Die neuen Alojamento Local-Regeln traten am 7. Oktober 2023 in Kraft, einen Tag nach ihrer Veröffentlichung. Aber was bedeuten die neuen Regeln für die lokale Unterbringung in Portugal? Wir klären in diesem Artikel alles auf und beleuchten die Änderungen und Auswirkungen, die sich aus den neuen Vorschriften ergeben.
Die wichtigsten Änderungen im Sektor Alojamento Local in Portugal betreffen die Aussetzung der Erteilung neuer Lizenzen, die Ausweitung der Befugnisse für Eigentumswohnungen, die Neubewertung der AL-Lizenzen, mehr Entscheidungsbefugnisse für die Rathäuser und die Einführung einer neuen außerordentlichen Beitragsgebühr. Machen Sie sich mit allen Änderungen vertraut und beraten Sie sich mit Ihrem westlichen Partner – Casas do Barlavento – über Ihre aktuelle Situation.
Neue lokale Alojamento-Regeln in Portugal 2023:
Mit diesem Maßnahmenpaket wird die Erteilung neuer Lizenzen für lokale Unterkünfte ausgesetzt. Die Aussetzung umfasst Wohnungen, Zimmer oder Herbergen, die in einen autonomen Teil einer Immobilie integriert sind. Die Küstengebiete im ganzen Land und die gesamte Algarve sind von dieser Aussetzung betroffen. Ausgenommen sind nur die autonomen Regionen, 165 Gemeinden, die als Gebiete mit geringer Bevölkerungsdichte eingestuft sind, und 73 Gemeinden mit geringer Bevölkerungsdichte, obwohl sie zu Städten mit hoher Bevölkerungsdichte gehören.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass diese Beschränkung nur für Gemeinden entlang der Küstengebiete des Landes und der Algarve mit höherer Bevölkerungsdichte gelten wird.
Überarbeitung der Alojamento Local Lizenzen
Die Lizenzen für lokale Unterkünfte werden im Jahr 2030 neu bewertet und können alle fünf Jahre erneuert werden. Es gibt eine Ausnahme von dieser neuen Maßnahme: Für diejenigen, die eine Immobilie für Alojamento Local mit Hilfe eines Bankkredits erworben haben, wird die Lizenz im Jahr 2030 automatisch erneuert, und diese Erneuerung folgt der vertraglich festgelegten Zeit des Bankkredits. Diese Ausnahme gilt nur für diejenigen, die bis zum 16. Februar 2023 ein Bankdarlehen beantragt haben.
Wenn eine AL-Immobilie ungenutzt ist und die Eigentümer ihre Lizenz nicht verlieren wollen, haben sie bis zum 7. Dezember Zeit, die Einkommenserklärung einzureichen.
Alojamento Local-Lizenzen sind persönlich und nicht übertragbar, mit dem Risiko des Verfalls. Dies gilt nicht für Nachfolgesituationen.
Neue Gebühr für Alojamento Local
Die neue außerordentliche Gebühr heißt CEAL (Extraordinary Contribution on Alojamento Local). Es handelt sich um eine Gebühr von 15%, deren Einnahmen an das Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) gehen. Die CEAL wird nur für Wohnungen oder Hostels erhoben, die in eine horizontale Immobilie integriert sind, und kann nicht vom steuerpflichtigen Gewinn der Körperschaftssteuer (IRC) abgezogen werden. Diese Gebühr variiert je nach Fläche der Immobilie, dem Einkommen des Alojamento Local, der Entwicklung der Mieten und dem städtischen Druck, in dem sich die Immobilie befindet.
Diese außerordentliche Gebühr kann nicht für Unterkünfte in Gemeinden und Pfarreien mit geringer Bevölkerungsdichte erhoben werden.
Eigentumswohnungen erhalten mehr Entscheidungsbefugnis
Die Wohnungseigentümerversammlung kann sich nun gegen die Existenz von lokalen Unterkünften in einer bestimmten horizontalen Immobilie aussprechen und erhält damit zunehmend Entscheidungsgewalt in diesen Angelegenheiten. Wenn zwei Drittel der Permillage des Gebäudes (66,6%) dagegen sind, muss die Versammlung die Aktivität in dieser autonomen Fraktion ablehnen.
Die Versammlung kann sich nur dann der Stimme enthalten, wenn der konstituierende Titel festlegt, dass die autonome Fraktion für die Nutzung als lokale Unterkunft vorgesehen ist, oder wenn es bereits einen früheren Beschluss gibt.
Die Rolle der Gemeinden bei der Verwaltung der lokalen Beherbergung
Die Rolle der Gemeinden wird darin bestehen, ein Gleichgewicht zwischen Wohnen, Alojamento Local, Handel, Studentenwohnungen und anderen Aktivitäten zu gewährleisten. Jede Gemeinde sollte ihre eigene kommunale Wohncharta ausarbeiten, in der die Richtlinien für ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Wohnen und Gewerbe, wie sie im Grundgesetz für das Wohnungswesen (Lei de Bases da Habitação) erwähnt werden , festgelegt sind .
Erhöhung des IMI für Immobilien unter Local Lodging
Die Erhöhung der KAG auf Immobilien wird nur auf Immobilien mit einem aktiven lokalen Beherbergungsbetrieb angewendet und ist nicht auf alle autonomen Fraktionen der horizontalen Immobilie übertragbar. Der KAG-Satz könnte 1% erreichen, statt der üblichen 0,30% oder 0,45%.
Nachweis der lokalen Aktivität von Alojamento
Wir haben dieses Thema bereits zu Beginn dieses Artikels angesprochen, aber es ist wichtig zu wissen, dass Sie bis zum 7. Dezember 2023 einen Nachweis für Ihre lokale Beherbergungstätigkeit (AL) erbringen müssen. Dazu sollten Sie Ihre IRS-Erklärung aus dem Jahr 2022 einreichen oder, wenn Sie die Tätigkeit Anfang 2023 aufgenommen haben, die Erklärung über die Aufnahme der Tätigkeit.
Füllen Sie die Registrierung auf der RNAL-Plattform oder im Rathaus aus, in dem sich die Immobilie befindet. Wenn Sie den Nachweis der lokalen Beherbergungstätigkeit nicht erbringen, wird die Lizenz entzogen. Dieses Verfahren ist seit dem 7. Oktober in Kraft und endet am 7. Dezember. In Anbetracht der begrenzten Zeit, die für die Vorlage der Nachweise zur Verfügung steht, ist Casas do Barlavento bereit, den Eigentümern von Beherbergungsbetrieben bei der Einreichung dieses Dokuments zu helfen.
Nehmen Sie Kontakt mit uns auf und klären Sie alle Zweifel über die neuen Regeln für Alojamento Local. Zählen Sie auf unsere Unterstützung, um Ihr Geschäft in der westlichen Region der Algarve fortzuführen.
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