Marché de l’immobilier au Portugal : Tendances générales du 1er trimestre 2025
Le premier trimestre 2025 a véritablement donné un ton dynamique au marché immobilier portugais, faisant preuve d’une résistance et d’une croissance remarquables. En voici les principaux enseignements :
- Accélération de la croissance des prix : Selon l’indice des prix résidentiels de Confidencial Imobiliário, les prix de vente des maisons au Portugal continental ont augmenté de 6,6 % au premier trimestre 2025 par rapport à la fin de l’année 2024. Il s’agit de la plus forte augmentation trimestrielle depuis 2007. Les augmentations mensuelles ont été fortes, avec une moyenne d’environ 2,0 %, et un pic de 2,7 % en mars, également le plus élevé depuis 2007. La variation annuelle a atteint 15,8 % en mars 2025, un bond significatif par rapport aux 11,0 % enregistrés à la fin de l’année dernière.
- Une demande soutenue : Le marché continue d’être alimenté par une forte demande. On estime à 40 750 le nombre de logements vendus dans tout le pays au premier trimestre 2025. Bien qu’il s’agisse d’une légère baisse de 5 % par rapport au pic du trimestre précédent (qui incluait les ventes reportées), cela maintient le niveau de croissance annuelle du marché à environ 25 %. Par rapport au premier trimestre 2024, les ventes ont augmenté de 28 %, ce qui est impressionnant.
- Prix de vente moyen : Le prix de vente moyen au Portugal a atteint 2 701 €/m² au T1 2025, en hausse par rapport aux 2 390 €/m² du T1 2024.
- Déséquilibre entre l’offre et la demande : Une restriction persistante de l’offre disponible continue d’alimenter l’appréciation des prix. Bien qu’il y ait une forte croissance dans le développement de nouveaux logements dans certaines régions (par exemple, Lisbonne a vu une augmentation de 36% dans le développement de nouveaux logements par rapport à la moyenne mensuelle de 2024), l’offre globale a toujours du mal à répondre à la forte demande.
- Investissements étrangers : Les acheteurs étrangers continuent de jouer un rôle important, en particulier dans le segment du luxe. Les données d’Idealista pour le premier trimestre 2025 indiquent que les étrangers représentaient 27 % de la demande totale de maisons de luxe au Portugal, les Britanniques et les Américains figurant parmi les principaux acheteurs étrangers.
- Marché de la location : Le marché de la location résidentielle au Portugal connaît une transformation significative. Idealista a signalé une augmentation de 49% de l’offre de logements au 1er trimestre 2025 par rapport à la même période en 2024, particulièrement notable à Lisbonne et Porto. Malgré cette explosion de l’offre, les rendements locatifs bruts sont restés solides à 7,2 % au 1er trimestre 2025. Lisbonne reste le marché locatif le plus cher à 22 €/m², suivi par Porto (17,5 €/m²) et Faro (14,2 €/m²).
Focus sur le district de Faro et Lagos
Zoomons maintenant sur notre belle région, le district de Faro (Algarve) et plus particulièrement Lagos.
L’Algarve reste un choix de premier ordre pour l’investissement immobilier, réputé pour son climat, ses plages magnifiques et sa qualité de vie élevée.
- Augmentation régulière des prix : En 2025, le marché immobilier de l’Algarve enregistre une augmentation régulière et modérée du prix au mètre carré. Cela reflète l’attrait durable de la région pour les investisseurs nationaux et internationaux. Le prix moyen par mètre carré en Algarve a atteint 4 400 € au premier trimestre 2025.
- Pour les appartements, le prix moyen est de 4 150 €/m².
- Pour les villas/maisons, le prix moyen est de 4 650 €/m².
- Ces chiffres représentent une variation annuelle d’environ +10,81% pour les appartements et +10,71% pour les maisons/villas.
- Forte demande dans les zones côtières : Les régions côtières comme Lagos, Quinta do Lago, Vale do Lobo, Vilamoura, Faro et Albufeira continuent d’afficher les taux les plus élevés, en raison de leur fort attrait touristique et résidentiel. La demande reste particulièrement forte pour les propriétés de luxe et les villas avec vue sur la mer, reflétant l’attrait de la région pour une clientèle internationale exigeante.
