Een huis kopen zonder de gebruikslicentie (licença de utilização) te overleggen is een van de innovaties voor de vastgoedmarkt in 2024, onderdeel van de Portugese Urbanistic Simplex-maatregelen. Recente regelgeving in de Portugese wetgeving is erop gericht om het woningaanbod te vergroten, de kosten te verlagen en transacties te stroomlijnen. Dit is het Portugese Urbanisme Simplex, van kracht sinds het begin van 2024.

Op 4 januari 2024 kondigde de president van de republiek het decreet af om stedelijke vergunningen te hervormen en te vereenvoudigen, met als hoofddoel het bevorderen van meer huisvesting(Mais Habitação) in Portugal. De regering wil de bijkomende procedures in de stedenbouw verminderen om transacties te vereenvoudigen en bedrijfsactiviteiten te stroomlijnen.

Hoe beïnvloedt het Portugese Urbanistische Simplex de aan- en verkoop van onroerend goed?

Het staat beschreven in wetsdecreet nr. 10/2024 van 8 januari over de vereenvoudiging van stedelijke vergunningen. Hierin staat dat het doel van de maatregel is om te komen tot “nulvergunningen”, waarbij onnodige administratieve handelingen worden geëlimineerd. Deze maatregel heeft betrekking op stedelijke planning en landgebruik en is bedoeld om het creëren van nieuwe ruimte voor de bouw van betaalbare woningen te vergemakkelijken. Deze maatregelen zijn bedoeld om goedkope huisvesting te bieden en de tijd voor het voltooien van vastgoedprojecten te verkorten.

• Voortaan is de gebruiksvergunning of het woontechnisch formulier niet meer nodig om een woning te kopen of te verkopen. Deze maatregel houdt niet in dat een huis wordt verkocht zonder vergunning, maar wel zonder de verplichting om de gebruiksvergunning bij de akte te overleggen;

• Gemeentelijke of intergemeentelijke bedrijven die verbonden zijn met de staat en die werken uitvoeren die verband houden met de openbare sector, in het bijzonder voor huisvesting, zoals studentenwoningen, zullen worden vrijgesteld van het voorleggen van de stedenbouwkundige vergunning en voorafgaande controlehandelingen;

• Er is nu ook een stilzwijgend uitstel met betrekking tot bouwvergunningen. Met andere woorden, als het overleg niet binnen de vastgestelde termijnen plaatsvindt, kunnen individuen doorgaan met het bouwproject;

• De bouwvergunning is niet langer verplicht en wordt vervangen door het ontvangen van leges;

• De verplichting om een stedenbouwkundige vergunning aan te vragen of om voorafgaande mededelingen te doen, vervalt wanneer er al sprake is van een vrijstelling of ontheffing van voorafgaande controle door de gemeente;

• De gebruiksvergunning wordt ook geëlimineerd wanneer er een voorafgaande controle is van het werk in kwestie, waarbij alleen de indiening van de projectdocumenten verplicht is;

• Kiezen voor voorafgaande communicatie, met een termijn van 20 dagen, in het geval van een verandering van gebruik, waarbij het verzoek als geaccepteerd wordt beschouwd bij het uitblijven van een antwoord van de gemeente;

• Commerciële panden omzetten in woningen. Hierdoor zal het aantal woningen toenemen en deze omzetting zal het overleg over condominiums overbodig maken (de maatregel zal vanaf 4 maart van kracht zijn);

• Vereenvoudiging van het proces om rustieke grond opnieuw geschikt te maken voor stedelijk gebruik, op voorwaarde dat de bouw resulteert in gebouwen tegen gecontroleerde kosten of bestemd voor volkshuisvesting.

Interessant feit:

In de gepresenteerde maatregelen is het gebruik van een bidet niet langer verplicht, een keramische voorziening die beroemd is in Portugese badkamers. Bidets komen oorspronkelijk uit Frankrijk in de 17e eeuw en werden op 7 augustus 1951 opgenomen in de Algemene Verordening Stedelijke Gebouwen (RGEU) in Portugal, met wijzigingen het jaar daarop. Deze verordening bepaalde dat sanitaire voorzieningen een wastafel, bad, toilet en bidet moesten hebben. Daarom werd deze wet pas in 2024 ingetrokken en kunnen sanitaire voorzieningen nu elke uitrusting hebben.

Vereenvoudiging van administratieve processen:

• Delegatie van bevoegdheden om gemeentelijke diensten af te handelen in nieuwe situaties, zoals het verlenen van bouwvergunningen, om overbelasting van gemeenteraden te voorkomen;

• De reactietijd wordt gerekend vanaf de indiening van het document;

• Deze termijnen worden opgeschort als de persoon niet binnen 10 dagen reageert op verzoeken om informatie of documenten van de overheidsadministratie;

• De overheidsadministratie kan tijdens het proces slechts één keer om documenten of informatie vragen;

• Er is een nieuw online platform gepland, verplicht voor alle gemeenten vanaf 2026, om de processen te stroomlijnen. Gemeenten zullen deze zaken echter blijven ontvangen en online verwerking is niet exclusief.

Deze reeks maatregelen biedt verschillende voordelen voor vastgoedprocessen in Portugal, zoals:

• Verhoogde beschikbaarheid van eigendommen op de markt, wat een vlottere transactie bevordert. De afwezigheid van vergunningen zal huizen op de markt brengen en correct geïnformeerde kopers zullen geen ongemakken ondervinden in deze situatie;

• Stroomlijning van het verkoopproces. Makelaars hoeven geen maanden meer te wachten op de gebruikslicentie, die vroeger de akten van aan- en verkoop van eigendommen vertraagde of leidde tot schendingen in de belofte van verkoopcontracten;

• Lagere administratieve kosten. Het verkrijgen van het certificaat van gebruiksvergunning werd duur door de bijbehorende vergoedingen en kosten.

De veranderingen in het Portugese Urban Simplex kunnen ook nadelen met zich meebrengen:

• Kopers van onroerend goed, zoals gezinnen of investeerders, kunnen zich minder beschermd voelen door de stroomlijning van vastgoedprocessen en mogelijk onroerend goed verwerven dat niet voldoet aan de veiligheidsregels;

• Eigendommen zonder vergunning kunnen gemakkelijker worden verkocht. Illegale panden of ongeoorloofde constructies kunnen (geheel of gedeeltelijk) worden gesloopt bij klachten van buren of inspecties door de gemeente;

• Er wordt een toename van het aantal rechtszaken verwacht totdat kopers voorzichtiger worden bij hun vastgoedaankopen. Kopers moeten echter altijd de gebruiksvergunning aanvragen om zich te beschermen tegen mogelijke problemen. Het wordt een morele verantwoordelijkheid van verkopers en makelaars om kopers hierop te wijzen;

• Het verkrijgen van een woningkrediet van een bankinstelling kan moeilijker worden zonder de gebruiksvergunning van het onroerend goed. Hoewel vergunningen niet verplicht zijn, kunnen banken dit document nodig hebben om woningkrediet te verlenen. Dit wordt gedaan om banken te beschermen als de koper in gebreke blijft.

Om kopers te beschermen tegen mogelijke nadelen of nadelen, is het cruciaal om alle eigendomsdocumenten op te vragen, inclusief de gebruiksvergunning (hoewel niet verplicht) of de technische fiche van de woning.

Reken altijd op mij als je partner in vastgoedkeuzes. Kies voor veilige transacties, rekening houdend met de nieuwe maatregelen van het Portugese Urban Simplex.