De Portugese regering, onder leiding van premier Luís Montenegro, heeft onlangs een nieuw pakket maatregelen goedgekeurd, ook wel een ‘schokplan’ genoemd, om de voortdurende nationale huizencrisis aan te pakken. Deze ingrijpende veranderingen zijn bedoeld om het aanbod te stimuleren, de huurmarkt te stabiliseren en de betaalbaarheid te vergroten.
Terwijl sommige maatregelen alom zijn geprezen, hebben andere maatregelen, met name die voor kopers die niet in Lagos wonen en de nieuwe huurplafonds, tot levendige discussies in de vastgoedsector geleid. Als specialisten in Lagos en de vastgoedmarkt in de westelijke Algarve hebben we de belangrijkste voorstellen en hun mogelijke impact op onze prachtige regio bekeken.
Toegejuichte bewegingen: Stimuleren van bouw en verhuurders
Twee belangrijke stimuleringsmaatregelen om het woningaanbod te vergroten hebben veel bijval gekregen van ontwikkelaars en bouwers:
- Verlaagde btw voor de bouw: De regering verlaagt het btw-tarief (belasting over de toegevoegde waarde) van 23% naar 6% voor de bouw van koopwoningen tot € 648.000 en voor huurwoningen met een maximale huur van € 2.300 per maand. Dit verlaagde tarief blijft van kracht tot 2029 en is een lang gevraagde maatregel die de bouwkosten kan helpen verlagen en nieuwe ontwikkeling in de Algarve kan stimuleren.
- Verlichting van de belasting op verhuur: Om eigenaars van onroerend goed te stimuleren meer woningen op de lange termijn huurmarkt te brengen, wordt het belastingtarief op huurinkomsten verlaagd van 25% naar 10% voor huurovereenkomsten van ten minste drie jaar, op voorwaarde dat de huur niet hoger is dan het nieuwe ‘gematigde’ plafond van €2.300. Dit gaat gepaard met een vrijstelling van de AIMI (bijkomende gemeentelijke onroerendgoedbelasting) voor deze huurwoningen.
Deze maatregelen zijn positieve stappen die ertoe kunnen leiden dat meer woningen in de omgeving van Lagos op de markt voor langetermijnverhuur komen, wat cruciaal is voor de plaatselijke bewoners.
De controverse: ‘gematigde huur’ en IMT-toeslag
Niet alle maatregelen zijn met open armen ontvangen. Het nieuwe plan introduceert twee zeer omstreden veranderingen:
1. Het nieuwe ‘gematigde huur’-plafond
Het concept ‘betaalbare huur’ wordt vervangen door ‘Renda Moderada’ (gematigde huur), met een landelijke maandelijkse limiet van €2.300.
- De kritiek: Critici, waaronder huurdersverenigingen, beweren dat een nationale bovengrens van €2.300 te hoog is en uit de pas loopt met het gemiddelde Portugese salaris, waardoor de huren mogelijk zullen stijgen in de richting van dit nieuwe plafond in plaats van ze te stabiliseren. De regering beweert echter dat deze limiet noodzakelijk is om ook gezinnen uit de middenklasse in dure gebieden zoals Lissabon en Porto te huisvesten en om de geografische reikwijdte te waarborgen.
- Invloed Algarve: Voor de westelijke Algarve, waar de huurprijzen hoog kunnen zijn, vooral tijdens het hoogseizoen, valt nog te bezien hoe dit plafond de prijzen en beschikbaarheid op de lange termijn huurmarkt zal beïnvloeden.
2. Verhoogde IMT voor niet-ingezeten kopers
De belangrijkste verandering voor ons internationale klantenbestand is de geplande verhoging van de IMT (Gemeentelijke Overdrachtsbelasting op Onroerend Goed) voor kopers die niet in Portugal wonen (met uitzondering van Portugese emigranten).
- De beweegreden: Deze maatregel is bedoeld om de vraag van overzeese kopers te beteugelen, die vaak onroerend goed kopen tegen prijzen die aanzienlijk boven het lokale gemiddelde liggen, en zo de druk op de binnenlandse huizenmarkt te verlichten.
- Bezorgdheid van de sector: Vastgoedverenigingen hebben felle kritiek geuit op deze stap en waarschuwen dat het een negatief signaal is over buitenlandse investeringen, die van vitaal belang zijn voor de economie en die van oudsher gericht zijn op vastgoed met een hogere waarde dat niet direct concurreert met betaalbare lokale woningen.
- Het perspectief van Lagos: Hoewel Lagos en de westelijke Algarve zeer gewilde internationale bestemmingen zijn, zijn de meeste eigendommen die door niet-ingezetenen worden gekocht huizen in het hogere segment en niet de goedkopere die lokale gezinnen nodig hebben. We geloven dat buitenlandse investeringen een belangrijke pijler zijn van de welvaart van onze regio en we hopen dat de uiteindelijke implementatie van deze belasting rekening houdt met de bredere economische bijdrage van onze internationale klanten.
Vereenvoudigde licentie- en vermogenswinstvermindering
Twee andere belangrijke maatregelen zijn:
- Vereenvoudiging van vergunningen: Plannen om bureaucratische hindernissen te verminderen en deadlines voor bouwvergunningen te verkorten zijn alom geprezen als een manier om de ontwikkeling te versnellen en snel nieuwe woningen op de markt te brengen.
- Herinvestering van vermogenswinst: Huiseigenaren die een woning verkopen, zijn vrijgesteld van vermogenswinstbelasting (Mais-Valias) als ze het volledige verkoopbedrag herinvesteren in een andere woning voor een ‘gematigde huur’.
Ons standpunt
Het nieuwe ‘schokplan’ is een duidelijke poging van de Portugese regering om de huisvestingscrisis aan te pakken door zich te richten op het vergroten van het aanbod en het bieden van stimulansen.
Voor onze klanten in Lagos en West-Algarve is de belastingverlaging voor bouw- en verhuurders een positieve stap. De voorgestelde verhoging van de IMT voor niet-ingezetenen is echter een punt dat we nauwlettend in de gaten zullen houden tijdens het wetgevingsproces.
Bij Sunny Steve Real Estate blijven we ons inzetten om het beste advies te geven, zodat onze klanten – zowel ingezetenen als niet-ingezetenen – volledig op de hoogte zijn van alle juridische en fiscale veranderingen die van invloed zijn op de aankoop en verkoop van onroerend goed in dit prachtige deel van Portugal.
Doe mee aan de discussie