- Spécificités de Lagos : Bien que les données spécifiques du T1 2025 pour Lagos soient moins granulaires que les données à l’échelle du district, les tendances au sein du district de Faro s’appliquent directement. Lagos est toujours considérée comme une ville très prisée. Selon les rapports pour 2025, le prix moyen de l’immobilier à Lagos est d’environ 5 066 €/m², soulignant sa popularité et son positionnement haut de gamme au sein de l’Algarve. Ce prix est plus élevé que la moyenne de l’Algarve, ce qui reflète sa situation privilégiée et son attrait.
- Rendements locatifs en Algarve : L’Algarve continue d’offrir de bons rendements locatifs aux investisseurs, avec une moyenne de 5,6 % dans la région. Cette situation est particulièrement intéressante pour ceux qui cherchent à investir dans des locations de vacances.
Évolution pour le reste de l’année (perspectives 2025)
Les perspectives pour le reste de l’année 2025 restent très optimistes pour le marché immobilier portugais, et en particulier pour l’Algarve :
- Poursuite de l’appréciation des prix : Les prix de l’immobilier devraient poursuivre leur trajectoire ascendante. Le déséquilibre persistant entre l’offre et la demande, associé à des conditions économiques positives, suggère que les prix maintiendront une courbe ascendante de plus en plus prononcée. Les observations de Confidencial Imobiliário indiquent qu’il n’y a pas de signes d’un nouveau cycle de marché avec une offre plus équilibrée, ce qui signifie que la pression de la demande continuera à faire monter les prix.
- Facteurs économiques favorables : L’anticipation de facteurs économiques favorables, tels qu’une croissance économique soutenue, une augmentation du revenu des ménages et des réductions potentielles des taux d’intérêt (dont nous avons déjà eu quelques indications de la part de la BCE), est de nature à stimuler la confiance des acheteurs et les investissements.
- Intérêt pour les nouveaux développements : La tendance à la construction neuve se confirme, en particulier pour les biens durables du point de vue de l’environnement, équipés de technologies modernes et offrant de généreux espaces extérieurs. Cela correspond parfaitement aux préférences de style de vie de nombreux acheteurs internationaux.
- Défis : Le principal défi reste le manque de logements abordables dans tout le pays, une préoccupation exprimée par les agents immobiliers à l’échelle nationale. Il est également peu probable que les coûts de construction ralentissent de manière significative, ce qui continuera à contribuer à l’augmentation de la valeur des biens immobiliers.
- L’attrait durable de l’Algarve : Le statut de l’Algarve en tant que destination privilégiée pour les investissements devrait se renforcer. La demande soutenue des acheteurs internationaux, associée à un secteur touristique solide, continuera à soutenir une activité saine sur le marché. Je m’attends à ce que l’intérêt pour les propriétés situées dans des endroits privilégiés comme Lagos se maintienne, en mettant l’accent sur la qualité, les commodités et la proximité des attractions de la vie quotidienne.
- Augmentation de l’activité : Selon Confidencial Imobiliário, les agents immobiliers s’attendent à vendre davantage de logements au Portugal jusqu’en juin. Ce sentiment positif laisse présager une période chargée et productive.
En conclusion, le premier trimestre 2025 a démontré que le marché immobilier portugais est robuste et s’apprécie rapidement, avec le district de Faro et Lagos en tête. Bien que les défis liés à l’offre et à l’accessibilité persistent, la forte demande, les perspectives économiques favorables et l’attrait durable de la région laissent présager une évolution positive continue pour le reste de l’année.
