Bem-vindo ao coração do Barlavento Algarvio, onde o sol brilha e o mercado imobiliário continua a evoluir. Na Sunny Steve Real Estate, a nossa prioridade é garantir que os nossos clientes – sejam eles investidores experientes ou compradores de primeira viagem – estejam totalmente informados sobre os últimos desenvolvimentos legais e fiscais.
A Proposta de Orçamento de Estado para 2026 (OE2026), apresentada à Assembleia da República em outubro de 2025, reconhece a crise nacional de habitação e introduz medidas significativas para estimular a oferta, em particular no sector do arrendamento. Embora estas medidas não sejam ainda lei, o seu impacto proposto no panorama imobiliário de Lagos e do Barlavento Algarvio é claro.
🔑 Principais impactos para os compradores: Mudanças no custo de aquisição
O OE2026 introduz ajustamentos específicos no Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), o imposto pago pelo comprador aquando da aquisição. Estas alterações criam uma divisão distinta nos custos de aquisição.
1. Aumento do custo para os compradores não residentes
A proposta mais falada é o aumento do IMT para os compradores não residentes (excluindo os emigrantes portugueses).
- Objetivo: Esta medida visa travar a procura especulativa, sobretudo em zonas de grande pressão como a costa algarvia, e abrandar a inflação dos preços dos imóveis.
- O impacto: Para os compradores internacionais que adquirem uma casa de férias ou uma propriedade de investimento, o custo de aquisição inicial irá aumentar. As taxas exactas da sobretaxa ainda não foram confirmadas, mas esta política representa um afastamento do anterior tratamento fiscal universal.
- O nosso conselho: Se és um não-residente a considerar uma compra, é imperativo que consultes um consultor fiscal agora para modelar o efeito potencial no teu investimento total. Recomendamos que ajas estrategicamente antes de a lei final ser votada em novembro.
2. Alívio para os jovens e para os compradores nacionais( Expansão doIMT Jovem )
Em contraste com as alterações introduzidas nos não-residentes, o governo está a facilitar a entrada de jovens residentes permanentes no mercado.
- A mudança: O regime do IMT Jovem para primeira habitação própria e permanente é atualizado, aumentando o limiar de isenção de imposto para cerca de 330.500 euros. O escalão máximo de isenção total de IMT e Imposto do Selo (IS) aumentou, reflectindo a recente valorização do preço das casas.
- O impacto: Esta situação irá provavelmente alimentar a procura de imóveis mais pequenos e de nível de entrada no mercado inferior a médio – apartamentos e moradias em Lagos e cidades vizinhas, como Luz, Alvor e Odiáxere.
💰 Principais impactos para vendedores e proprietários de imóveis: Incentivar o arrendamento de longa duração
O orçamento introduz incentivos fiscais para mobilizar os imóveis do turismo de curta duração para o arrendamento de longa duração a “preços moderados”.
1. Isenção do imposto sobre as mais-valias aquando do reinvestimento
Este é um dos mais poderosos incentivos propostos para os actuais proprietários:
- A mudança: Os vendedores que reinvestirem o produto da venda de uma propriedade noutras propriedades designadas para arrendamento a preços “moderados” receberão uma isenção do imposto sobre mais-valias do IRS.
- A oportunidade: Isto alarga significativamente a isenção de mais-valias existente, que anteriormente só se aplicava ao reinvestimento numa residência privada principal. Para os vendedores interessados em assegurar uma propriedade de investimento no Algarve, isto oferece uma via altamente atractiva e eficiente em termos fiscais para reestruturar a sua carteira.
2. Redução radical do imposto sobre o rendimento das rendas
Para encorajar ainda mais os arrendamentos de longa duração, o imposto sobre o rendimento das rendas (IRS) está a ser drasticamente reduzido para os arrendamentos cumpridores:
- A mudança: Propõe-se que a taxa autónoma de IRS sobre as rendas dos contratos celebrados a “preços moderados” (até 2.300 euros por mês) baixe dos actuais 25% para apenas 10%.
- O impacto: Esta redução maciça da carga fiscal altera fundamentalmente a economia do arrendamento de longa duração no Algarve, tornando-o potencialmente uma opção muito mais rentável do que o Alojamento Local (AL) de curta duração em alguns casos. Os proprietários e investidores com propriedades devolutas ou arrendamentos de curta duração que se enquadrem no critério de “renda moderada” devem modelar urgentemente os seus rendimentos de acordo com esta nova taxa de imposto.
🗺️ Perspectivas de Mercado para Lagos e Barlavento Algarvio
Estas alterações legislativas criarão um efeito de “empurra e puxa” no nosso mercado local:
- Concorrência no segmento médio: A expansão do IMT Jovem, combinada com taxas hipotecárias favoráveis (que se prevê que continuem a descer até 2026), irá aumentar a concorrência no segmento médio (200.000 € a 450.000 €), sobretudo no que respeita a apartamentos em Lagos e Portimão.
- Luxo & Premium mantém-se forte: O segmento de luxo – moradias de luxo com vista para o mar em localizações privilegiadas como Porto de Mós ou Praia da Luz – deverá manter-se robusto. Embora os compradores não residentes tenham de suportar um IMT mais elevado, o atrativo do estilo de vida algarvio e o forte potencial de valorização do capital continuam a compensar este custo para muitos clientes internacionais.
- Revolução na estratégia de arrendamento: O impacto mais significativo será no mercado de arrendamento. Os proprietários de unidades mais pequenas (T1 e T2) que podem beneficiar da designação “renda moderada” têm agora um forte incentivo financeiro para optar pelo arrendamento de longa duração, o que poderá atenuar a crise de oferta para os residentes locais.
O teu próximo passo: Procura orientação especializada
As medidas do OE2026 representam uma orientação política clara: apoio aos compradores locais e ao mercado de arrendamento de longa duração. A complexidade reside na definição de termos como “preços moderados” e na compreensão da versão final da sobretaxa de IMT.
Na Sunny Steve trabalhamos lado a lado com os melhores consultores fiscais e juristas da região, assegurando que navega em todos os detalhes da lei imobiliária portuguesa, incluindo os meandros do IMT, IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) e regras do Imposto sobre Ganhos de Capital.
Quer esteja a vender uma moradia, a fazer a transição de uma propriedade AL ou a comprar a sua casa de sonho no Algarve, a nossa equipa está pronta para fornecer a orientação mais precisa e actualizada.
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