Een Nederlands stel waar ik vorige maand mee heb samengewerkt, is weggelopen van een villa in de heuvels boven Praia da Luz. Vraagprijs: 1,15 miljoen euro. Veertien maanden genoteerd. Prachtig uitzicht op zee, verouderde afwerking, geen goede isolatie, ramen met enkel glas in de helft van het huis. Ze onderhandelden niet. Ze bedankten de makelaar van de verkoper, stapten weer in de auto en vroegen of ik iets voor ze kon vinden waar ze met 1,15 miljoen daadwerkelijk konden kopen wat ze met 1,15 miljoen zouden moeten kopen.
Dat gesprek, bijna woord voor woord, heb ik nu de meeste weken.
De markt verschoof. Het kopersgedrag verschoof nog meer.
De kerngegevens van Q1 2026 zien er op papier goed uit. In heel Portugal stegen de prijzen met ongeveer 18% op jaarbasis. De Algarve trekt nog steeds het leeuwendeel van het geld van buitenlandse kopers aan en Lagos heeft zijn eigen gestage waardestijging gezien. Ik heb de cijfers in detail besproken in Are Algarve Prices Still Climbing in Q1 2026? en het korte antwoord was ja, dat klopt.
Maar in heel Portugal daalden de transacties in het eerste kwartaal met 9,4%. Dat is het datapunt dat van belang is voor iedereen die nu een huis probeert te verkopen. De prijzen van de aanbiedingen zijn niet gedaald. De snelheid wel. Woningen die vorig jaar binnen acht weken verkocht zouden zijn, staan nu acht maanden te koop. En de huizen die al meer dan een jaar te koop staan, staan te koop omdat ze geprijsd zijn voor een markt die niet meer bestaat.
Ik voorspel hier geen crash. De fundamenten van de westelijke Algarve zijn sterk, de buitenlandse vraag is intact en goed geprijsde kwaliteitshuizen worden nog steeds snel verkocht. Wat veranderd is, is de koper.
Wat kopers eigenlijk vergelijken in 2026
Vijf jaar geleden ging een expat-koper uit Amsterdam, Londen of München met beperkte referentiepunten naar een bezichtiging in Lagos. Ze kochten levensstijl, vertrouwden de makelaar en betaalden vaak bijna de vraagprijs.
De koper van vandaag arriveert met een telefoon vol gegevens. Ze hebben al twintig vergelijkbare villa’s opgezocht in de Algarve, de Costa Brava, Puglia, Mallorca en de Cycladen. Ze hebben een AI-assistent gevraagd om de kosten per vierkante meter, energielabels en renovatiekosten in drie landen te vergelijken. Ze weten wat een budget van 1,1 miljoen euro daadwerkelijk koopt in Spanje of Zuid-Italië. Ze weten wat 1,1 miljoen euro koopt in Lagos met fatsoenlijke specificaties en ze weten wat het koopt met te dure specificaties, omdat het verschil nu duidelijk is binnen vijf minuten scrollen.
De lifestylepremie voor de Algarve is reëel. Het is ook eindig. Wanneer de prijs van een villa in de Algarve niet langer verdedigbaar is ten opzichte van gelijkwaardige huizen in landen met vergelijkbaar weer en een vergelijkbare levensstijl, stappen slimme kopers opzij. Ze gaan niet in discussie. Ze verlagen de prijs niet. Ze vertrekken gewoon.
Kwaliteit is nu het niet-onderhandelbare
Dit is wat me het meest heeft verbaasd over de afgelopen twaalf maanden. Kopers tussen 700.000 en 1,5 miljoen euro zijn niet langer bereid om compromissen te sluiten op het gebied van bouwkwaliteit. Het tijdperk van uitzicht en gevoel is voorbij op dit prijspunt.
Ze willen goede thermische isolatie. Ze willen dubbele of driedubbele beglazing. Ze willen keukens en badkamers die geen verbouwing van 60.000 euro nodig hebben in het tweede jaar. Ze willen een goed werkend HVAC-systeem, fatsoenlijke ventilatie en een EPC-rating die geen probleem vormt wanneer ze uiteindelijk doorverkopen. Velen van hen hebben gewoond in Noord-Europese appartementen met goede bouwnormen en ze gaan niet akkoord met een slechtere kwaliteit voor meer geld, alleen maar omdat de postcode zonniger is.
Dit is het loskoppelen waardoor huizen langer dan een jaar op de markt blijven. Een villa van 1,2 miljoen euro met ramen van enkel glas, geen isolatie en een keuken uit 2003 is in deze markt geen huis van 1,2 miljoen euro. Misschien wel in 2022. Dat is het nu niet.
Voor verkopers: de listing heeft tegen je gepraat
Als een woning langer dan negen maanden actief genoteerd staat zonder een serieus bod, dan vertelt de markt je iets specifieks. De markt vertelt je niet dat je moet wachten. Het vertelt je dat de prijs niet overeenkomt met wat je eigenlijk hebt.
Realistische prijzen in 2026 betekenen niet goedkoop. Het betekent geprijsd voor de echte staat, de echte afwerking, de echte energieprestaties en de echte vergelijkbare transacties in jouw microgebied, niet de optimistische vergelijkingscijfers die je buurman vorig jaar noemde en stilletjes weer introk. De duurste fout die een verkoper op dit moment kan maken, is 10 tot 15% boven het verdedigbare getal lanceren en vervolgens de markt opjagen met onwillige verlagingen van 25.000 euro om de zes maanden. Elke daling betekent zwakte. Elke maand op de markt is een reden te meer voor een koper om aan te nemen dat er iets mis is.
De verkopers die ik nu zie winnen zijn degenen die vanaf dag één een eerlijke prijs hebben vastgesteld, de vroege biedingen serieus hebben genomen en hebben geaccepteerd dat de koper die week drie binnenkwam waarschijnlijk de beste koper was die ze zouden krijgen.
Wat dit betekent als je erover denkt om te verkopen
Als je overweegt om in 2026 in Lagos of ergens anders in de westelijke Algarve een koopwoning te openen, is het slimste wat je kunt doen om een duidelijk, onflatteus en met gegevens onderbouwd beeld te krijgen van wat je huis vandaag de dag eigenlijk waard is. Niet wat je zou willen dat het waard is. Niet wat de makelaar die je het hoogste getal belooft je vertelt om de aanbieding binnen te halen.
Ik verlies liever een aanbieding door een verkoper de waarheid te vertellen dan dat ik een aanbieding win door te doen alsof de markt van 2022 terugkomt. De kopers met wie ik werk aan de andere kant van elke deal zijn te goed geïnformeerd om dat toch te laten werken.
Vraag een gratis, eerlijke waardebepaling van je woning aan en we hebben een gesprek over wat de markt realistisch gezien bereid is te betalen, wat er zou bewegen en of dit wel het juiste moment is om te verkopen.
En als je een koper bent die dit leest, is de boodschap eenvoudiger. Vertrouw op je gevoel. Als een woning te duur aanvoelt, is dat waarschijnlijk ook zo. Er is geen tekort aan goed geprijsde kwaliteit in deze markt als je eenmaal weet waar je moet zoeken.
Blijf lezen
Een paar dingen die de moeite waard zijn om te bekijken als een van de bovenstaande een gevoelige snaar raakt:
Doe mee aan de discussie