Imposto sobre as mais-valias imobiliárias em Portugal (2024-2025)

O tratamento fiscal das mais-valias depende do teu estatuto de residente e da forma como o imóvel foi utilizado.

1. Residentes vs. Não-Residentes

Na sequência de alterações legais recentes e de decisões do Tribunal Europeu, o tratamento fiscal foi harmonizado para garantir a equidade:

• Residentes: 50% do ganho é tributável. Este montante é adicionado aos teus outros rendimentos e tributado a taxas progressivas de IRS (atualmente 13,25% a 48%).

• Não residentes: A partir de 2023, os não residentes são tratados da mesma forma que os residentes. 50% da mais-valia é tributada a taxas progressivas de IRS (13,25% a 48%). Para calcular a taxa, as autoridades fiscais portuguesas terão em conta os teus rendimentos a nível mundial para determinar o escalão de imposto aplicável.

AL ( Alojamento Local) Nota: Se o imóvel estava registado com uma licença AL (Alojamento Local), o cálculo do imposto é diferente. Se o imóvel for transferido de uma atividade profissional para um bem privado, podem aplicar-se regras “extraordinárias” específicas, mas, em geral, o cálculo das mais-valias para bens empresariais envolve percentagens mais elevadas de tributação (frequentemente 95%).

2. Principais isenções e reduções

• Reinvestimento numa residência principal: Se venderes a tua residência permanente, estás isento de imposto se reinvestires o produto da venda noutra residência permanente em Portugal ou na UE/EEE. Para tal, tens de o fazer no prazo de 36 meses após a venda ou 24 meses antes.

• Propriedades adquiridas antes de 1989: As mais-valias de imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989 estão geralmente isentas de IRS, embora tenham de ser declaradas na tua declaração de IRS.

• Reformados e pensionistas (mais de 65 anos): Se venderes a tua residência principal, podes continuar isento se reinvestires os ganhos num fundo de investimento ou num regime de pensões (RSSV) no prazo de seis meses após a venda.

• Amortização de hipotecas: Ao abrigo do projeto de lei “Mais Habitação”, existem janelas temporárias em que a venda de uma residência não principal para pagar a hipoteca de uma residência principal (para si ou para os seus filhos) pode oferecer benefícios fiscais.

3. Passos práticos para a apresentação do pedido

– Para todos os vendedores (residentes e não residentes)

• Comunicação: Todas as vendas de imóveis devem ser comunicadas no Anexo G (ou G1 para imóveis isentos) da declaração anual de IRS.

• Prazo de entrega: A declaração deve ser entregue entre 1 de abril e 30 de junho do ano seguinte ao da venda.

• Despesas dedutíveis: Podes reduzir o teu ganho tributável deduzindo:

  • Custos dos melhoramentos efectuados nos últimos 12 anos (com facturas).

  • Imposto de Transmissão (IMT) e Imposto de Selo pagos quando compraste o imóvel.

  • Honorários do agente imobiliário (se lhes pagaste para vender a propriedade).

– Especificidades para não residentes

• Representante fiscal: Se residires fora da UE/EEE, é obrigatório nomear um representante fiscal em Portugal. Embora seja opcional para os residentes na UE, é altamente recomendável para garantir o cumprimento dos prazos.

• Não há imposto retido na fonte: Ao contrário de outros países, normalmente não há retenção na fonte automática no momento da escritura(Escritura) de imóveis. O vendedor é responsável por preencher a declaração no ano seguinte e pagar o saldo calculado.