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Variations du prix de l’immobilier par m² en Algarve
| Localisation | Prix m2 mai 2025 | Variation mensuelle | Variation trimestrielle | Variation annuelle | Maximum historique | Variation maximale |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Faro | 3,664 €/m2 | + 1.4 % | + 3.7 % | + 9.2 % | 3,664 €/m2 Mai 2025 | 0.0 % |
| Albufeira | 3,700 €/m2 | + 0.9 % | + 3.2 % | + 9.7 % | 3 700 €/m2 Mai 2025 | 0.0 % |
| Alcoutim | 1,202 €/m2 | – 1.2 % | + 1.4 % | + 24.4 % | 1 217 €/m2 Avril 2025 | – 1.2 % |
| Aljezur | 3,514 €/m2 | 0.0 % | + 1.9 % | – 0.6 % | 3,614 €/m2 Avril 2024 | – 2.8 % |
| Castro Marim | 2,624 €/m2 | + 3.7 % | + 3.5 % | – 14.1 % | 3 132 €/m2 juillet 2024 | – 16.2 % |
| Faro | 3,289 €/m2 | + 3.6 % | + 7.2 % | + 11.3 % | 3 289 €/m2 Mai 2025 | 0.0 % |
| Lagoa (Algarve) | 3,768 €/m2 | – 0.6 % | + 2.9 % | + 7.8 % | 3 793 €/m2 Avril 2025 | – 0.6 % |
| Lagos | 4,214 €/m2 | + 2.4 % | + 4.9 % | + 11.2 % | 4,214 €/m2 Mai 2025 | 0.0 % |
| Loulé | 4,259 €/m2 | + 1.3 % | + 3.8 % | + 4.5 % | 4 259 €/m2 Mai 2025 | 0.0 % |
| Monchique | 2,244 €/m2 | + 3.5 % | + 4.2 % | – 4.1 % | 2 372 €/m2 Août 2023 | – 5.4 % |
| Olhão | 3,034 €/m2 | + 2.0 % | + 8.5 % | + 6.2 % | 3,034 €/m2 Mai 2025 | 0.0 % |
| Portimão | 3,024 €/m2 | + 1.3 % | + 4.5 % | + 15.9 % | 3,024 €/m2 Mai 2025 | 0.0 % |
| São Brás de Alportel | 2,860 €/m2 | + 4.9 % | + 7.0 % | + 11.5 % | 2 860 €/m2 Mai 2025 | 0.0 % |
| Silves | 3,261 €/m2 | + 0.7 % | + 3.0 % | + 10.9 % | 3 261 €/m2 Mai 2025 | 0.0 % |
| Tavira | 3,276 €/m2 | + 2.6 % | + 3.4 % | + 4.2 % | 3 276 €/m2 Mai 2025 | 0.0 % |
| Vila do Bispo | 3,805 €/m2 | – 0.5 % | – 0.1 % | + 1.0 % | 3,898 €/m2 Oct 2024 | – 2.4 % |
| Vila Real de Santo António | 3,058 €/m2 | 0.0 % | + 2.9 % | + 6.3 % | 3 058 €/m2 Mai 2025 | 0.0 % |
Historique des variations de prix à la vente en Algarve
| Mois | Prix m2 | Variation mensuelle | Variation trimestrielle | Variation annuelle |
|---|---|---|---|---|
| Mai 2025 | 3,664 €/m2 | + 1.4 % | + 3.7 % | + 9.2 % |
| Avril 2025 | 3,614 €/m2 | + 2.0 % | + 3.0 % | + 8.4 % |
| Mars 2025 | 3,543 €/m2 | + 0.3 % | – 0.4 % | + 6.7 % |
| Février 2025 | 3,533 €/m2 | + 0.7 % | + 0.2 % | + 7.0 % |
| Janvier 2025 | 3,507 €/m2 | – 1.4 % | – 0.4 % | + 6.8 % |
| décembre 2024 | 3,558 €/m2 | + 0.9 % | + 1.3 % | + 9.4 % |
| novembre 2024 | 3,528 €/m2 | + 0.1 % | + 1.8 % | + 9.7 % |
| octobre 2024 | 3,522 €/m2 | + 0.3 % | + 3.2 % | + 10.1 % |
| septembre 2024 | 3,513 €/m2 | + 1.3 % | + 4.2 % | + 10.1 % |
| août 2024 | 3,467 €/m2 | + 1.5 % | + 3.3 % | + 9.3 % |
| juillet 2024 | 3,414 €/m2 | + 1.2 % | + 2.4 % | + 8.4 % |
| juin 2024 | 3,373 €/m2 | + 0.5 % | + 1.6 % | + 7.5 % |
Source : idealista.pt
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