Um casal britânico que tenho ajudado a ver uma casa de campo degradada perto de Lagos fez-me uma pergunta justa na semana passada. Se comprarmos isto e renovarmos, quanto tempo passa até nos podermos mudar? Até este mês, a minha resposta honesta vinha embrulhada em reservas sobre licenças, esperas na câmara municipal e prazos que ninguém podia prometer. Desde 1 de junho de 2026, essa resposta está a começar a mudar.
O novo Código da Construção de Portugal entrou em vigor a 1 de junho. É a maior revisão das regras de construção do país desde os anos 60 e, se está a pensar renovar ou construir no Barlavento Algarvio, vale a pena compreender o que faz.
O que mudou de facto a 1 de junho
O novo código revoga e substitui o antigo RGEU, o Regulamento Geral das Edificações Urbanas, que remontava a meados do século passado. No seu lugar fica um enquadramento único e moderno que reúne mais de uma centena de leis dispersas num só conjunto de regras.
Duas mudanças contam mais para os compradores. Primeiro, o licenciamento está a passar para uma única plataforma digital nacional chamada PEPU, a Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos, que se tornou obrigatória para todos os municípios em janeiro de 2026, pelo que os pedidos e as aprovações passam a ser tratados eletronicamente em vez de em papel, espalhados por dezenas de câmaras diferentes. Segundo, e este é o ponto importante, o sistema apoia-se agora no deferimento tácito. Se uma câmara municipal não responder a certos pedidos dentro do prazo legal, cerca de 120 a 200 dias conforme a dimensão do projeto, a aprovação pode ser concedida por omissão.
Isto assenta na reforma do Simplex Urbanístico (Decreto-Lei 10/2024), que já tinha começado a simplificar o processo. O Código da Construção é o momento em que essa mudança se concretiza por completo.
Porque isto conta se está a renovar ou a construir
Durante anos, a maior incógnita ao comprar um projeto de renovação ou um lote no Algarve era o tempo. Era possível orçamentar a obra. Não era possível orçamentar a burocracia. Uma licença que devia levar alguns meses podia ficar discretamente numa secretária durante um ano, e pouco havia a fazer quanto a isso.
A passagem para o deferimento tácito altera o risco. Põe um cronómetro a contar na câmara municipal, não apenas para si. Para um comprador que pondera uma moradia cansada em Burgau ou um lote de terreno perto de Aljezur, essa é a diferença entre um projeto com prazo indefinido e um projeto em torno do qual pode realmente planear uma mudança.
Aponta também para mais oferta a médio prazo. Um licenciamento mais rápido e mais previsível torna os projetos de renovação e de construção nova mais atrativos para desenvolver, o que é bem-vindo numa região onde o bom stock é escasso.
A ressalva: dê tempo às câmaras para se ajustarem
Não lhe vou dizer que as filas desapareceram de um dia para o outro. Uma reforma desta dimensão precisa de um período de adaptação. As câmaras têm de adaptar os seus processos, os funcionários têm de aprender o novo sistema, e os primeiros meses não serão livres de atritos. Quem lhe prometer licenças instantâneas em junho de 2026 está a exagerar.
Trate isto, por isso, como um sentido de marcha e não como um interruptor mágico. As regras favorecem agora muito mais o comprador que planeia uma renovação ou uma construção do que há um ano. A realidade prática no terreno vai acompanhar ao longo dos próximos meses.
O que estou a dizer aos compradores neste momento
Se está a olhar para um projeto de renovação ou para um lote este ano, três coisas.
- Integre os novos prazos de aprovação na sua proposta e no seu planeamento, mas mantenha uma margem sensata enquanto o sistema assenta.
- Envolva desde cedo um arquiteto ou engenheiro local que já conheça a plataforma PEPU. Quem trabalha com estas regras todos os dias vai poupar-lhe mais tempo do que qualquer alteração da lei.
- Não deixe que a antiga reputação do licenciamento português o afaste de um projeto que faz sentido. O enquadramento que frustrou compradores durante décadas é precisamente o que acabou de ser substituído.
Este é exatamente o tipo de mudança que não faz manchetes internacionais, mas que remodela discretamente o que é possível para os compradores por aqui. Se está a pesar uma renovação ou uma construção no Barlavento Algarvio e quer falar sobre o que isso significa para um imóvel concreto, é essa a conversa que tenho todas as semanas.
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Mais alguns recursos, se está a planear uma mudança ou uma compra no Barlavento Algarvio:
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