Um comprador perguntou-me na semana passada se os preços continuam a subir em Lagos. A resposta honesta é mais interessante do que as manchetes sugerem, por isso aqui fica o que o primeiro trimestre de 2026 mostrou realmente no terreno no Barlavento Algarvio, e onde considero que os números nacionais são ligeiramente enganadores para compradores focados na nossa região.
Atualização, agosto de 2026: a tendência manteve-se. Consulte os dados mais recentes de avaliação bancária do INE para saber a situação atual.
A manchete: Portugal bateu um recorde, mas Lagos está a crescer a um ritmo mais moderado
O índice nacional de preços da habitação de Portugal atingiu um máximo histórico nos dados oficiais mais recentes, com os preços do quarto trimestre de 2025 a subir 18,9% face ao ano anterior. O ano completo de 2025 fechou em +17,6%. Foi esse número que ganhou destaque na imprensa.
Ao aproximarmo-nos do Algarve, o cenário é mais moderado. Os dados regionais do INE do terceiro trimestre de 2025 colocaram o Algarve em 3.203 euros por metro quadrado, um aumento de 16,6% face ao ano anterior. Ao aproximarmo-nos ainda mais, apenas de Lagos, a atualização de março de 2026 mostra 4.449 euros por metro quadrado, um aumento de 8,8% face ao ano anterior.
Cerca de metade do ritmo nacional. Isto é importante: os compradores que impulsionam o recorde nacional de Portugal estão concentrados na habitação metropolitana de Lisboa e do Porto, e não em moradias e casas em banda no Barlavento Algarvio. Os clientes que leem essas manchetes de 18,9% e assumem que o Algarve está a disparar já estão a orientar-se pelo número errado.
A história do comprador estrangeiro que a maioria das manchetes engana
Aqui está a parte que tenho vindo a explicar em quase todas as chamadas com clientes este mês: as compras de habitação por não residentes em Portugal caíram 13,3% em 2025, a terceira queda anual consecutiva, para 8.471 imóveis. O volume de transações de compradores estrangeiros é, na verdade, inferior ao de há três anos.
Mas o Algarve absorve agora 42,4% de todo o valor de investimento de não residentes, mais do que a Grande Lisboa (22,2%) e o Norte (12,1%) juntos. Os compradores britânicos e norte-americanos lideram a procura a nível nacional.
Tradução: menos negócios, valores mais elevados, concentrados na nossa região. A narrativa de que “toda a gente está a correr para cá” é o modelo mental errado. O correto é: “os compradores que ainda estão no mercado são sérios, sabem onde querem estar, e é aqui.” É por isso que os imóveis bem-precificados no Barlavento Algarvio continuam a vender-se em semanas, não em meses, mesmo com o arrefecimento do volume de transações a nível nacional.
A moeda moveu-se mais do que os preços no primeiro trimestre
Para muitos dos meus clientes, a grande história do primeiro trimestre não foram os preços, foi o euro.
A libra manteve-se praticamente estável face ao euro (GBP/EUR à volta de 1,1486), pelo que os compradores britânicos não tiveram nem vantagem nem desvantagem cambial. O euro face ao dólar norte-americano contou uma história diferente: uma variação de 2,7% numa única semana em abril, a maior oscilação semanal em um ano. Num orçamento de 1 milhão de dólares de um comprador norte-americano, essa variação por si só eliminou cerca de 23.000 euros de poder de compra sem que uma única casa mudasse de preço.
A Euribor manteve-se estável ao longo do trimestre. A próxima decisão de taxas do BCE está marcada para 30 de abril e é o catalisador mais provável para outra variação cambial.
A minha regra prática para o segundo trimestre: se for um comprador norte-americano com uma proposta em curso, peça ao seu intermediário para atualizar a cotação do euro antes de assinar qualquer documento. Se for britânico, a moeda não está nem a empurrá-lo nem a travá-lo, tome a decisão com base no imóvel, não na taxa de câmbio.
Alterações regulatórias no (e em torno do) primeiro trimestre
Duas notícias merecem destaque em todas as conversas com compradores neste momento.
A nova Lei da Nacionalidade foi aprovada pelo parlamento a 1 de abril de 2026, alargando o caminho da residência para a nacionalidade de 5 para 10 anos. Ainda não está em vigor, precisa de promulgação presidencial, mas se estiver num percurso de Visto Gold ou D7 e ainda estiver a ponderar o momento certo, o relógio pode estar prestes a começar a contar 10 anos em vez de 5.
Separadamente, a nova regulamentação europeia de arrendamento de curta duração entra em vigor a 20 de maio. Se a sua compra no Algarve for orientada pelo rendimento de arrendamento, e para uma parte crescente dos meus clientes holandeses e irlandeses é, esta alteração vai mudar o custo de conformidade e a visibilidade a nível das plataformas, em particular para imóveis em Lagos destinados a rendimento de arrendamento.
Para clientes de Visto Gold e D7 em particular, a alteração à lei da nacionalidade é a conversa que estou a ter esta semana.
Então, os preços continuam a subir?
Sim, a nível nacional. Sim, em Lagos, mas a cerca de metade do ritmo nacional. Não porque a procura estrangeira no Algarve esteja a explodir no primeiro trimestre, os números de transações estão, na verdade, a descer, mas porque a oferta no Barlavento Algarvio é estruturalmente limitada e a procura estrangeira remanescente está concentrada aqui.
A tese que estou a deixar de lado nas conversas com clientes este trimestre: “vamos esperar que 2026 arrefeça.” Com o ano completo de 2025 em +17,6% e a moeda no primeiro trimestre a não dar desconto a ninguém, essa tese é insustentável. Os vendedores sabem-no e não vão ceder.
A estratégia que estou a seguir em vez disso: disciplina de preço do lado da proposta, e não a caça ao desconto. Conheça o teto para o seu perfil e para a sua localidade. Faça propostas com confiança dentro desse limite. Afaste-se com clareza dos imóveis sobrevalorizados, que, num mercado com oferta limitada, voltarão ao mercado com preço reduzido mais vezes do que se pensa.
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