Um casal da Califórnia a quem tenho mostrado moradias em redor de Lagos esta primavera enviou-me ontem um email alarmado. Assunto: “Portugal duplicou o imposto para compradores estrangeiros?? É verdade?”
Os títulos de imprensa têm sido violentos. A realidade, quando se faz as contas com uma calculadora, é muito menos dramática.
Eis exatamente o que mudou e quanto custa de facto numa moradia de €1M em Lagos.
O que entrou em vigor a 21 de maio de 2026
O novo Decreto-Lei n.º 97/2026 foi publicado no Diário da República na quarta-feira, 20 de maio, e entrou em vigor no dia seguinte. A principal alteração para os compradores americanos: um IMT (imposto sobre as transmissões de imóveis) fixo de 7,5% sobre imóveis residenciais adquiridos por quem não seja residente fiscal português à data da compra. Sem isenções, sem escala progressiva, sem deduções.
Isto substitui o sistema anterior, em que os não residentes pagavam a mesma escala progressiva de IMT que os residentes. Na prática, isso correspondia a cerca de 5% a 6% de taxa efetiva nos patamares de preço que a maioria dos compradores americanos procurava. Para a comparação completa de custos em cada escalão de preço, e para perceber porque é que o prazo de setembro, tantas vezes repetido, não consta da lei, consulte Não Existe Nenhum Prazo de 1 de Setembro.
A moradia de €1M em Lagos: não residente vs. residente
Vou mostrar-lhe as contas reais de uma moradia de €1M em Lagos. Mantenho todos os outros custos idênticos para que possa ver com precisão onde a nova lei pesa.
Como não residente (a nova taxa fixa):
- IMT: €1.000.000 × 7,5% = €75.000
- Imposto do Selo: €8.000
- Notário, advogado, registo: cerca de €10.000
- Total de custos da transação: cerca de €93.000
Como residente fiscal português (ou não residente que siga a via do reembolso, ver abaixo):
- IMT: €1.000.000 no escalão de taxa única de 6% = €60.000
- Imposto do Selo: €8.000
- Notário, advogado, registo: cerca de €10.000
- Total de custos da transação: cerca de €78.000
A nova lei custa a um não residente americano mais €15.000 numa moradia de €1M em Lagos. Esse é o número real. Não é uma duplicação. Não é uma catástrofe. Mas é relevante e merece ser estruturado com cuidado.
Verifique o seu próprio orçamento: a calculadora gratuita de crédito habitação em Portugal funciona em dólares, libras ou euros e mostra como o IMT fixo de 7,5% altera o preço que pode comportar, em comparação com a taxa de residente.
As duas vias de reembolso
O decreto-lei é mais duro do que parece num aspeto concreto: paga os 7,5% na totalidade na escritura, sem exceções e sem desconto antecipado. Mas é mais favorável do que parece noutro: pode recuperar a diferença se cumprir uma de duas condições nos anos seguintes à compra.
- Tornar-se residente fiscal português no prazo de 24 meses após a compra. Esta é a via que espero que a maioria dos compradores americanos que realmente planeiam viver cá escolha. Estabeleça a residência, entregue a sua primeira declaração do IRS como residente fiscal em Portugal e recupera a diferença de €15.000.
- Afetar o imóvel a arrendamento de longa duração a rendas moderadas durante pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos. Esta via existe, mas o teto de renda moderada (atualmente €2.300 por mês em 2026) fica muito abaixo do que uma moradia de €1M em Lagos renderia no mercado livre. Raramente é útil para investidores puros. É mais útil para compradores que planeiam mudar-se mais tarde, mas precisam de arrendar o imóvel nos primeiros anos.
Seja qual for a via, o mecanismo é o mesmo. Paga €75.000 na escritura. Recupera €15.000 depois de cumprida a condição. O impacto na tesouraria é real (é preciso ter o montante total no dia da escritura), mas o custo a longo prazo fica à taxa de residente.
O fator dólar
A alteração do IMT é a parte fácil desta história. A mais difícil de explicar é a moeda, e é aqui que as contas realmente surpreendem os compradores americanos.
O EUR/USD está em 1,1622 no momento em que escrevo, a 21 de maio de 2026. O dólar fortaleceu-se face ao euro ao longo de abril e maio, depois de se ter situado acima de 1,18 no final do ano passado.
Numa moradia de €1M, só esse movimento vale aproximadamente:
- Final de 2025 (EUR/USD cerca de 1,18): €1M = $1.180.000
- Hoje (EUR/USD 1,1622): €1M = $1.162.200
- Poupa cerca de $17.800 apenas pela posição da taxa de câmbio, face ao que se verificava há seis meses.
Isso corresponde quase exatamente ao custo em dólares do aumento do IMT. Os €15.000 de imposto adicional equivalem a cerca de $17.400 à taxa de hoje. Assim, se já andava a procurar casa em Lagos no final do ano passado, a evolução do dólar desde então absorveu, no essencial, todo o impacto do IMT. Em dólares, fica ao mesmo nível de quem comprou a mesma moradia em novembro de 2025.
Isto não é um argumento para precipitações. É um argumento para deixar de ler os títulos alarmistas e fazer as suas próprias contas.
O que diria a um comprador americano que chega a Lagos esta semana
Três coisas.
Primeiro, se planeia efetivamente viver cá, a tempo inteiro ou parcial, com um visto D7 ou D8, a via do reembolso torna toda esta alteração neutra. Planeie o calendário da residência antes de assinar o CPCV (o contrato-promessa). O prazo de 24 meses começa a contar na escritura.
Segundo, se é um investidor puro, sem intenção de se mudar, o custo aumentou de facto cerca de 1,5% do preço de compra. Não é pouco, mas não altera a tese de investimento num imóvel bem localizado em Lagos, onde os rendimentos anuais somados à valorização do capital costumam representar múltiplos desse valor.
Terceiro, acompanhe o câmbio. Os números acima usam a taxa de hoje. Uma variação do dólar de 2 a 3%, para um lado ou para o outro, altera o seu custo total mais do que a própria mudança do IMT.
Se tem propostas em curso ou está neste momento a procurar ativamente, a forma como estrutura a compra (e quando desencadeia a residência) pesa mais do que a taxa de imposto de que falam os títulos. Explico isto aos compradores americanos em cada imóvel que mostro.
Se quiser uma visão clara do que um imóvel específico em Lagos lhe custará de ponta a ponta (IMT, Imposto do Selo, custos legais, em euros e em dólares à taxa de hoje), preencha o formulário do comprador e envio-lhe, no prazo de 24 horas, uma síntese de custos de uma página.
