Een van de belangrijkste jaarlijkse verplichtingen voor huiseigenaren in Portugal is de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), of gemeentelijke onroerendgoedbelasting. Nu de deadline van 31 mei voor de eerste termijn in 2025 snel nadert, wilde ik je een duidelijke en beknopte gids geven om je te helpen deze belangrijke belasting te begrijpen, te beheren en mogelijk zelfs te verlagen.
Dit artikel gaat over:
- Wat is IMI?
- Wat is de VPT?
- Hoe verkrijgt u uw IMI-betalingsgegevens?
- Hoeveel termijnen moet je betalen?
- Betaalt u te veel IMI? Zo controleert u dat.
- Simuleer voordat je een herevaluatie aanvraagt.
- Gevolgen van het niet op tijd betalen van IMI.
- Goede praktijken voor het beheren van uw IMI.
Wat is IMI?
De Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) is een jaarlijkse gemeentelijke belasting die wordt geheven op onroerend goed in Portugal. Als je een huis bezit in Lagos of ergens anders in Portugal, moet je deze belasting elk jaar betalen. De IMI wordt berekend op basis van de belastbare vermogenswaarde (VPT) van je woning. Afhankelijk van het totaal verschuldigde bedrag kan de betaling in één, twee of drie termijnen worden voldaan. Voor 2025 is de deadline voor de eerste IMI-termijn 31 mei.
Wat is de VPT?
De belastbare vermogenswaarde (VPT) is de waarde die de Portugese belastingdienst (Autoridade Tributaˊria e Aduaneira) aan uw woning toekent voor belastingdoeleinden, waaronder de berekening van het IMI. Deze waarde wordt bepaald aan de hand van een specifieke formule die rekening houdt met verschillende factoren zoals de grootte van het onroerend goed, de locatie (de “locatiecoëfficiënt” is hier in de Algarve bijzonder belangrijk en weerspiegelt de wenselijkheid van gebieden zoals gebieden aan het strand of gebieden met uitstekende voorzieningen), de kwaliteit van de constructie en de leeftijd van het onroerend goed.
Het is cruciaal om te begrijpen dat de VPT niet noodzakelijkerwijs overeenkomt met de huidige marktwaarde van uw onroerend goed. Het dient echter wel als basis voor de berekening van uw IMI en andere belastingen met betrekking tot onroerend goed. Belangrijk is dat de VPT kan worden aangepast als de eigenaar van het onroerend goed een nieuwe taxatie aanvraagt bij de Finanças (de Portugese belastingdienst).
Ook als u uw IMI-betalingsbericht nog niet hebt ontvangen, bent u verplicht te betalen. Het ontbreken van dit document, of het nu komt door een onjuist adres of een mislukte e-mailbezorging, maakt uw belastingschuld niet ongeldig. Gelukkig is het eenvoudig om alle benodigde betalingsinformatie te verkrijgen via Portal das Finanças (het online portaal van de Belastingdienst).
Zo verkrijgt u uw IMI-betalingsgegevens
Volg deze stappen om online toegang te krijgen tot uw IMI-betalingsoverzicht:
- Ga naar Portal das Finanças(https://www.google.com/search?q=https://portaldasfinancas.gov.pt/).
- Log in met je Número de Identificação Fiscal (NIF) en wachtwoord.
- Selecteer Serviços > Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).
- Klik op Consultar Notas de Cobrança (Betalingsberichten raadplegen ).
- Kies het relevante belastingjaar, dat in dit geval 2024 zou zijn (aangezien de IMI die je in 2025 betaalt, voor het belastingjaar 2024 is).
- De multibanco-betalingsreferentie, het te betalen bedrag en de respectieve termijnen worden weergegeven. Met deze informatie kunt u de betaling uitvoeren via uw online bankieren, bij een multibanco-automaat of aan een bankloket.
Hoeveel termijnen moet ik betalen?
Het aantal IMI-termijnen hangt af van het totale bedrag dat u moet betalen:
- Minder dan €100: Eenmalige betaling in mei.
- Tussen €100 en €500: Twee termijnen (mei en november).
- Meer dan €500: Drie termijnen (mei, augustus en november).
Deze deadlines gelden voor alle belastingbetalers, ongeacht of je het betalingsbericht per post ontvangt.
Betaalt u te veel IMI? Zo controleert u dat.
Veel vastgoedeigenaren in de Algarve, met name internationale klanten die mogelijk niet volledig op de hoogte zijn van de nuances van het Portugese belastingstelsel, betalen mogelijk meer IMI dan nodig is. De IMI wordt berekend aan de hand van een formule met verschillende coëfficiënten, waaronder locatie, type woning, grootte, leeftijd en bouwkwaliteit. Cruciaal is dat niet al deze coëfficiënten automatisch worden bijgewerkt.
