Kapitalertragssteuer auf Immobilien in Portugal (2024-2025)

Die steuerliche Behandlung von Kapitalgewinnen hängt von Ihrem Wohnsitzstatus und der Art der Nutzung der Immobilie ab.

1. Residenten vs. Nicht-Residenten

Nach jüngsten Gesetzesänderungen und Urteilen des Europäischen Gerichtshofs wurde die steuerliche Behandlung harmonisiert, um Fairness zu gewährleisten:

• Residenten: 50% des Gewinns sind steuerpflichtig. Dieser Betrag wird zu Ihrem sonstigen Einkommen addiert und zu den progressiven Steuersätzen des IRS (derzeit 13,25% bis 48%) besteuert.

• Nicht-Residenten: Ab 2023 werden Nicht-Residenten genauso behandelt wie Residenten. 50% des Gewinns werden zu den progressiven IRS-Sätzen (13,25% bis 48%) besteuert. Zur Berechnung des Steuersatzes ziehen die portugiesischen Steuerbehörden Ihr weltweites Einkommen heran, um die anwendbare Steuerklasse zu ermitteln.

AL (Lokale Beherbergung) Hinweis: Wenn die Immobilie unter einer AL-Lizenz (Alojamento Local) registriert war, ist die Steuerberechnung anders. Wenn die Immobilie von einer beruflichen Tätigkeit zurück in ein privates Vermögen verlagert wird, können besondere “außergewöhnliche” Regeln gelten, aber im Allgemeinen werden bei der Gewinnberechnung für Geschäftsvermögen höhere Prozentsätze des Gewinns besteuert (oft 95%).

2. Wichtige Ausnahmen und Ermäßigungen

• Reinvestition in einen Hauptwohnsitz: Wenn Sie Ihren ständigen Wohnsitz verkaufen, sind Sie von der Steuer befreit, wenn Sie den Erlös in einen anderen ständigen Wohnsitz in Portugal oder der EU/EWR reinvestieren. Dies muss innerhalb von 36 Monaten nach dem Verkauf oder 24 Monaten davor geschehen.

• Vor 1989 erworbene Immobilien: Kapitalgewinne aus Immobilien, die vor dem 1. Januar 1989 erworben wurden, sind im Allgemeinen von der IRS befreit, müssen aber dennoch in Ihrer Steuererklärung angegeben werden.

• Rentner & Pensionäre (über 65): Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz verkaufen, können Sie steuerbefreit bleiben, wenn Sie den Gewinn innerhalb von sechs Monaten nach dem Verkauf in einen Investmentfonds oder eine Rentenversicherung (RSSV) reinvestieren.

• Amortisation von Hypotheken: Im Rahmen des Gesetzentwurfs “Mehr Wohnraum” gibt es zeitlich begrenzte Zeitfenster, in denen der Verkauf eines Nicht-Hauptwohnsitzes zur Abzahlung einer Hypothek auf einen Hauptwohnsitz (für Sie selbst oder Ihre Kinder) Steuererleichterungen bieten kann.

3. Praktische Schritte für die Einreichung

– Für alle Verkäufer (Residenten und Nicht-Residenten)

• Berichterstattung: Alle Immobilienverkäufe müssen in Anhang G (oder G1 für steuerbefreite Immobilien) der jährlichen IRS-Erklärung gemeldet werden.

• Deadline: Die Steuererklärung muss zwischen dem 1. April und dem 30. Juni des Jahres nach dem Verkauf eingereicht werden.

• Abzugsfähige Ausgaben: Sie können Ihren steuerpflichtigen Gewinn reduzieren, indem Sie ihn absetzen:

  • Kosten der in den letzten 12 Jahren durchgeführten Verbesserungen (mit Rechnungen).

  • Grunderwerbssteuer (IMT) und Stempelsteuer, die Sie beim Kauf der Immobilie bezahlt haben.

  • Maklergebühren (wenn Sie ihn für den Verkauf der Immobilie bezahlt haben).

– Besonderheiten für Nicht-Residenten

• Steuer-Vertreter: Wenn Sie Ihren Wohnsitz außerhalb der EU/des EWR haben, ist es obligatorisch, einen Steuervertreter in Portugal zu ernennen. Für in der EU ansässige Personen ist dies zwar fakultativ, wird aber dringend empfohlen, um die Einhaltung der Fristen zu gewährleisten.

• Keine Quellensteuer: Im Gegensatz zu einigen anderen Ländern gibt es in der Regel keine automatische Quellensteuer zum Zeitpunkt der Urkunde(Escritura) für Immobilien. Der Verkäufer ist dafür verantwortlich, die Steuererklärung im folgenden Jahr einzureichen und den berechneten Saldo zu zahlen.