Die “Alojamento Local”-Falle, die meine amerikanischen Kunden fast 200.000 € gekostet hätte 😱.

Wenn Sie Ihr Leben aufgeben und an einen so schönen Ort wie Lagos an der Algarve ziehen, suchen Sie nach Sonne, Ruhe und finanzieller Klarheit. Sie haben das Visumverfahren durchlaufen (vielleicht das D7 oder sogar das alte Goldene Visum ), ein wunderschönes Haus gekauft und sind nun bereit für das nächste Kapitel – vielleicht eine Verkleinerung oder die Freigabe von Eigenkapital für die lang ersehnte Reisekasse.

Das Letzte, was Sie erwarten, ist ein massives, lähmendes Steuerproblem, das sich in einem vergessenen Stück Papierkram von vor fünf Jahren versteckt. Ich habe es erlebt, und es ist herzzerreißend. Ich nenne es die Alojamento Local (AL) Steuerfalle.

Der Wissensverlust: Die AL-Steuerfalle und das 95%-Problem

Meine Aufgabe ist es, der Experte zu sein, der Ihnen die unbequeme Wahrheit sagt. Kürzlich arbeitete ich mit einem amerikanischen Ehepaar – nennen wir sie die Skippers – zusammen, das bereit war, von fünf Jahren Lagos-Wertsteigerung zu profitieren. Ihr Plan war einfach: Verkleinerung des Hauses, Freigabe des Eigenkapitals und Verwendung des Geldes, um das “Erbe der Kinder” (SKI) für Weltreisen auszugeben. Ein toller Plan. Eine katastrophale Steuerfalle, die nur darauf wartet, zu passieren.

Die Sache ist die: Als sie zum ersten Mal nach Portugal zogen, hatten sie ein Gästezimmer in eine Kurzzeitmiete (AL) umgewandelt, aber die Lizenz seit Jahren nicht mehr genutzt. Sie gingen davon aus, dass sie, da es sich um ihren ständigen Wohnsitz (ihre Habitação Própria e Permanente) handelte, wie ein normaler Einwohner Kapitalertragssteuer zahlen würden, die derzeit nur auf 50% des Gewinns erhoben wird (Official Finanças Portal, IRS Code).

Die Realität ist brutal:

Aufgrund dieser aktiven Alojamento Local-Lizenz war die portugiesische Steuerbehörde (AT) bereit, den Verkauf ihres Hauses nicht als Verkauf eines privaten Wohnsitzes, sondern als Verkauf eines Geschäftsvermögens zu behandeln.

• Normaler Verkauf an Gebietsansässige: Kapitalgewinne werden auf 50% des Gewinns besteuert.
• AL Registrierter Verkauf (Geschäftsvermögen): Kapitalgewinne werden auf 95% des Gewinns besteuert (IRS Artikel 9-1, Kategorie F).

Für die Skippers wäre ihr erheblicher Gewinn zu 95% ihrem Jahreseinkommen zugerechnet worden. Dies hätte sie in den höchsten progressiven Steuersatz der IRS getrieben, der bis zu 48% betragen kann. Ihr gesamtes Kapitalfreisetzungsziel – ihr gesamter “Kreuzfahrtfonds” – wäre durch eine sofortige, lähmende Steuerrechnung zunichte gemacht worden. Das ist eine mögliche Überraschung von 200.000 €.

Die Änderung der Denkweise: Ihr Anwalt ist Ihre Rechtsschutzversicherung

Wenn Sie aus einer Common Law Jurisdiktion (wie den USA, Großbritannien oder Kanada) umziehen, sind Sie an zwei Dinge gewöhnt: Schnelligkeit und Title Insurance. Sie zahlen eine Prämie, und eine große Versicherungsgesellschaft garantiert, dass der Titel Ihrer Immobilie sauber ist.

In Portugal tun wir das nicht. Ihr Anwalt ist Ihre Rechtsschutzversicherung.

Der Grund dafür, dass das Problem der Skippers erkannt wurde, ist, dass wir auf eine gründliche, professionelle Due Diligence bestehen. Wir prüfen nicht nur die Certidão de Teor (das Rechtsregister) und die Caderneta Predial (das Steuerregister), sondern auch die offiziellen Registrierungen, die Genehmigungen und die gesamte Nutzungsgeschichte der Immobilie mit den Planungsgesetzen der Lagos Câmara Municipal und dem offiziellen Finanças Portal.