Een goed voorbeeld is de ouderdomscoëfficiënt (coeficiente de vetustez), die de ouderdom van het eigendom weergeeft. Deze coëfficiënt wordt alleen bijgewerkt als de eigenaar een nieuwe taxatie van het onroerend goed aanvraagt bij de Finanças. Dit betekent dat een ouder pand, zelfs als het meer dan twee jaar oud is, nog steeds belast kan worden alsof het nieuw is als er geen hertaxatie is aangevraagd. Bijgevolg kan de Taxable Asset Value (VPT) verouderd en opgeblazen zijn.
Stel je een villa voor die je drie jaar geleden nieuw hebt gekocht hier in Lagos. Als er nooit om een hertaxatie is gevraagd, zou deze nog steeds een leeftijdscoëfficiënt van 1 hebben. Bij een hertaxatie zou deze coëfficiënt kunnen dalen tot bijvoorbeeld 0,9, wat de natuurlijke waardevermindering in de loop der tijd weerspiegelt. Dit ogenschijnlijk kleine verschil in de coëfficiënt kan leiden tot aanzienlijke besparingen op uw jaarlijkse IMI-betaling.
Simuleren voordat je een herevaluatie aanvraagt
Voordat je overgaat tot het aanvragen van een herwaardering, is het absoluut essentieel om de mogelijke impact van deze wijziging te simuleren. Er zijn online simulators beschikbaar (je kunt deze vaak vinden door te zoeken naar “simulador IMI Portugal”) die je kunnen helpen begrijpen of het bijwerken van de coëfficiënten zal leiden tot een verlaging of verhoging van je belasting. Dit komt omdat wanneer je een hertaxatie aanvraagt, de Finanças alle coëfficiënten zal herzien, inclusief de prijs per vierkante meter van het onroerend goed in jouw gebied, die in de Algarve de afgelopen jaren aanzienlijk is gestegen. In sommige gevallen kan de VPT en dus uw IMI zelfs stijgen na een herwaardering.
Als de simulatie een potentiële besparing aangeeft, kunt u Modelo 1 van het IMI-formulier uiterlijk 31 december van het lopende jaar indienen op de Portal das Finanças. De nieuwe evaluatie wordt dan van kracht voor de IMI die in het volgende jaar moet worden betaald.
Gevolgen van het niet op tijd betalen van IMI
Als u uw IMI niet binnen de gestelde termijnen betaalt, wordt er achterstandsrente (juros de mora) in rekening gebracht en kunnen er fiscale handhavingsprocedures (processos de execução fiscal) in gang worden gezet, wat tot extra boetes en kosten kan leiden. Om deze ongewenste situaties te voorkomen, controleer je de betalingsgegevens op Portal das Finanças en houd je je aan de deadlines, zelfs als je geen fysiek betalingsbericht ontvangt.
Goede praktijken voor IMI-beheer
- Controleer uw e-mailadres en adres dat bij Finanças geregistreerd staat om er zeker van te zijn dat u alle fiscale berichten ontvangt.
- Markeer de IMI-deadlines op uw kalender: Mei (altijd), augustus en november (indien van toepassing op basis van uw totale IMI-bedrag).
- Simuleer het potentieel voor IMI-besparingen door een herbeoordeling van uw VPT aan te vragen.
- Houd uw betalingsbevestigingen bij en werk de gegevens van uw woning bij met de Finanças wanneer dat nodig is (bijv. na renovaties die van invloed kunnen zijn op het VPT).
De IMI is een jaarlijkse belasting voor alle eigenaren van onroerend goed in Portugal, maar met de juiste informatie en proactief beheer is het mogelijk om niet alleen aan uw belastingverplichtingen te voldoen, maar mogelijk ook uw belastingdruk te verlagen. Als u geen betalingsbericht hebt ontvangen, zorg er dan voor dat u de gegevens op het Portal das Finanças opvraagt. Als je vermoedt dat je misschien te veel betaalt, onderzoek dan de mogelijkheid van een herwaardering. Door goed geïnformeerd te zijn en vooruit te plannen, kunt u uw IMI effectief beheren en mogelijk geld besparen.
Aarzel niet om contact met me op te nemen voor meer informatie over het kopen of verkopen van onroerend goed in Lagos en de westelijke Algarve, of voor vragen over de Portugese vastgoedmarkt. Ik ben er om u bij elke stap te helpen.
Doe mee aan de discussie