Der Kauf eines Hauses ohne Vorlage der Nutzungslizenz (licença de utilização) ist eine der Innovationen auf dem Immobilienmarkt 2024, die Teil der portugiesischen Urbanistic Simplex-Maßnahmen sind. Die jüngsten Regelungen in der portugiesischen Gesetzgebung zielen darauf ab, das Wohnungsangebot zu erhöhen, die Kosten zu senken und Transaktionen zu vereinfachen. Dies ist der portugiesische Urbanismus Simplex, der seit Anfang 2024 in Kraft ist.

Am 4. Januar 2024 verkündete der Präsident der Republik das Dekret zur Reform und Vereinfachung des städtischen Genehmigungswesens mit dem Hauptziel, mehr Wohnraum(Mais Habitação) in Portugal zu fördern. Die Regierung beabsichtigt, Nebenverfahren in der Stadtplanung zu reduzieren, um Transaktionen zu vereinfachen und den Betrieb von Unternehmen zu rationalisieren.

Welchen Einfluss hat der portugiesische Urbanistic Simplex auf den Kauf und Verkauf von Immobilien?

Dies ist im Gesetzesdekret Nr. 10/2024 vom 8. Januar über die Vereinfachung der städtischen Genehmigungsverfahren festgelegt. Darin wird erwähnt, dass das Ziel der Maßnahme darin besteht, eine “Null-Lizenzierung” zu erreichen und unnötige Verwaltungsakte zu beseitigen. Diese Maßnahme deckt die Bereiche Stadtplanung und Landnutzung ab und soll die Schaffung neuer Flächen für den Bau erschwinglicher Wohnungen erleichtern. Diese Maßnahmen zielen darauf ab, preisgünstigen Wohnraum zu schaffen und die Zeit bis zur Fertigstellung von Immobilienprojekten zu verkürzen.

• Von nun an ist die Nutzungsgenehmigung oder das wohnungstechnische Formular nicht mehr erforderlich, um eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen. Diese Maßnahme bedeutet nicht, dass ein Haus ohne Lizenz verkauft wird, sondern vielmehr ohne die Verpflichtung, die Nutzungsgenehmigung bei der Beurkundung vorzulegen;

• Kommunale oder interkommunale Unternehmen, die mit dem Staat verbunden sind und Arbeiten im Zusammenhang mit dem öffentlichen Sektor durchführen, insbesondere im Bereich des Wohnungsbaus, wie z.B. Studentenwohnheime, werden von der Vorlage der städtebaulichen Genehmigung und der vorherigen Kontrolle befreit;

• Auch bei den Baugenehmigungen gibt es jetzt einen stillschweigenden Aufschub. Mit anderen Worten: Wenn die Beratungen nicht innerhalb der festgelegten Fristen stattfinden, können Einzelpersonen mit dem Bauvorhaben fortfahren;

• Die Baugenehmigung ist nicht mehr obligatorisch, sondern wird durch den Zahlungseingang von Gebühren ersetzt;

• Die Verpflichtung, eine städtebauliche Genehmigung einzuholen oder eine vorherige Mitteilung zu machen, entfällt, wenn bereits eine Ausnahme oder Befreiung von der vorherigen Kontrolle durch die Gemeinden vorliegt;

• Die Verwendungsgenehmigung entfällt auch, wenn eine vorherige Kontrolle der betreffenden Arbeiten besteht und nur die Vorlage der Projektunterlagen vorgeschrieben ist;

• Entscheiden Sie sich für eine vorherige Mitteilung mit einer Frist von 20 Tagen im Falle einer Nutzungsänderung und betrachten Sie den Antrag als angenommen, wenn Sie keine Antwort von der Stadtverwaltung erhalten;

• Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Wohnungen. Dadurch wird die Zahl der Wohnungen erhöht, und diese Umwandlung macht eine Beratung über Eigentumswohnungen überflüssig (die Maßnahme wird ab dem 4. März in Kraft treten);

• Vereinfachung des Verfahrens zur Umwidmung ländlicher Grundstücke für die städtische Nutzung, vorausgesetzt, es entstehen Gebäude zu kontrollierten Kosten oder für den öffentlichen Wohnungsbau.

