “Ausnahme für die Touristenzone”. Es ist ein Fenster. Das Fenster ist offen, weil die Camara es noch nicht geschlossen hat. Sie kann es schließen, wann immer sie entscheidet, dass die Politik eine Regelung rechtfertigt. Wenn Sie also hören “Touristengebiete sind sicher”, dann heißt das in Wirklichkeit “Lagos hat sich noch nicht bewegt”.
Was es bedeutet, wenn Sie jetzt kaufen
Für das holländische Paar – und für jeden Investor, der sich im Moment eine Wohnung in Lagos im Bereich von 400 bis 800 T€ ansieht – ändert sich die Rechnung in dreifacher Hinsicht.
Erstens ist die Tür noch offen, aber Sie sollten bewusst hindurchgehen. Wenn Ihre Erwerbsthese vom AL-Einkommen abhängt, registrieren Sie die Immobilie in dem Moment, in dem die escritura unterzeichnet wird. Warten Sie nicht sechs Monate, während Sie renovieren. Der Antrag steht 60 Tage lang in der Camara-Warteschlange. Sobald die Registrierung bewilligt ist, gehört die Immobilie Ihnen, unabhängig davon, was die Assembleia Municipal im nächsten Jahr beschließt.
Zweitens, bevorzugen Sie Standorte und Immobilienarten, die eine zukünftige Sperrzone überleben würden. Sollte Lagos irgendwann Sperrgebiete ausweisen – und ich denke, es ist eine Frage des Zeitpunkts, nicht des Ob – dann werden in ganz Portugal zuerst die dichten, zentralen historischen Kerne ins Visier genommen (denken Sie an das Bairro Alto in Lissabon oder die Ribeira in Porto). In Lagos würde dies höchstwahrscheinlich Teile der Altstadt innerhalb der Stadtmauern betreffen. Immobilien in Marina de Lagos, Meia Praia, dem westlichen Wohngürtel oder dem Burgau/Luz/Salema-Bogen werden höchstwahrscheinlich auch dann zulässig bleiben, wenn eine Verordnung in Kraft tritt.
Drittens spielt die Übertragbarkeit beim Wiederverkauf eine größere Rolle als man denkt. Außerhalb einer künftigen Sperrzone reist Ihre AL-Registrierung mit der Immobilie mit. Innerhalb einer Sperrzone ist das nicht der Fall. Das bedeutet, dass Ihr Käufer einen neuen Antrag stellen muss und abgelehnt werden könnte. Das ist ein echter Liquiditätsabschlag, der bei Immobilien in der Sperrzone einkalkuliert ist, wenn Sie verkaufen wollen. Es lohnt sich, dies in Ihr heutiges Angebot einzupreisen.
Das Risiko – und was ich tatsächlich tun würde
Ich werde nicht behaupten, dass ich weiß, was Lagos tun wird. Die Camara hatte achtzehn Monate Zeit, um nach dem neuen Gesetz zu handeln und hat es nicht getan. Das kann bedeuten, dass sie im Stillen an etwas arbeiten, oder es kann bedeuten, dass es politisch zu heiß ist, um es in einer Stadt anzufassen, in der die AL einen bedeutenden Teil der lokalen Wirtschaft ausmacht. Wahrscheinlich beides.
Ich bin mir sicher, dass die Kluft zwischen “Ich habe eine Wohnung in Lagos mit einer AL-Lizenz gekauft” und “Ich habe eine Wohnung in Lagos mit der Absicht gekauft, eine AL-Lizenz zu beantragen” im Mai 2026 so groß ist wie seit Jahren nicht mehr. Wenn Sie dem zweiten Lager angehören, sollten Sie bald umziehen. Wenn Sie bereits zum ersten Lager gehören, warten Sie ab – Ihre bestehende Registrierung ist sicher, und außerhalb einer zukünftigen Sperrzone ist sie jetzt unter DL 76/2024 wieder übertragbar.
Wenn Sie eine bestimmte Immobilie besprechen möchten und wissen möchten, ob die AL-Methode bei den heutigen Preisen und Renditen tatsächlich funktioniert, buchen Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir – bringen Sie das Angebot mit, ich bringe die Marktdaten mit. Oder wenn Sie das Einkommen eines Objekts, auf das Sie bereits ein Auge geworfen haben, modellieren möchten, ist der Mietertragsrechner der schnellste Weg, um zu sehen, ob die Zahlen funktionieren, bevor Sie hinfliegen.
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