Um casal da Califórnia a quem tenho mostrado moradias em Lagos nesta primavera enviou-me ontem um e-mail em pânico. O assunto: “Portugal duplicou o imposto para compradores estrangeiros? É verdade?”
Os títulos dos jornais têm sido brutais. A realidade, quando te sentas com uma calculadora, é muito menos dramática.
Eis exatamente o que mudou e quanto custa realmente uma vivenda de 1 milhão de euros em Lagos.
O que entrou em vigor em 21 de maio de 2026
O novo Decreto-Lei n.º 97/2026 foi publicado em Diário da República na quarta-feira, 20 de maio, e entrou em vigor no dia seguinte. A principal mudança para os compradores americanos: 7,5% de IMT (o imposto de transferência de propriedade) sobre imóveis residenciais comprados por qualquer pessoa que não seja residente fiscal português no momento da compra. Não há isenções, não há tabela progressiva, não há deduções.
Esta medida substitui o sistema anterior, em que os não residentes pagavam a mesma tabela progressiva de IMT que os residentes. O que resultava em cerca de 5% a 6% de eficácia para os preços que a maioria dos compradores americanos procurava.
A vivenda de Lagos de 1 milhão de euros, não residente vs. residente
Deixa-me mostrar-te as contas reais de uma vivenda de 1 milhão de euros em Lagos. Vou manter todos os outros custos idênticos, para que possas ver exatamente onde a nova lei te afecta.
Como não residente (a nova taxa fixa):
- IMT: 1.000.000 EUROS × 7,5% = 75.000 EUROS
- Imposto de selo (Imposto do Selo): 8 000 euros
- Notário, jurídico, registo: cerca de 10 000 euros
- Custos totais da transação: cerca de 93 000 euros
Como residente fiscal em Portugal (ou não residente na via de reembolso, ver abaixo):
- IMT: 1.000.000 euros à taxa única de 6% = 60.000 euros
- Imposto de selo: 8 000 euros
- Notário, jurídico, registo: cerca de 10 000 euros
- Custos totais da transação: cerca de 78 000 euros
A nova lei custa a um americano não residente mais 15 000 euros numa vivenda de 1 milhão de euros em Lagos. Este é o número real. Não é uma duplicação. Não é catastrófico. Mas é significativo e vale a pena estruturá-lo.
As duas vias de reembolso
O decreto-lei é mais duro do que parece num aspeto específico: pagas a totalidade dos 7,5% na escritura, sem excepções, sem desconto antecipado. É mais simpático do que parece num outro aspeto: podes reclamar a diferença se fizeres uma de duas coisas nos anos seguintes à compra.
- Torna-te residente fiscal em Portugal nos 24 meses seguintes à compra. Este é o caminho que eu esperaria que a maioria dos compradores americanos que realmente planeiam viver aqui seguissem. Estabelece residência, apresenta a primeira declaração de IRS como residente fiscal em PT e recupera o delta de 15.000 euros.
- Compromete-te a arrendar o imóvel a longo prazo, com rendas moderadas, durante pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos. Esta via existe, mas o limite máximo de renda moderada (atualmente 2 300 euros por mês em 2026) é muito inferior ao que uma vivenda de Lagos de 1 milhão de euros renderia no mercado livre. Raramente é útil para investidores puros. É mais útil para os compradores que planeiam mudar-se eventualmente, mas que precisam de alugar a casa nos primeiros anos.
Seja como for, a mecânica é a mesma. Paga 75 000 euros na escritura. Recupera 15 000 euros quando tiver cumprido a condição. A perda de liquidez é real (precisas do montante total no dia do fecho), mas o custo a longo prazo recai sobre a taxa de residência.
O ângulo do dólar
A alteração do IMT é a parte mais fácil desta história. O mais difícil é falar da moeda, e é aqui que a matemática surpreende os compradores americanos.
O EUR/USD está a 1,1622 enquanto escrevo isto, a 21 de maio de 2026. O dólar firmou-se contra o euro em abril e maio, abaixo do intervalo de mais de 1,18 que vimos no final do ano passado.
Numa moradia de 1 milhão de euros, só esse movimento vale mais ou menos isso:
- Final de 2025 (EUR/USD em torno de 1,18): 1 milhão de euros = 1.180.000 dólares
- Hoje (EUR/USD 1,1622): 1 milhão de euros = 1.162.200 dólares
- Estás a poupar cerca de 17 800 dólares só na posição em que o FX se encontra, em comparação com a posição em que se encontrava há seis meses.
Este é quase exatamente o custo em dólares do novo aumento do IMT. 15.000 euros de imposto extra convertem-se em cerca de 17.400 dólares à taxa atual. Portanto, se já estavas a comprar Lagos no final do ano passado, o movimento do dólar desde então absorveu essencialmente todo o impacto do IMT. Em termos líquidos, não tens nada em dólares em comparação com a compra da mesma vivenda em novembro de 2025.
Isto não é um argumento para te apressares. É um argumento para parares de ler os títulos de pânico e analisares os teus próprios números.
O que eu diria a um comprador americano que entrasse em Lagos esta semana
Três coisas.
Em primeiro lugar, se estás a planear viver aqui, a tempo inteiro ou parcial, com um visto D7 ou D8, a via de reembolso faz com que toda esta mudança seja fácil. Planeia o tempo de residência antes de assinares o CPCV (o contrato-promessa). O prazo de 24 meses começa a contar a partir da escritura.
Em segundo lugar, se fores um investidor puro, sem intenção de te mudares, o custo aumentou genuinamente em cerca de 1,5% do preço de compra. Isso não é nada, mas não altera o caso de investimento numa propriedade bem localizada em Lagos, onde os rendimentos anuais mais o crescimento do capital são normalmente múltiplos desse valor.
Em terceiro lugar, observa o câmbio. Os números acima usam a taxa atual. Uma variação do dólar de 2 a 3% para um lado ou para o outro irá alterar o teu custo total em mais do que a própria alteração do IMT.
Se estiveres à espera de ofertas ou a comprar ativamente neste momento, a estrutura de como compras (e quando desencadeias a residência) é mais importante do que a taxa de imposto. Eu oriento os compradores americanos sobre isto em todas as propriedades que mostro.
Se quiseres ter uma visão clara do custo total de uma propriedade específica em Lagos (IMT, imposto de selo, procedimentos legais, tanto em euros como em dólares à taxa atual), preenche o Formulário de Tipo de Comprador e eu enviar-te-ei uma página com os custos detalhados dentro de 24 horas.
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