Comprar uma casa sem apresentar a licença de utilização é uma das inovações do mercado imobiliário 2024, inserida nas medidas do Simplex Urbanístico Português. A recente regulamentação da legislação portuguesa tem como objetivo aumentar a oferta de habitação, reduzir custos e agilizar as transacções. Este é o Simplex Urbanístico Português, em vigor desde o início de 2024.

No dia 4 de janeiro de 2024, o Presidente da República promulgou o decreto de reforma e simplificação do licenciamento urbanístico, com o objetivo principal de promover mais habitação(Mais Habitação) em Portugal. O Governo pretende reduzir os procedimentos acessórios em matéria urbanística para simplificar as transacções e agilizar o funcionamento das empresas.

Como é que o Simplex Urbanístico português influencia a compra e venda de imóveis?

Está prevista no Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, a simplificação do licenciamento urbano. Refere que o objetivo da medida é atingir o “licenciamento zero”, eliminando actos administrativos desnecessários. Esta medida abrange as áreas do urbanismo e do ordenamento do território e visa facilitar a criação de novos espaços para a construção de habitação a preços acessíveis. Estas acções visam proporcionar habitação a baixo custo e reduzir o tempo de conclusão dos projectos imobiliários.

• A partir de agora, a licença de utilização ou ficha técnica da habitação não é necessária para comprar ou vender um imóvel. Esta medida não implica a venda de uma casa sem licença, mas sim sem a obrigação de apresentar a autorização de utilização no ato da escritura;

• As empresas municipais ou intermunicipais ligadas ao Estado que realizem obras relacionadas com o sector público, nomeadamente de habitação, como residências de estudantes, ficam dispensadas de apresentar os actos de licença urbanística e de controlo prévio;

• Existe agora também um adiamento tácito relativamente às licenças de construção. Por outras palavras, se as deliberações não forem tomadas dentro dos prazos estabelecidos, os particulares podem avançar com o projeto de construção;

• A licença de construção deixa de ser obrigatória, sendo substituída pelo recibo de pagamento de taxas;

• A obrigação de obter a licença urbanística ou de efetuar comunicações prévias é eliminada quando já exista um caso de isenção ou dispensa de controlo prévio por parte das Câmaras Municipais;

• A autorização de utilização é também eliminada quando existe um controlo prévio da obra em causa, sendo apenas obrigatória a apresentação dos documentos do projeto;

• Optar pela comunicação prévia, com um prazo de 20 dias, em caso de alteração de uso, considerando o pedido aceite na ausência de resposta do Município;

• Transforma imóveis comerciais em habitação. Aumenta o número de habitações, e esta conversão dispensa a deliberação de condomínio (a medida entra em vigor a partir de 4 de março);

• Simplificação do processo de requalificação de terrenos rústicos para uso urbano, desde que a construção resulte em edifícios a custos controlados ou destinados a habitação social.

Um facto interessante:

Nas medidas apresentadas, deixa de ser obrigatório o uso do bidé, uma peça de cerâmica famosa nas casas de banho portuguesas. Originários de França no século XVII, os bidés foram incluídos no Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) em Portugal a 7 de agosto de 1951, com alterações no ano seguinte. Este regulamento estipulava que as instalações sanitárias deviam ter lavatório, banheira, sanita e bidé. Assim, só em 2024 é que esta lei foi revogada, podendo agora as instalações sanitárias ter qualquer equipamento.

Simplificação do processo administrativo:

• Delegação de poderes para gerir os serviços municipais em novas situações, como a concessão de licenças de construção, evitando sobrecarregar as câmaras municipais;

• Os tempos de resposta serão contados a partir da apresentação do documento;

• Estes prazos são suspensos se o indivíduo, no prazo de 10 dias, não responder aos pedidos de informação ou de apresentação de documentos da administração pública;

• A administração pública só pode solicitar documentos ou informações uma vez durante o processo;

• Está prevista uma nova plataforma em linha, obrigatória para todos os municípios a partir de 2026, para agilizar os processos. No entanto, os municípios continuarão a receber estes processos, não sendo o processamento em linha exclusivo.

Este conjunto de medidas traz várias vantagens aos processos imobiliários em Portugal, tais como:

• Aumento da disponibilidade de imóveis no mercado, promovendo uma transação mais fácil. A ausência de licenciamento trará casas para o mercado, e os compradores corretamente informados não encontrarão inconvenientes nesta situação;

• Agiliza o processo de venda. Os agentes deixam de ter de esperar meses pela licença de utilização, o que costumava atrasar os actos de compra e venda de imóveis ou levar a quebras de contratos de promessa de compra e venda;

• Redução dos custos administrativos. A obtenção do certificado de licença de utilização tornou-se dispendiosa devido às taxas e despesas associadas.

As alterações no Simplex Urbano português podem também trazer desvantagens, algumas das quais são:

• Os compradores de imóveis, como famílias ou investidores, podem encontrar-se menos protegidos com a simplificação dos processos imobiliários, podendo adquirir imóveis que não cumprem as regras de segurança;

• As propriedades não licenciadas podem ser vendidas mais facilmente. As propriedades ilegais ou as construções não autorizadas podem ser (total ou parcialmente) demolidas se houver queixas dos vizinhos ou inspecções do município;

• Espera-se um aumento dos processos litigiosos até que os compradores se tornem mais cautelosos na compra de imóveis. No entanto, os compradores devem sempre pedir a licença de utilização para se precaverem contra potenciais problemas. Torna-se uma responsabilidade moral dos vendedores e agentes alertar os compradores para este facto;

• A obtenção de crédito à habitação junto de uma instituição bancária pode tornar-se mais difícil sem a licença de utilização do imóvel. Embora as licenças não sejam obrigatórias, os bancos podem exigir este documento para conceder crédito à habitação. Esta prática é adoptada para proteger os bancos em caso de incumprimento por parte do comprador.

Para proteger os compradores de eventuais inconvenientes ou desvantagens, é fundamental exigir toda a documentação do imóvel, incluindo a licença de utilização (embora não seja obrigatória) ou a ficha técnica da habitação.

Conta sempre comigo como teu parceiro nas escolhas imobiliárias. Opta por transacções seguras, tendo em conta as novas medidas do Simplex Urbano Português.