• Stellen Sie Ihre Vermutung in Frage: Gehen Sie nicht davon aus, dass die Lizenz verschwunden ist, nur weil Sie Ihre Immobilie nicht mehr vermieten. Sie muss formell bei der Câmara und der Steuerbehörde gekündigt werden.
• Vertrauen Sie dem Experten: Aus diesem Grund müssen Sie einen fachkundigen, erfahrenen Immobilienanwalt für sich arbeiten lassen – nichtdie Bank oder den Verkäufer. Ein guter Anwalt verhindert die Überraschung; ein großartiger Anwalt weiß genau, wo er nach dieser speziellen AL-Zeitbombe suchen muss (Law Firm Source).

Handlungsempfehlungen des Agenten: So bringen Sie es in Ordnung (Die Sunny Steve-Korrektur)

Als wir das Problem entdeckten, sagten wir den Skippern, sie sollten auf die Bremse treten. Das war kein Verkaufsproblem, sondern ein Problem mit dem Papierkram und dem Timing.

Hier ist der strategische Rat, den wir ihnen gegeben haben – und was Sie wissen müssen, wenn Sie planen, Ihre Immobilie an der Westalgarve zu verkaufen:

1. Sofortige Annullierung: Kündigen Sie die Alojamento Local Lizenz bei der Câmara und der Finanças sofort. Besorgen Sie sich den offiziellen Nachweis der Kündigung.
2. Die 3-Jahres-Wartezeit: Das Steuergesetz ist eindeutig. Wenn eine Immobilie verkauft wird, während sie für AL registriert ist, oder innerhalb von 3 Jahren nach ihrer Abmeldung, wird die Steuer immer noch auf den höheren Geschäftsanteil von 95% erhoben. Sie müssen drei volle Jahre ab dem Datum der Stornierung warten, bis die Immobilie wieder als einfacher Hauptwohnsitz gilt (Official Finanças Portal, IRS Code, Artikel 9-1).
3. Die ultimative Auszahlung (Steuerbefreiung): Wenn Sie warten, wird der Kapitalgewinn mit dem normalen Satz von 50% besteuert. Aber hier ist der ultimative Gewinn für portugiesische Steuerinländer: Sie können dann den gesamten Verkaufserlös für den Kauf eines neuen, kleineren Hauptwohnsitzes in Lagos oder anderswo in der EU/EWR verwenden. Der Teil des Gewinns, der reinvestiert wird, ist dann vollständig von der Steuer befreit. So setzen Sie legal und sicher Eigenkapital frei!

Ich habe Leute gesehen, die den Prozess überstürzt haben, nur um ein Vermögen an Steuern zu zahlen. Ich lebe hier in Lagos und weiß, dass das Leben in einem anderen Tempo verläuft – die Sonne ist wärmer, das Tempo ist langsamer und manchmal ist der profitabelste Schritt derjenige, der ein wenig Geduld erfordert.

Fazit & Nächste Schritte

Lassen Sie nicht zu, dass ein altes Stück Geschäftspapier Ihren Kreuzfahrtfonds im Ruhestand in eine massive Steuerschuld verwandelt. Der Verkauf Ihrer Immobilie an der Algarve sollte eine profitable, befreiende Erfahrung sein. Es erfordert eine sorgfältige Planung und ein tiefes Verständnis der spezifischen Wechselwirkungen zwischen Immobiliennutzung und Steuerrecht.

Wenn Sie eine Verkleinerung, eine Modernisierung oder die Freigabe von Eigenkapital planen, sollten Sie sich nicht auf oberflächliche Ratschläge verlassen. Lassen Sie sich von mir und meinem Team dabei helfen, Ihren Verkauf so zu strukturieren, dass Sie den größtmöglichen finanziellen Nutzen daraus ziehen und die steuerliche Struktur Ihr ultimatives Lebensziel unterstützt.

Sind Sie bereit, Ihren Umzug oder Verkauf an der Westalgarve mit Zuversicht zu planen? Kontaktieren Sie mich noch heute für eine private Beratung, um Ihr Kapital zu schützen.

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