Interessante Tatsache:

Bei den vorgestellten Maßnahmen ist die Benutzung des Bidets, einer in portugiesischen Badezimmern berühmten Keramikarmatur, nicht mehr vorgeschrieben. Ursprünglich aus Frankreich im 17. Jahrhundert stammend, wurden Bidets in Portugal am 7. August 1951 in die Allgemeine Verordnung für städtische Gebäude (RGEU) aufgenommen, mit Änderungen im folgenden Jahr. Diese Verordnung legte fest, dass Sanitäranlagen über ein Waschbecken, eine Badewanne, eine Toilette und ein Bidet verfügen müssen. Daher wurde dieses Gesetz erst 2024 aufgehoben, und jetzt können Sanitäranlagen jede beliebige Ausstattung haben.

Vereinfachung der Verwaltungsabläufe:

• Delegation von Befugnissen zur Erbringung kommunaler Dienstleistungen in neuen Situationen, wie z.B. der Erteilung von Baugenehmigungen, um eine Überlastung der Gemeinderäte zu vermeiden;

• Die Antwortzeiten werden ab der Einreichung des Dokuments gezählt;

• Diese Fristen werden ausgesetzt, wenn die Person nicht innerhalb von 10 Tagen auf Auskunftsersuchen oder die Vorlage von Dokumenten durch die öffentliche Verwaltung reagiert;

• Die öffentliche Verwaltung kann nur einmal während des Prozesses Dokumente oder Informationen anfordern;

• Es ist eine neue Online-Plattform geplant, die ab 2026 für alle Gemeinden verpflichtend ist, um die Prozesse zu straffen. Die Gemeinden werden diese Fälle jedoch weiterhin erhalten, und die Online-Bearbeitung ist nicht exklusiv.

Dieses Maßnahmenpaket bringt mehrere Vorteile für Immobilienprozesse in Portugal mit sich, wie z.B.:

• Erhöhte Verfügbarkeit von Immobilien auf dem Markt, was eine reibungslosere Transaktion fördert. Das Fehlen einer Lizenzierung wird Häuser auf den Markt bringen, und richtig informierte Käufer werden in dieser Situation keine Unannehmlichkeiten finden;

• Rationalisierung des Verkaufsprozesses. Makler müssen nicht mehr monatelang auf die Nutzungslizenz warten, was in der Vergangenheit zu Verzögerungen beim Kauf und Verkauf von Immobilien oder zu Verstößen gegen die Zusage von Kaufverträgen geführt hat;

• Verringerung der Verwaltungskosten. Die Erlangung der Nutzungslizenzbescheinigung wurde aufgrund der damit verbundenen Gebühren und Auslagen kostspielig.

Die Veränderungen im portugiesischen Urban Simplex können auch Nachteile mit sich bringen, von denen einige sind:

• Immobilienkäufer, wie z.B. Familien oder Investoren, könnten sich durch die Straffung der Immobilienprozesse weniger geschützt fühlen und möglicherweise Immobilien erwerben, die nicht den Sicherheitsvorschriften entsprechen;

• Nicht lizenzierte Immobilien können leichter verkauft werden. Illegale Immobilien oder nicht genehmigte Bauten könnten (ganz oder teilweise) abgerissen werden, wenn es Beschwerden von Nachbarn oder Inspektionen durch die Gemeinde gibt;

• Es wird mit einer Zunahme von Rechtsstreitigkeiten gerechnet, bis die Käufer bei ihren Immobilienkäufen vorsichtiger werden. Käufer sollten jedoch immer die Nutzungslizenz anfordern, um sich vor möglichen Problemen zu schützen. Es liegt in der moralischen Verantwortung von Verkäufern und Maklern, Käufer auf diese Tatsache hinzuweisen;

• Ohne die Nutzungslizenz für die Immobilie könnte es schwieriger werden, einen Wohnkredit von einem Bankinstitut zu erhalten. Obwohl Lizenzen nicht zwingend erforderlich sind, können Banken dieses Dokument für die Gewährung eines Wohnungskredits verlangen. Diese Praxis wird angewandt, um die Banken im Falle eines Zahlungsausfalls des Käufers zu schützen.

Um den Käufer vor möglichen Nachteilen zu schützen, ist es wichtig, dass Sie alle Unterlagen zur Immobilie anfordern, einschließlich der Nutzungsgenehmigung (auch wenn diese nicht obligatorisch ist) oder des technischen Datenblattes der Wohnung.

Zählen Sie immer auf mich als Ihren Partner bei Ihren Immobilienentscheidungen. Entscheiden Sie sich für sichere Transaktionen und berücksichtigen Sie dabei die neuen Maßnahmen des portugiesischen Urban Simplex.