Taxe sur les plus-values immobilières au Portugal (2024-2025)

Le traitement fiscal des plus-values dépend de votre statut de résident et de l’utilisation du bien.

1. Résidents et non-résidents

À la suite de récents changements juridiques et d’arrêts de la Cour européenne, le traitement fiscal a été harmonisé afin de garantir l’équité :

• Résidents : 50 % de la plus-value est imposable. Ce montant est ajouté à vos autres revenus et imposé aux taux progressifs de l’IRS (actuellement de 13,25 % à 48 %).

• Les non-résidents : À partir de 2023, les non-résidents seront traités de la même manière que les résidents. 50 % de la plus-value est imposée aux taux progressifs de l’IRS (13,25 % à 48 %). Pour calculer le taux, les autorités fiscales portugaises prendront en compte votre revenu mondial pour déterminer la tranche d’imposition applicable.

AL (Local Lodging) Note : Si le bien était enregistré sous une licence AL (Alojamento Local), le calcul de l’impôt est différent. Si le bien passe d’une activité professionnelle à un bien privé, des règles “extraordinaires” spécifiques peuvent s’appliquer, mais en général, le calcul de la plus-value pour les biens professionnels implique des pourcentages plus élevés de la plus-value imposable (souvent 95 %).

2. Principales exonérations et réductions

• Réinvestissement dans une résidence principale : Si vous vendez votre résidence permanente, vous êtes exonéré d’impôt si vous réinvestissez le produit de la vente dans une autre résidence permanente au Portugal ou dans l’UE/EEE. Vous devez le faire dans les 36 mois qui suivent la vente ou dans les 24 mois qui la précèdent.

• Propriétés acquises avant 1989 : Les plus-values réalisées sur les biens immobiliers achetés avant le 1er janvier 1989 sont généralement exonérées de l’IRS, mais elles doivent être déclarées dans votre déclaration de revenus.

• Retraités et pensionnés (plus de 65 ans) : Si vous vendez votre résidence principale, vous pouvez rester exonéré si vous réinvestissez la plus-value dans un fonds d’investissement ou un régime de retraite (RSSV) dans les six mois suivant la vente.

• Amortissement des hypothèques : Dans le cadre du projet de loi “Plus de logements”, il existe des fenêtres temporaires où la vente d’une résidence non principale pour rembourser l’hypothèque d’une résidence principale (pour vous-même ou vos enfants) peut offrir un allègement fiscal.

3. Étapes pratiques pour le dépôt d’une demande d’asile

– Pour tous les vendeurs (résidents et non-résidents)

• Déclaration : Toutes les ventes de biens immobiliers doivent être déclarées à l’annexe G (ou G1 pour les biens exonérés) de la déclaration annuelle à l’IRS.

• Délai : La déclaration doit être déposée entre le 1er avril et le 30 juin de l’année qui suit la vente.

• Dépenses déductibles : Vous pouvez réduire votre gain imposable en déduisant :

  • Coûts des améliorations apportées au cours des 12 dernières années (avec factures).

  • Les droits de mutation (IMT) et les droits de timbre payés lors de l’achat du bien.

  • les honoraires de l’agent immobilier (si vous l’avez payé pour vendre le bien).

– Spécificités pour les non-résidents

• Représentant fiscal : Si vous résidez en dehors de l’UE/EEE, il est obligatoire de désigner un représentant fiscal au Portugal. Cette désignation est facultative pour les résidents de l’UE, mais elle est fortement recommandée pour garantir le respect des délais.

• Pas de retenue à la source : Contrairement à d’autres pays, il n’y a généralement pas de retenue à la source automatique au moment de la signature de l’acte(Escritura) pour les biens immobiliers. Il incombe au vendeur de remplir la déclaration l’année suivante et de payer le solde calculé.