L’impact du budget de l’État portugais 2026 sur l’immobilier en Algarve

Bienvenue au cœur de l’Algarve occidental, où le soleil brille et où le marché immobilier continue d’évoluer. Chez Sunny Steve Real Estate, notre priorité est de nous assurer que nos clients, qu’il s’agisse d’investisseurs chevronnés ou de primo-accédants, sont parfaitement informés des derniers développements juridiques et fiscaux.

La proposition de budget de l’État pour 2026 (OE2026), présentée au Parlement en octobre 2025, reconnaît la crise nationale du logement et introduit des mesures significatives pour stimuler l’offre, en particulier dans le secteur locatif. Bien que ces mesures n’aient pas encore force de loi, leur impact sur le paysage immobilier de Lagos et de l’ouest de l’Algarve est évident.

🔑 Principaux impacts pour les acheteurs : Le coût d’acquisition change

L’OE2026 introduit des ajustements ciblés à l’impôt municipal sur les transferts de propriété (IMT), l’impôt payé par l’acheteur lors de l’acquisition. Ces changements créent une division distincte des coûts d’acquisition.

1. Augmentation des coûts pour les acheteurs non résidents

La proposition la plus discutée est l’augmentation de l’IMT pour les acheteurs non-résidents (à l’exception des émigrants portugais).

• Objectif : Cette mesure vise à freiner la demande spéculative, en particulier dans les zones à forte pression comme la côte de l’Algarve, et à ralentir l’inflation des prix de l’immobilier.
• L’impact : Pour les acheteurs internationaux qui achètent une maison de vacances ou un bien d’investissement, le coût d’acquisition initial augmentera. Les taux exacts de la surtaxe n’ont pas encore été confirmés, mais cette politique marque une rupture avec le traitement fiscal universel antérieur.
• Notre conseil : Si vous êtes un non-résident et que vous envisagez un achat, il est impératif de consulter un conseiller fiscal dès maintenant afin de modéliser l’effet potentiel sur votre investissement total. Nous vous recommandons d’agir stratégiquement avant que la loi finale ne soit votée en novembre.

2. Allégement pour les jeunes acheteurs et les acheteurs nationaux( expansion de l’IMT Jovem )

Contrairement aux changements apportés aux non-résidents, le gouvernement facilite l’entrée des jeunes résidents permanents sur le marché.

• Le changement : Le régime IMT Jovem pour les premières résidences permanentes est mis à jour et le seuil d’exonération fiscale est porté à environ 330 500 euros. La fourchette maximale pour une exonération totale de l’IMT et du droit de timbre (IS) a augmenté, reflétant l’appréciation récente des prix de l’immobilier.
• L’impact : Cette situation devrait alimenter la demande de petites propriétés d’entrée de gamme sur le marché inférieur et moyen – appartements et maisons de ville à Lagos et dans les villes environnantes telles que Luz, Alvor et Odiáxere.

💰 Principaux impacts pour les vendeurs et les propriétaires : Incitation à la location à long terme

Le budget prévoit des incitations fiscales attrayantes pour mobiliser les biens immobiliers du tourisme de courte durée vers la location à long terme à des “prix modérés”.

1. Exonération de l’impôt sur les plus-values en cas de réinvestissement

Il s’agit de l’une des incitations proposées les plus puissantes pour les propriétaires existants :

• Le changement : Les vendeurs qui réinvestissent le produit de la vente d’un bien immobilier dans d’autres biens destinés à être loués à un prix “modéré” bénéficieront d’une exonération de l’impôt sur les plus-values de l’IRS.
• L’opportunité : Cette mesure élargit considérablement l’exonération des plus-values, qui ne s’appliquait auparavant qu’au réinvestissement dans une résidence privée principale. Pour les vendeurs désireux d’acquérir un bien d’investissement en Algarve, il s’agit d’une solution très attrayante et fiscalement avantageuse pour restructurer leur portefeuille.

2. Réduction radicale de l’impôt sur les revenus locatifs

Pour encourager davantage la location à long terme, l’impôt sur les revenus locatifs (IRS) est considérablement réduit pour les baux conformes :

• Le changement : Le taux autonome de l’IRS sur les revenus locatifs pour les contrats conclus à des “prix modérés” (jusqu’à 2 300 euros par mois) devrait passer de 25 % actuellement à 10 % seulement.
• L’impact : Cette réduction massive de la charge fiscale modifie fondamentalement l’économie de la location à long terme en Algarve, la rendant potentiellement beaucoup plus rentable que l’Alojamento Local (AL) à court terme dans certains cas. Les propriétaires et les investisseurs qui possèdent des biens vacants ou des locations à court terme répondant aux critères de “loyer modéré” devraient de toute urgence modéliser leurs rendements en fonction de ce nouveau taux d’imposition.

🗺️ Perspectives du marché pour Lagos et l’ouest de l’Algarve

Ces changements législatifs auront un effet d’entraînement sur notre marché local :

• Concurrence sur le segment intermédiaire : L’expansion de l’IMT Jovem, combinée à des taux hypothécaires favorables (qui, selon les prévisions actuelles, devraient continuer à baisser jusqu’en 2026), augmentera la concurrence dans le segment du marché intermédiaire (200 000 € à 450 000 €), en particulier pour les appartements à Lagos et à Portimão.
• Le luxe et le haut de gamme restent solides : le segment du luxe – les villas haut de gamme avec vue sur l’océan dans des endroits de premier choix comme Porto de Mós ou Praia da Luz – devrait rester solide. Bien que les acheteurs non-résidents soient confrontés à un TMI plus élevé, l’attrait du style de vie de l’Algarve et le fort potentiel d’appréciation du capital l’emportent toujours sur ce coût pour de nombreux clients internationaux.
• La révolution de la stratégie locative : L’impact le plus important se fera sentir sur le marché de la location. Les propriétaires de petits logements (T1 et T2) qui peuvent bénéficier de l’appellation “loyer modéré” ont désormais une incitation financière puissante à opter pour la location à long terme, ce qui pourrait atténuer la crise de l’offre pour les résidents locaux.

Votre prochaine étape : Demandez l’avis d’un expert

Les mesures de l’OE2026 représentent une orientation politique claire : soutien aux acheteurs locaux et au marché de la location à long terme. La complexité réside dans la définition de termes tels que “prix modérés” et dans la compréhension de la version finale de la surtaxe IMT.

Chez Sunny Steve, nous travaillons main dans la main avec les meilleurs conseillers fiscaux et experts juridiques de la région, pour que vous puissiez naviguer dans tous les détails de la loi portugaise sur l’immobilier, y compris les subtilités de l’IMT, de l’IMI (taxe sur les biens municipaux) et des règles relatives à l’impôt sur les plus-values.

Que vous vendiez une villa, que vous transfériez une propriété AL ou que vous achetiez la maison de vos rêves en Algarve, notre équipe est prête à vous fournir les conseils les plus précis et les plus récents.

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